Un o'r cwestiynau mwyaf y mae llawer o weithwyr hŷn yn ei wynebu wrth ddechrau gweithio o bell rhyngwladol neu ffordd o fyw nomad digidol yw beth i'w wneud â'u hased mwyaf gwerthfawr: eu cartref.
Yn gyffredinol, mae dau opsiwn - ei rentu neu ei werthu. Er y bydd yr opsiwn gorau yn amrywio o berson i berson yn dibynnu ar eich amgylchiadau ariannol, lleoliad yr eiddo, a llu o ffactorau eraill, mae yna nifer o faterion y dylai pawb fod yn ymwybodol ohonynt, yn enwedig unrhyw rwymedigaethau treth posibl.
Roedd fy ngwraig, Rebecca, a minnau'n wynebu'r sefyllfa rhent hon yn erbyn gwerthu yn ôl yn 2018 pan benderfynon ni symud o Virginia i Fecsico.
Fel cyn atwrnai treth ar gyfer y Gwasanaeth Refeniw Mewnol (IRS), roeddwn yn ymwybodol o lawer o'r cyfreithiau perthnasol, ond dysgais rai gwersi pwysig, a syndod, yn ystod y broses hon. Yma, hoffwn rannu’r stori gyda chi am sut yr aethom i’r afael â’r cyfyng-gyngor rhentu neu werthu, fel y gall helpu i lywio eich penderfyniad os ydych yn ystyried adleoli dramor.
Buddsoddiad yn Ein Dyfodol Ariannol
Mae eiddo tiriog yn elfen hanfodol o bortffolio buddsoddi cytbwys. Ond 20 mlynedd yn ôl, pan oedd Rebecca a minnau’n edrych i brynu ein cartref cyntaf, yr oeddem yn poeni mwy a fyddem yn gallu fforddio tŷ yn hytrach na sut y byddai’n edrych nesaf at ein daliadau stoc.
Ar y pryd, roedd cymaint o alw am dai yng nghymdogaethau ffasiynol Virginia ychydig ar draws Afon Potomac o'n swyddi yn Washington, DC nes bod darpar brynwyr yn cael eu gorfodi fel mater o drefn i gynnig mwy na gofyn pris a rhoi'r gorau i archwiliadau cartref a diogelwch. Roedd hyn yn ein gwneud ni'n nerfus. Ar ben hynny, roedd y swm o arian yr oedd y banc am ei fenthyg i ni (yn ôl yn y dyddiau gwallgof hynny cyn y sefyllfa ariannol fyd-eang) yn fwy nag y gallai'r naill na'r llall ohonom ddychmygu ei dalu'n ôl.
Oherwydd yr oeddem yn andwyol i fod yn dlawd o ran tai—hynny yw, nid oeddem am wario’r mwyafrif o’n hincwm ar forgais—aeth Rebecca a minnau â’n perfedd a phenderfynu ar opsiwn rhatach.
Fe brynon ni dŷ tref a adeiladwyd yn 1940 ar “ochr anghywir y traciau” diarhebol am hanner yr hyn y byddem wedi'i wario ar dŷ un teulu ychydig yn fwy mewn cymdogaeth fwy poblogaidd. Ond roeddem yn teimlo'n ddiogel yn y tŷ newydd ac yn bwriadu defnyddio'r arian nad oeddem yn ei dalu i'r banc am y teithio yr oedd y ddau ohonom wrth ein bodd yn ei wneud.
Mae'n troi allan bod lwc oedd gyda ni. Fel yr oedd ein Realtor wedi rhagweld, roeddem ar flaen y gad o ran boneddigeiddio ein cymdogaeth newydd. Adeiladwyd datblygiadau tai modern bob ochr i ni, symudodd mwy o siopau a bwytai i mewn, a daeth ein hardal i gael ei hadnabod fel y gymdogaeth hen ffasiwn, drefedigaethol. Yna prisiau tai yn y ddinas gyfan dechreuodd godi.
Pan brynon ni ein cartref yn 2000, asesodd y ddinas ein tir a'n tŷ ar $127,900. Ddeng mlynedd yn ddiweddarach yr asesiad oedd $378,420. Ac erbyn i Rebecca a minnau benderfynu symud ein teulu i Fecsico ym mis Ionawr 2018, roedd yn $516,168.
