Gall buddsoddi mewn eiddo tiriog llif arian, a elwir hefyd yn eiddo ar rent, fod yn ffordd effeithiol o gynhyrchu llawer ffrwd incwm goddefol. Rydych chi'n prynu eiddo, yn gosod tenant neu ddau ac yn casglu taliadau rhent misol. Mae'n swnio'n ddigon syml, ond mae ychydig mwy yn ymwneud â sicrhau bod eiddo rhent yn fuddsoddiad gwerth chweil. Mae gwybod sut i gyfrifo llif arian mewn eiddo tiriog yn bwysig ar gyfer sicrhau'r elw mwyaf posibl fel perchennog eiddo.
A cynghorydd ariannol Gall eich helpu i ymgorffori eiddo tiriog yn eich portffolio.
Beth yw llif arian mewn eiddo tiriog?
Yn syml, llif arian yn cyfeirio at symud arian i mewn ac allan o fusnes. Pan fyddwch chi'n trafod llif arian eiddo tiriog, rydych chi'n sôn am arian sy'n cael ei gynhyrchu gan yr eiddo (hy incwm rhent) ac arian sy'n cael ei wario mewn cysylltiad â'r eiddo.
Gall buddsoddiadau eiddo tiriog gynhyrchu llif arian cadarnhaol neu lif arian negyddol. Pan fydd gan eiddo lif arian positif, mae ei incwm yn fwy na threuliau. Pan fo llif arian negyddol, ar y llaw arall, mae treuliau yn fwy na'r incwm.
Mae llif arian cadarnhaol yn well ar gyfer buddsoddwyr eiddo tiriog oherwydd mae'n golygu eu bod yn gwneud arian ar yr eiddo neu'r eiddo y maent yn berchen arnynt. Po fwyaf yw maint yr elw, y gorau yw eu hadenillion ar fuddsoddiad. Gall llif arian cadarnhaol hefyd wneud buddsoddiadau eiddo tiriog yn haws i'w cynnal oherwydd efallai y bydd gennych warged o arian parod y gallwch ei ddefnyddio ar gyfer cynnal a chadw, atgyweirio a chynnal a chadw.
Mae llif arian negyddol yn golygu bod buddsoddwr yn colli arian ar eiddo rhent. Gall llif arian negyddol ddigwydd os yw’r eiddo’n wag am gyfnodau estynedig o amser neu os nad yw prisiau rhent yn gallu cadw i fyny â’r hyn y mae’n ei gostio i fuddsoddwr i gynnal a chadw’r eiddo.
Sut i Gyfrifo Llif Arian mewn Eiddo Tiriog
Mae cyfrifo llif arian mewn eiddo tiriog yn dechrau gyda gwybod ychydig o fanylion allweddol am yr eiddo. Yn benodol, i gyfrifo llif arian ar gyfer eiddo rhent, mae angen i chi wybod:
Faint o incwm gros y mae'r eiddo'n ei gynhyrchu
Cyfanswm treuliau'r eiddo
Pa ddyledion, os o gwbl, sy'n gysylltiedig â'r eiddo
Mae incwm rhent gros yn cynrychioli’r holl incwm y mae’r eiddo’n ei gynhyrchu cyn didynnu unrhyw dreuliau, gan gynnwys taliadau ar forgais. Fel arfer, rhent yw'r brif ffynhonnell incwm pan fyddwch chi'n cyfrifo llif arian ar gyfer eiddo rhent preswyl. Ond yn dibynnu ar yr hyn sydd wedi'i gynnwys yn eich cytundeb prydles, efallai y byddwch hefyd yn casglu incwm trwy godi ffioedd anifeiliaid anwes, ffioedd hwyr neu ffioedd eraill ar denantiaid.
