Y Broblem Gyda Chyfnodau Diwydrwydd Dyladwy Mewn Contractau Eiddo Tiriog

Pan fydd perchennog eiddo tiriog masnachol am drafod gwerthiant, yn aml bydd gan y prynwr syniad cyffredinol o'r hyn y mae'n fodlon ei dalu. Mae'r syniad hwn fel arfer yn adlewyrchu ymchwilio a dadansoddi cyfyngedig, oherwydd mae ymchwilio a dadansoddi mwy helaeth yn costio mwy nag y mae'r darpar brynwr yn fodlon ei wario heb wybod bod yr eiddo dan gontract.

Ac eithrio mewn marchnad hynod gyfeillgar i'r gwerthwr, mae'r partïon fel arfer yn mynd i'r afael â phryder y prynwr trwy lofnodi contract gwerthu ond hefyd yn rhoi cyfnod diwydrwydd dyladwy - 30 i 90 diwrnod - i'r prynwr ymchwilio ymhellach i'r eiddo. Yn yr amser hwnnw, gall y prynwr adolygu'r prydlesi yn ofalus, edrych ar unrhyw faterion ffisegol, edrych am faterion amgylcheddol, a bodloni ei hun bod ei gynlluniau ar gyfer yr eiddo yn gwneud synnwyr ariannol. Yn anad dim, mae’r cyfnod diwydrwydd dyladwy yn rhoi amser i’r prynwr ddod o hyd i’r arian – dyled ac ecwiti – sy’n angenrheidiol i gaffael yr eiddo.

Ychydig ddyddiau cyn diwedd cyfnod diwydrwydd dyladwy, bydd y gwerthwr yn aml yn derbyn galwad ffôn gan y brocer ar y fargen. Yn yr achos gorau, bydd y brocer yn cyhoeddi bod angen ymestyn y cyfnod diwydrwydd dyladwy ar y prynwr i wirio rhai materion sydd angen mwy o amser, yn aml yn ymwneud â'r amgylchedd. Yn yr achos gwaethaf, bydd y brocer yn cyhoeddi bod ymchwiliadau diwydrwydd dyladwy y prynwr wedi datgelu bod amcangyfrif y prynwr o werth eiddo yn rhy uchel, ac nid yw'r fargen yn gwneud synnwyr heb ostyngiad mewn pris.

Y naill ffordd neu'r llall, mae'r gwerthwr yn wynebu cyfyng-gyngor. Mae’r darpar brynwyr eraill a allai fod wedi bod yn y llun yn gynharach yn y broses i gyd wedi mynd ymlaen at bethau eraill. Ar y pwynt hwn, mae'n debyg eu bod i gyd wedi colli diddordeb. Os bydd y gwerthwr a'i frocer yn mynd yn ôl at unrhyw un o'r prynwyr hynny, efallai y byddant yn gweld yr eiddo fel nwyddau wedi'u difrodi. Os bydd y gwerthwr yn tynnu'r eiddo oddi ar y farchnad, efallai y bydd yn rhaid iddo aros am fisoedd lawer - neu flynyddoedd - cyn mynd i'r farchnad eto. O ganlyniad i hynny i gyd, mae gwerthwyr fel arfer yn lletya prynwyr i ryw raddau.

Mae caniatáu mwy o amser yn hawdd. Efallai y bydd gwerthwr yn ceisio clymu'r hyn sydd angen digwydd yn yr amser hwnnw. Er enghraifft, os oes angen mwy o amser ar y prynwr i ymchwilio i bentwr o ddeunyddiau anhysbys yn iard gefn yr eiddo, yna gallai'r partïon gytuno bod yr estyniad cyfnod diwydrwydd dyladwy yn ymwneud â'r ymchwiliad hwnnw yn unig. Cyn belled â bod y gost i ddatrys unrhyw broblem yn disgyn o dan nenfwd y cytunwyd arno, yna rhaid i'r prynwr gau.

Mae cais prynwr am addasiad pris, ar y llaw arall, yn creu mwy o drawma i'r gwerthwr. A all y gwerthwr gael rhywfaint o fudd yn gyfnewid am yr addasiad pris? Efallai y bydd y gwerthwr yn ceisio cyflymu'r cau, neu'n gofyn i'r prynwr hepgor rhai cynlluniau wrth gefn neu gynyddu'r blaendal. Mewn egwyddor, efallai y bydd y gwerthwr yn mynnu hawl i daliadau yn y dyfodol os yw'r eiddo'n mynd y tu hwnt i feincnod perfformiad y cytunwyd arno. Yn ymarferol, fodd bynnag, ni fydd prynwyr yn cytuno i fesurau o'r fath. Os bydd unrhyw brynwr yn cytuno i fesurau o'r fath, yna bydd yn anodd eu trafod a hyd yn oed yn anoddach eu cymhwyso a'u gorfodi.

