Camgymeriad oedd y Gymdeithas Perchentyaeth

Mae adroddiadau Iwerydd newydd ei gyhoeddi erthygl newydd mae hynny'n gwneud rhai o'r un pwyntiau am berchentyaeth â fy un i pennod newydd ei rhyddhau in Grymuso'r Gweithiwr Americanaidd Newydd. Yn wir, mae'n gwneud rhai o'r yr un dadleuon Rydw i wedi bod yn gwneud am flynyddoedd.

Mae teitl yr erthygl yn dweud y cyfan fwy neu lai: Camgymeriad oedd y Gymdeithas Perchentyaeth. Mae’r awdur, Jerusalem Demsas, yn credu bod “Dylid trin eiddo tiriog fel defnydd, nid buddsoddiad,” rhagosodiad y byddai llawer o Americanwyr yn ddoeth ei ddilyn.

Demsas yn tynnu sylw at hynny “Mae 'prynu'n isel a gwerthu'n uchel' pan mai'r ased rydyn ni'n sôn amdano yw ble rydych chi'n byw yn gyngor eithaf hurt. Mae pobl eisiau byw yn agos at deulu, ger ysgolion da, ger parciau, neu mewn cymdogaethau gyda'r mathau o amwynderau y maent yn eu dymuno, nid masnachu eu lleoliad fel stociau ceiniog. ” hi hefyd yn nodi hynny “Mae cartref yn rhwym i leoliad daearyddol penodol, yn agored i ergydion economaidd ac amgylcheddol lleol a allai ddileu gwerth y tir neu’r strwythur ei hun yn iawn pan fyddwch ei angen.”

Mae'r rhain i gyd yn bwyntiau da ac yn rhesymau gwych i osgoi trin eich cartref fel buddsoddiad.

Mae Demsas hefyd yn adlewyrchu dadl y gwnes i ynddi fy nhystiolaeth Bancio Senedd Hydref 2021:

Er bod ecwiti cartref yn aml yn cynrychioli cyfran fawr o gyfoeth llawer o Americanwyr, gall prynu cartref fod yn fuddsoddiad peryglus sy'n dibynnu'n llwyr ar werthfawrogiad pris cartref, nodwedd sy'n gwrthdaro'n sylfaenol â thai yn dod yn fwy fforddiadwy.

Er nad yw Demsas yn ymchwilio iddo, mae'r ddibyniaeth hon ar werthfawrogiad pris cartref yn broblem fwy fyth o ystyried bod polisi tai ffederal wedi'i anelu at ysgogi mwy a mwy o ddyled morgais ecwiti isel. Mae'n gwneud prynu cartref yn arbennig o beryglus i'r rhai sy'n ei chael hi'n anodd ennill incwm mwy sefydlog.

Rwy’n amau’n fawr y byddai’r Seneddwr Elizabeth Warren (D-MA) yn cefnogi buddsoddiad marchnad stoc trosoledd gyda chefnogaeth ffederal ar gyfer pob Americanwr, ond dyna i bob pwrpas mae polisi tai ffederal yn ei wneud. (Ie, mae hi amlwg yn fodlon cefnogi “Wall Street” a “banciau mawr” pan mae’n siwtio hi, ond gadewch i ni adael hynny am golofn arall.)

Mewn gwirionedd, am o leiaf yr 20 mlynedd diwethaf, mae prisiau tai wedi dangos anweddolrwydd tebyg i farchnadoedd ecwiti. Nid yw fel pe bai'r ffeithiau hyn wedi mynd heb i neb sylwi arnynt, hyd yn oed gan eraill ysgrifenwyr yn yr Iwerydd. Ond nid yw'n gwbl glir o hyd pa fath o bolisïau amgen y mae Demsas yn eu cefnogi.

Rydym yn sicr yn cytuno bod polisi o hyrwyddo perchentyaeth a rhentu dilornus yn niweidiol. Ac mae'n ymddangos ein bod yn cytuno ei bod yn rhagrithiol i swyddogion ffederal arddel yr hyn a elwir yn rhaglenni tai fforddiadwy wrth hyrwyddo polisïau sy'n cynyddu prisiau tai.

O ran newidiadau polisi ffederal penodol, nid wyf mor siŵr. Gobeithio y bydd Demsas yn rhoi golwg ar fy mhennod ac yn ysgrifennu darn newydd. (Hyd yn oed os yw hi'n anghytuno â mi.)