Dewis Rhwng Dau Opsiwn Deniadol
Roedd gan Rebecca a minnau ddewis anodd i'w wneud am y tŷ ar ôl penderfynu symud dramor. A ddylem ei rentu a defnyddio'r incwm rhent misol i helpu i dalu ein treuliau ym Mecsico, neu a ddylem gyfnewid arian a manteisio ar gyfraith ffederal sy'n dileu treth ar yr ennill sylweddol y byddem yn ei wireddu trwy werthu?
Roedd manteision i rentu. Byddai’r rhent misol yn darparu llif cyson o incwm i gymryd lle’n rhannol y cyflogau yr oeddem yn eu gadael ar ôl a thrwy hynny leihau’r swm y byddai angen i ni ei dynnu o gynilion i gwrdd â’n costau byw dyddiol. Byddai'r incwm yn talu am ein rhent ym Mecsico, hyfforddiant ar gyfer ysgol ein plant, ac, fel roeddwn i'n hoffi jôc, gadael ychydig o ddoleri ar gyfer tacos. Fel ceidwadwyr cyllidol (o leiaf pan ddaw’n fater o wario ein harian ein hunain), roedd Rebecca a minnau’n hoffi y byddai incwm rhent yn darparu clustog ariannol nes y gallem ddatblygu sawl syniad busnes yr oeddem am eu dilyn.
Pwynt arall i'w ystyried wrth symud dramor yw y gall incwm rhent eich helpu i sicrhau fisa preswylio yn eich gwlad newydd. Er nad oedd hyn yn berthnasol i'n sefyllfa ni, mae rhai cenhedloedd - Uruguay, er enghraifft - yn gofyn am ffrwd profadwy o incwm i gael preswyliad parhaol. Gall incwm rhent eich helpu i fodloni'r gofyniad hwn.
Mae yna anfanteision i rentu hefyd, fodd bynnag, fel y dysgon ni wrth ymchwilio i'n hopsiynau. Yn gyntaf, byddai cost cwmni rheoli i hysbysebu a goruchwylio’r eiddo yn brathu ar ein helw. Mae'r cwmnïau hyn yn aml yn codi ffi sy'n hafal i fis o rent i ddod o hyd i rentwr ac yna 8% i 10% o'r rhent misol i gynnal yr eiddo ac ymateb i faterion a godwyd gan y tenant. Er bod gwefannau ar-lein fel Craigslist yn bodoli fel llwyfannau rhad ac am ddim i helpu i gysylltu landlordiaid a thenantiaid, ni all yr offer hynny reoli'r eiddo.
Yn ail, byddai’n rhaid inni adrodd bod yr incwm rhent yn drethadwy, gan leihau ymhellach yr hyn a aeth i’n pocedi.
Roedd Rebecca a minnau hefyd yn gweld gwerthu yn opsiwn cyffrous. Yn seiliedig ar sgyrsiau a gawsom gyda nifer o Realtors lleol, yn ogystal â'n hymchwil annibynnol gan ddefnyddio'r offeryn ar-lein Zillow, sy'n defnyddio eiddo tebyg i amcangyfrif gwerth marchnad cartref, roeddem yn rhagweld y gallem werthu'r tŷ am tua $600,000.
Yn yr achos hwnnw, byddem yn gwneud elw o $400,000 ar ôl tynnu ein pris prynu cychwynnol a chost y gwelliannau cyfalaf a wnaethom, sef cyfanswm o $200,000. Gallem fuddsoddi'r elw o $400,000 a defnyddio'r enillion i dalu costau ym Mecsico.
Ymhellach, o dan adran 121 o'r Cod Refeniw Mewnol (y gwaharddiad tai), ni fyddai dim o'r elw $400,000 hwn yn drethadwy. Mae'r gwaharddiad tai yn caniatáu i bâr priod ddileu o incwm hyd at $500,000 mewn enillion ar werthu cartref. Gall person sengl wahardd hyd at $250,000.
I fod yn gymwys ar gyfer y gwaharddiad hwn (ac mae hyn yn hanfodol i ddeall a ydych chi'n ystyried gwerthu'ch cartref), rhaid i barau priod a phobl sengl fodloni'r prawf perchnogaeth a'r prawf defnydd.