Gallai gwerthwr amddiffyn ei hun rhag rhai o’r risgiau hyn drwy godi ffi opsiwn na ellir ei had-dalu ar y prynwr am dynnu’r eiddo oddi ar y farchnad yn ystod y cyfnod diwydrwydd dyladwy. Byddai'r ffi honno'n rhoi rheolaeth i'r prynwr ar yr eiddo tra byddai'n cynnal ei ymchwiliadau. Byddai hefyd yn digolledu'r gwerthwr pe bai'r prynwr yn penderfynu peidio â bwrw ymlaen. Er bod y llwybr hwn yn gwneud llawer o synnwyr, dim ond mewn marchnadoedd sy'n gyfeillgar iawn i werthwyr y gall gwerthwyr gael ffioedd opsiwn.

Fel posibilrwydd arall, gallai contract roi cyfnod diwydrwydd dyladwy i’r prynwr ond caniatáu i’r prynwr derfynu dim ond os yw’r prynwr yn nodi problemau gwirioneddol gyda’r eiddo sy’n uwch na throthwy diffiniedig penodol. Byddai’r dull hwn yn codi ofn ar brynwyr oherwydd eu bod yn nodweddiadol yn dibynnu ar fod â chyfanswm o ddewisoldeb o ganlyniad i gyfnod diwydrwydd dyladwy.

Efallai y gall gwerthwyr amddiffyn eu hunain, o leiaf ychydig, trwy beidio ag esgus y bydd y cyfnod diwydrwydd dyladwy yn dod i ben ac y bydd y prynwr naill ai'n bwrw ymlaen neu'n mynd i ffwrdd. Yn lle hynny, gallai'r contract gynnwys y posibilrwydd o estyniad. Er enghraifft, gallai’r contract ddweud, os yw’r prynwr eisiau mwy o amser, bod angen iddo dalu ffi estyniad nad yw wedi’i chredydu yn erbyn y pris prynu. Wrth gwrs, byddai'n well gan y prynwr gynyddu'r blaendal a chael y cynnydd hwnnw mewn escrow i'w gymhwyso yn erbyn y pris prynu. Hyd yn oed os yw'r contract yn gofyn yn benodol am ffi estyniad os yw'r prynwr eisiau mwy o amser, efallai y bydd y prynwr yn dal i ofyn am estyniad rhad ac am ddim, ond mae ganddo flas drwg oherwydd ei fod yn amrywio o'r hyn y cytunodd y partïon arno.

Os oes gan y gwerthwr brynwyr eraill yn aros yn yr adenydd, gall hynny gynnig mecanwaith apelgar i atal prynwyr rhag manteisio'n ormodol ar gyfnodau diwydrwydd dyladwy. I'r perwyl hwnnw, efallai y bydd y gwerthwr am ei gwneud hi'n glir iawn bod ganddo'r hawl i drafod gyda darpar brynwyr eraill, a hyd yn oed arwyddo cytundebau wrth gefn gyda nhw. Bydd y gwerthwr am osgoi cytuno i ddetholusrwydd gydag unrhyw brynwr - sefyllfa resymol o ystyried nad oes gan brynwr sydd â chyfnod diwydrwydd dyladwy hael unrhyw ymrwymiad cadarn i'r trafodiad ychwaith.

Fel ei strategaeth orau, wrth gwrs, dylai gwerthwr geisio amseru ei werthu i ddigwydd yn ystod marchnad sy'n gyfeillgar i'r gwerthwr. Yn anffodus, nid yw marchnadoedd eiddo tiriog masnachol heddiw, yn anffodus, yn gyfeillgar iawn i'r gwerthwr. Mae'n debyg y bydd y sefyllfa honno'n gwaethygu yn y tymor byr. Rhaid i werthwyr naill ai aros am ddiwrnod gwell yn rhywle i lawr y ffordd - ond nid oes gan bob gwerthwr olwg hirdymor - neu ddarganfod ffordd arall o liniaru effaith cyfnodau diwydrwydd dyladwy hael mewn contractau.