Ar yr ochr treuliau, rydych chi'n cynnwys unrhyw gostau a'r holl gostau rydych chi'n eu talu am fod yn berchen ar yr eiddo. Felly gall hyn gynnwys pethau fel:
Yswiriant
Ffioedd rheoli eiddo (os ydych chi'n talu rhywun arall i reoli'r eiddo ar eich rhan)
cyfleustodau
Cynnal a chadw ac atgyweirio
Hysbysebu
Mae'n bosibl y bydd gofyn i chi ddal trwyddedau busnes er mwyn rhentu'r eiddo
Ffioedd cyfreithiol a phroffesiynol (hy, costau troi allan)
Byddech hefyd yn cynnwys cyfradd eiddo gwag yr eiddo yma. Mae'r gyfradd eiddo gwag yn cynrychioli sawl diwrnod o'r flwyddyn y mae'r eiddo'n mynd heb denant, sy'n golygu nad yw'n cynhyrchu unrhyw incwm o gwbl. I ddod o hyd i gyfradd eiddo gwag, byddech yn adio cyfanswm yr amser y bu'r eiddo'n wag dros gyfnod o flwyddyn, yna rhannwch hwnnw â'r amser y gellid bod wedi rhentu'r eiddo ar ei gyfer a lluoswch yr ateb â 100. .
Felly os bu'r eiddo'n wag am 16 wythnos ond y gallai fod wedi'i rentu am 52 wythnos, mae ganddo gyfradd eiddo gwag o 30.76% (16/52 x 100). Ystyrir bod cyfradd yr eiddo gwag yn draul gweithredu wrth rentu eiddo.
Unwaith y bydd gennych eich incwm gros a'ch treuliau, gallwch symud ymlaen i'r cam nesaf sef cyfrifo net incwm gweithredu (NOI). I ddod o hyd i NOI ar gyfer eiddo tiriog llif arian, byddech yn tynnu treuliau o incwm. Y nifer canlyniadol yw swm y llif arian a gynhyrchir gan weithrediadau. Nid yw'n ystyried unrhyw ddyled a allai fod yn gysylltiedig â'r eiddo. I ddod o hyd i'r llif arian net ar ôl i wasanaeth dyled gael ei gynnwys, byddech yn tynnu gwasanaeth dyled o incwm gweithredu net.
Pam Mae Cyfrifiadau Llif Arian mewn Eiddo Tiriog yn Bwysig?
Mae cyfrifo llif arian ar gyfer eiddo tiriog yn bwysig oherwydd gall eich helpu i benderfynu pa mor broffidiol y mae buddsoddiad eiddo rhent yn debygol o fod. Nid yw edrych ar faint y gallech ei godi mewn rhent am eiddo penodol yn ddigon i roi darlun cywir i chi. Yn gyntaf mae'n rhaid i chi ddileu costau gweithredu'r eiddo ac unrhyw daliadau dyled y mae'n rhaid i chi eu gwneud mewn cysylltiad ag ef i gyfrifo faint o lif arian sydd gennych ar ôl.
Os oes gennych cyfradd adennill benodol yr ydych yn anelu ati, gall cyfrifo llif arian ar gyfer eiddo tiriog roi syniad i chi a yw eiddo yn debygol o fodloni disgwyliadau, rhagori arnynt neu fethu. Nid oes cyfradd adennill benodol sy'n cael ei hystyried yn ddymunol wrth fuddsoddi mewn eiddo rhent. Mae'n oddrychol i raddau helaeth, yn seiliedig ar y farchnad rentu rydych chi'n buddsoddi ynddi a'ch nodau unigol.
Fel rheol gyffredinol, mae'n ddoeth ystyried eiddo sy'n pasio'r prawf 1%. Mae’r rheol 1% yn awgrymu bod eiddo’n debygol o fod yn broffidiol os gallwch godi 1% o’i bris prynu mewn rhent yn realistig. Felly os ydych chi'n prynu condo $350,000 i'w rentu yna byddai angen i chi allu codi o leiaf $3,500 mewn rhent misol.
Gall p'un a yw hyn yn realistig ai peidio ddibynnu ar y farchnad dai a rhentu Rydych chi i mewn. Nid yw codi $3,500 am rent yn San Francisco neu Efrog Newydd, er enghraifft, mor bell â hynny. Ond mae'n debyg na fydd codi'r un faint am gartref un teulu mewn tref fach yn Iowa yn hedfan. Felly mae'n bwysig ystyried y farchnad gyffredinol yn ogystal â chostau byw ac incymau ar gyfer yr ardal honno wrth gymhwyso'r rheol 1%.
