Un tro, prynodd teulu ifanc Cape tair ystafell wely gymedrol, y tŷ gwaethaf yn y lleoliad gorau mewn maestref lewyrchus. Flynyddoedd lawer yn ddiweddarach, yn ystod y gwylltineb tai 15 mlynedd yn ôl ac ar ôl i'r plant dyfu a symud i ffwrdd, cawsant gais arian parod digymell—am 20 gwaith yr hyn a dalwyd ganddynt. Daeth hynny'n wy nyth iddynt, a roddodd ymddeoliad cyfforddus.
Mae'r cyfan yn wir, ond gallai hefyd fod yn stori dylwyth teg. O'r fath yn cynnydd mewn prisiau tai yn annhebygol o ailadrodd, yn enwedig oddi yma ar ôl eu dringo gwyllt. Dros y tymor hir, mae hanes yn dangos bod y farchnad stoc wedi dychwelyd tua dwywaith cymaint ag eiddo tiriog preswyl. Ac fe wneir hynny gyda llawer llai o gur pen na'r costau cynnal a chadw, sydd wedi dod sioc i lawer o brynwyr tai diweddar.
O edrych ar y data a gasglwyd gan athro Ysgol Fusnes NYU Stern Aswath Damodaran, stociau (fel y'i mesurir gan y
S&P 500
) wedi dychwelyd 12.47% yn flynyddol o 1972 i 2021, yn erbyn 5.41% ar gyfer tai preswyl (yn seiliedig ar y Mynegai Achos-Shiller, trwy fis Hydref diwethaf), rhychwant sy'n cwmpasu codiad chwyddiant ar ôl i gysylltiad y ddoler ag aur gael ei dorri. O edrych ar 2012-2021, sy'n cymryd i mewn adferiad o'r penddelw tai a arweiniodd at argyfwng ariannol 2007-09, dychwelodd stociau gyfartaledd o 16.98%, o'i gymharu â 7.38% ar gyfer tai.
In papur newydd a baratowyd ar gyfer Sefydliad Brookings, darganfu Robert Shiller, crëwr y mynegai tai, a Anne K. Thompson fod 72.4% o ymatebwyr mewn arolwg yn dweud bod rhyfeloedd bidio diweddar wedi arwain at “brynu panig a achosodd i brisiau ddod yn amherthnasol.” Priodolwyd hynny i'r stori sydd bellach yn gyfarwydd i brynwyr eisiau mwy o le, yn enwedig ar gyfer swyddfa gartref, yn y maestrefi. Roedd gweithwyr coler wen a allai weithio gartref yn ddianaf ar y cyfan neu'n elwa o gostau gwariant is yn ystod y gwaethaf o'r pandemig.
Roedd cyfraddau llog morgeisi a oedd yn hanesyddol isel yn ysgogi pŵer prynu cynigwyr ymhellach. Gyda benthyciad 30 mlynedd cyfartalog Freddie Mac i lawr i 3.05% ym mis Rhagfyr, y taliad misol ar y tŷ pris canolrifol o $408,100 yn y pedwerydd chwarter, a brynwyd gyda thaliad i lawr o 20%, fyddai $1,385. Gyda'r naid mewn cyfraddau morgais, i 4.67% ar Fawrth 31, byddai'r un benthyciad yn costio $1,687 y mis. Mae'r gostyngiad mewn fforddiadwyedd yn sicr o arafu gwerthfawrogiad pris cartref.
Canfu Shiller a Thompson fod prynwyr diweddar yn realistig ynghylch tueddiadau prisiau cartref yn y tymor agos, gan ddisgwyl rhywfaint o gymedroli, ond y gallent gael eu “rhoi i ffansi yn y tymor hwy.” Roedd dosrannu data Damodaran yn dangos nad oedd prynwyr ar anterth y swigen flaenorol yn 2006 wedi gwella'n llwyr o'r penddelw dilynol am 10 mlynedd. Nid dyna'r tro cyntaf i brynwyr cartrefi fod yn sownd â cholledion. Ar ôl y gostyngiad o'r brig ym 1989, ni adferodd prisiau'n llwyr tan 1992. Ac nid oedd y rhai a gollodd rhychwantau yn ystyried costau trafodion, sy'n enfawr ar gyfer eiddo tiriog preswyl.
Mae'n axiomatig bod prynu uchel yn lleihau enillion yn y dyfodol. Mewn termau dynol, mae pethau'n digwydd, o gyfleoedd gwaith gwell mewn mannau eraill - yn enwedig o ystyried y gallu i weithio o unrhyw le i weithwyr gwybodaeth - i amgylchiadau anffodus fel marwolaeth ac ysgariad. Gall y gallu i godi arian yn y fantol gydag asedau ariannol cwbl gludadwy a hylifol ddarparu mwy o ryddid yn y tymor agos, ynghyd â mwy o gyfoeth dros y cyfnod hwy.
Ysgrifennwch at Randall W. Forsyth yn [e-bost wedi'i warchod]