Rydych chi'n gymwys ar gyfer y gwaharddiad os ydych chi wedi bod yn berchen ar yr eiddo ac wedi'i ddefnyddio fel eich prif gartref am gyfnod sy'n agregu o leiaf dwy flynedd allan o'r pum mlynedd cyn y gwerthiant. Gallwch fodloni'r profion perchnogaeth a defnyddio yn ystod cyfnodau o ddwy flynedd gwahanol, ond rhaid i chi fodloni'r ddau brawf yn ystod y cyfnod o bum mlynedd sy'n dod i ben ar ddyddiad y gwerthiant.
Pe baem yn gwerthu ein tŷ, byddem yn bodloni'r profion perchnogaeth a defnydd ac yn gallu eithrio ein holl elw, gan arwain at sero treth.
Heb fantais y gwaharddiad tai, roedd y gyfradd dreth enillion cyfalaf o 10% yn golygu y byddem yn talu treth o $40,000 ar yr elw o $400,000. Mae deugain mil o ddoleri yn fwy nag yr oeddem yn ei ragweld y byddai'n ei gostio i'n teulu o bedwar fyw ym Mecsico am flwyddyn. Dyna lawer o arian i'w dalu mewn trethi.
Y Rhesymau a Rentom
Cyfrannodd sawl ffactor at y penderfyniad i rentu ein cartref. Yn gyntaf, daethom o hyd i rentwr dibynadwy ar ein pennau ein hunain ar unwaith y gallem ymddiried ynddo i ofalu am y tŷ a'r iard. Rhoesom wybodaeth gyswllt iddi ar gyfer pobl atgyweirio lleol yr oeddem wedi'u defnyddio'n flaenorol, gan ddileu'r angen am gwmni rheoli.
Mae’r rhent a gasglwn yn cael ei drethu fel incwm cyffredin (mae Rebecca a minnau’n talu yn y braced treth o 12%, ond mae cyfraddau’n amrywio o 10% i 37% yn seiliedig ar incwm a statws ffeilio). Eto i gyd, roedd peidio â mynd i gost cwmni rheoli trydydd parti yn golygu mwy o arian yn ein poced.
Yn ail, o ystyried natur ardal metro Washington, DC—dros dro iawn gyda thai agos fel ein tai ni y mae galw mawr amdanynt—rydym yn disgwyl i werth y cartref barhau i godi. Ymhellach, oherwydd bod y prawf defnydd gwahardd tai yn darparu ffenestr dwy allan o bum mlynedd, nid oedd yn rhaid i ni werthu ar unwaith i ennill y budd-dal treth.
Yn y cais symlaf o'r prawf, cawsom hyd at dair blynedd ar ôl symud allan i werthu. Pe bai ein dyddiad gwerthu ym mis Ionawr 2021, byddai’r cyfnod edrych yn ôl o bum mlynedd yn rhedeg o Ionawr 2016 i Ionawr 2021, a byddem wedi byw yn y tŷ fel ein prif breswylfa rhwng Ionawr 2016 ac Ionawr 2018 a byddem yn gallu eithrio’r ennill.
Y rheswm olaf i ni benderfynu rhentu i ddechrau yn hytrach na gwerthu oedd ein bod ni eisiau lle i ddod yn ôl iddo rhag ofn na fyddai pethau ym Mecsico yn gweithio allan.
Amser Penderfynu, Eto
Ym mis Mehefin 2020, dywedodd ein tenant wrthym y byddai'n symud allan ym mis Awst. Erbyn hyn, roeddem ddwy flynedd a hanner i mewn i'n harbrawf ym Mecsico ac wedi ymrwymo i'n bywydau yno, heb unrhyw gynlluniau i symud yn ôl i'r Unol Daleithiau Roeddem yn barod i ail-archwilio ein hopsiynau o ran y tŷ.
Fy ymateb cyntaf oedd gwerthu. Roeddem yn dal i fod o fewn y ddwy ffenestr allan o bum mlynedd i fodloni'r prawf defnydd ac eithrio ein henillion o drethiant. Roedd y realtors y buom yn siarad â nhw (a’r platfform ar-lein Zillow) yn rhagweld y gallem nawr werthu’r tŷ am $100,000 fwy na dwy flynedd ynghynt, gan olygu y byddem yn arbed tua $50,000 mewn trethi a bod gennym yr elw cyfan o $500,000 wrth law i’w fuddsoddi.