Gall Trethi Effeithio Llif Arian Eiddo Tiriog
Gall buddsoddiadau eiddo tiriog dalu ar ei ganfed dros amser, ond bydd yr IRS eisiau eu cyfran deg o'r incwm rhent rydych yn dod ag ef i mewn. Wrth wneud cyfrifiadau llif arian ar gyfer eiddo tiriog, cofiwch ystyried yr hyn y bydd yn rhaid i chi ei dalu mewn trethi ar yr incwm hwnnw. Yn gyffredinol, caiff incwm rhent net ei drethu ar eich cyfradd treth incwm arferol. Felly os ydych mewn braced treth uwch, gallai hynny olygu talu mwy mewn trethi ar incwm rhent.
Fodd bynnag, gallwch wrthbwyso rhywfaint o'r hyn sy'n ddyledus gennych didynnu costau eiddo rhentu. Mae rhai o’r treuliau y gallwch eu didynnu yn cynnwys:
Costau cynnal a chadw a glanhau
Cyfarpar neu amnewid HVAC
Llog morgais
Yswiriant eiddo
Trethi eiddo
Ffioedd hysbysebu
Ffioedd rheoli eiddo
cyfleustodau
Gwasanaethau eraill, megis rheoli pla neu dirlunio
Ffioedd cyfreithiol a phroffesiynol (er enghraifft, os oes rhaid i chi dalu i droi tenant allan)
Treuliau swyddi gwag
Gallwch hefyd ddidynnu cost dibrisiant ar yr eiddo. Gall didynnu'r treuliau hyn leihau eich incwm rhent trethadwy. Gall deall faint rydych chi'n debygol o fod yn ddyledus mewn trethi am fod yn berchen ar eiddo rhent roi gwell syniad i chi o faint o'ch elw rydych chi'n mynd i'w gadw mewn gwirionedd ar ddiwedd y dydd.
Y Llinell Gwaelod
Mae deall llif arian mewn eiddo tiriog yn bwysig wrth bwyso a mesur cyfleoedd buddsoddi newydd. Y peth olaf rydych chi ei eisiau yw buddsoddi mewn eiddo rhent dim ond er mwyn iddo droi allan i fod yn bwll arian. Gallai gwybod sut i gyfrifo llif arian ar gyfer eiddo tiriog eich helpu wrth i chi lunio cynllun buddsoddi ac osgoi gwneud buddsoddiad gwael.
Syniadau Da Buddsoddi
Os hoffech chi fod yn berchen ar eiddo rhent heb orfod gwneud yr holl waith caled o fod yn berchennog eiddo, mae ffyrdd haws o fuddsoddi. Mae llwyfannau cyllido torfol eiddo tiriog, er enghraifft, yn ei gwneud hi'n bosibl buddsoddi mewn eiddo masnachol a phreswyl heb orfod bod yn berchen ar yr eiddo ei hun. Ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog (REITs) yn opsiwn arall ar gyfer buddsoddi mewn eiddo tiriog heb brynu eiddo. Mae'n ofynnol i REITs dalu 90% o incwm trethadwy i fuddsoddwyr fel difidendau bob blwyddyn, gan roi llif cyson o incwm i chi heb fawr o ymdrech ar eich rhan.
Ystyriwch siarad â chynghorydd ariannol ynghylch a allai eiddo tiriog llif arian fod yn ychwanegiad da at eich portffolio. Nid oes rhaid i chi ddod o hyd i gynghorydd ariannol cymwys fod yn anodd. SmartAsset yn offeryn am ddim yn eich paru gyda hyd at dri chynghorydd ariannol sy'n gwasanaethu'ch ardal, a gallwch gyfweld eich gemau cynghorydd heb unrhyw gost i benderfynu pa un sy'n iawn i chi. Os ydych chi'n barod i ddod o hyd i gynghorydd a all eich helpu i gyflawni'ch nodau ariannol, dechreuwch nawr.
Credyd llun: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Mae'r swydd Sut i Gyfrifo Llif Arian mewn Eiddo Tiriog yn ymddangos yn gyntaf ar Blog SmartAsset.
Ffynhonnell: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html