Y pwynt eang a wnaf yn llyfr newydd Cato, fel yn y rhan fwyaf o’r darnau yr wyf yn eu hysgrifennu ar gyllid tai, yw bod polisi ffederal wedi’i anelu bron yn gyfan gwbl at hybu galw. Mae hynny'n broblem oherwydd mae'r cyflenwad yn gyfyngedig i farchnadoedd tai bob amser o gymharu â llawer o fathau eraill o nwyddau treuliant. Mae hefyd yn ffaith bod y cyfyngiadau cyflenwad hynny yn aml yn cael eu gyrru gan reolau a rheoliadau gwladwriaethol a lleol. Hynny yw, mae llawer o leoliadau dymunol eisoes yn “llawn” o dai, a dim ond newidiadau llywodraethu lleol all wneud unrhyw beth yn ei gylch, er rhai mae newidiadau yn annhebygol o gael effeithiau mawr yn y tymor agos.

O ystyried y realiti hwnnw, y gorau y gall y llywodraeth ffederal ei wneud yw rhoi'r gorau i suddo'r galw. Ond dyna'r gwrthwyneb i beth mae'r llywodraeth ffederal wedi gwneud am (o leiaf) y 50 mlynedd diwethaf.

Dechreuodd yr holl ymglymiad ffederal o ddifrif yn y 1930au, yn bennaf fel ymdrech i hybu swyddi. Ond yn rhywle ar hyd y ffordd, roedd yr holl realtors, adeiladwyr, ac arianwyr yn sylweddoli ei bod yn well gweithio gyda y gwleidyddion. Nawr mae gennym ni llanast llwyr, un sydd, yn ddiamwys, wedi gwneud tai yn llai fforddiadwy, yn enwedig ar gyfer bobl incwm is.

Mae'r cod treth ffederal yn hyrwyddo dyled morgais. Mae gofynion cyfalaf Basel yn hyrwyddo dal gwarantau morgais a gefnogir gan y llywodraeth (MBS). Ac mae Fannie Mae a Freddie Mac wedi mwynhau statws arbennig o gymharu â chwmnïau preifat ers amser maith. Mae'n amhosibl i'r sector preifat gystadlu â'r llywodraeth ffederal, felly mae darparu yswiriant morgais y llywodraeth a gwarantau ffederal (hyd yn oed ymhlyg) ar gyfer MBS wedi cael effaith ragweladwy.

Rhwng 2009 a 2020, mae cyfran flynyddol Fannie a Freddie o'r roedd cyfanswm marchnad MBS yn 70 y cant ar gyfartaledd, er eu siarteri gwahardd defnydd gormodol o'u cyfleusterau yn benodol. Gan gynnwys gwarantau Ginnie Mae, y rhai sy'n cael eu cefnogi gan forgeisi FHA, y gyfran ffederal o cyfartaledd y farchnad MBS oedd 92 y cant y flwyddyn.

Ychydig sy'n cofio, serch hynny, nad oedd y sefyllfa'n llawer gwahanol cyn argyfwng 2008. Oddiwrth 1996 2007 i, Roedd cyfran flynyddol Fannie a Freddie o gyfanswm y farchnad MBS ar gyfartaledd yn 60 y cant, dim ond tua 10 pwynt canran yn is na'r gyfran ôl-argyfwng.

Nid yw'n gwneud dim synnwyr i bledio am fwy o gymorth ffederal oherwydd gormod o help ffederal yw'r union beth a'n gwnaeth ni yma. Mae polisïau ffederal wedi cynyddu'r galw yn gyson trwy ei gwneud hi'n haws cael morgeisi cartref. Ymddengys nad oes momentwm yn y Gyngres i wrthdroi'r duedd hon, a dim ond ffwl fyddai'n dweud nad oes ganddi ddim i'w wneud â diddordebau arbennig.

Os ydw i'n anghywir am hynny, yna gall y Gyngres newydd ddechrau gyda'r isaf o'r ffrwythau crog isel. Gall wahardd Fannie a Freddie rhag ariannu benthyciadau ar gartrefi gwyliau, a gall orfodi darpariaethau defnydd gormodol eu siarteri. Yna gall eu gwahardd rhag ariannu cartrefi sy'n costio mwy na $1 miliwn ac yn ei gwneud yn ofynnol i “brynwyr cartref am y tro cyntaf” fod mewn gwirionedd y rhai nad ydynt erioed wedi bod yn berchen ar gartrefi.

Dydw i ddim ar fin dal fy anadl.