Roedd Rebecca eisiau parhau i rentu. Busnes kombucha roedden ni wedi ei gychwyn ac roedd y cyrsiau Sbaeneg roedd hi wedi bod yn eu cynnal ym Mecsico yn ysbeidiol yn broffidiol, ond roedd hi'n hoffi cael yr incwm rhent cyson.
Rheswm arall yr oedd Rebecca eisiau hongian ar y tŷ oedd sylweddoli gwerthfawrogiad ychwanegol a ragwelodd sawl Realtor lleol ar ôl i Amazon gyhoeddi y byddai'n adeiladu ei ail bencadlys yn yr ardal.
Tra roeddem yn dal i drafod beth i'w wneud, roedd ffawd yn ymyrryd. Roeddwn yn trafod ein cyfyng-gyngor gyda ffrind sydd ag arbenigedd buddsoddi a chynigiodd rywbeth nad oedd Rebecca a minnau wedi’i ddeall yn llawn. Esboniodd fod y gyfradd adenillion a enillwn o rentu yn fwy nag y byddem yn debygol o'i gael pe baem yn gwerthu'r tŷ ac yn buddsoddi'r ennill.
Bryd hynny, roeddem yn clirio tua $25,000 y flwyddyn mewn incwm rhent ar ôl talu trethi eiddo, yswiriant perchnogion tai, a threuliau cynnal a chadw. (Roedden ni wedi talu gweddill y morgais cyn symud.)
Pe baem yn gwerthu’r tŷ a buddsoddi’r enillion o $500,000, byddai’n rhaid inni ddod o hyd i fuddsoddiad a oedd yn sicrhau elw o 5% i wireddu cymaint ag yr oeddem yn ei gael mewn incwm rhent. Er efallai y byddwn yn gallu dod o hyd i'r gyfradd enillion honno mewn bond corfforaethol neu stoc a fasnachir yn gyhoeddus, mae'r mathau hynny o asedau fel arfer yn fuddsoddiadau mwy peryglus nag eiddo tiriog.
Tua'r un amser ag y cefais y sgwrs hon gyda fy ffrind, roedd Rebecca a minnau wedi dod o hyd i deulu â gyrfaoedd da ar lafar ac a fyddai'n talu rhent misol ychydig yn uwch nag yr oeddem wedi bod yn ei gael o'r blaen. Roedd hyn yn gwneud y penderfyniad i rentu eto yn hawdd.
Hefyd, roeddwn i'n gwybod nad oedd y gwaharddiad tai yn gwbl oddi ar y bwrdd. O dan y gyfraith, gallem ailosod y cyfnod o bum mlynedd sy’n hanfodol i’r prawf defnydd pe baem yn penderfynu symud yn ôl i’r tŷ fel ein prif breswylfa ac aros yno am ddwy flynedd—neu fwy pe bai hynny’n gweddu i ni. Er nad yw symud yn ôl yn awr yn ein meddwl ni, nid yw allan o deyrnas y posibilrwydd. A pham lai? Mae'r tŷ wedi bod yn dda i ni.
Yn y pen draw, penderfyniad personol yw gwerthu neu rentu eich cartref. Nid oes un ateb sy'n addas i bawb. Fodd bynnag, fel y dengys ein stori, ystyriaeth ariannol hollbwysig y dylai pob perchennog tŷ ei chadw mewn cof yw’r gwaharddiad tai. Os byddwch chi'n gwerthu'ch cartref yn y pen draw y tu allan i'r ffenestr dwy allan o bum mlynedd, efallai y bydd yn rhaid i chi drosglwyddo cyfran fawr o'r pris gwerthu i Yncl Sam.
Felly, os byddwch yn penderfynu dal eich cartref am rai blynyddoedd ar ôl symud dramor, byddwch yn ymwybodol o sut y gallai’r dreth hon effeithio ar eich cyllid i lawr y ffordd.
Roedd y stori hon yn rhedeg yn wreiddiol yn International Living.
Ffynhonnell: https://www.marketwatch.com/story/should-you-rent-or-sell-your-home-if-youre-setting-off-overseas-11634146579?siteid=yhoof2&yptr=yahoo