Gyda Chadeirydd y Gronfa Ffederal Jerome Powell ar fin traddodi araith bwysig ddydd Gwener, efallai y bydd buddsoddwyr o'r diwedd yn dechrau ei gymryd wrth ei air: Mae'r banc canolog yn mynd i gynnal safiad hawkish i reoli'r chwyddiant uchaf mewn pedwar degawd. Mae hyn yn golygu y bydd marchnadoedd ariannol yn parhau i fod yn gyfnewidiol, er gwaethaf y rali marchnad stoc yn ddiweddar.
Mae yna lawer o resymau dros ystyried ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog, neu REITs, fel hafanau cymharol ddiogel i ddarparu incwm cyson pan fo chwyddiant yn parhau i fod yn uchel ac ar y blaen i arafu economaidd tebygol.
Isod mae sgrin o REITs ecwiti y disgwylir iddynt gynhyrchu digon o lif arian i alluogi codiadau difidend yn 2023.
Yn y Angen gwybod colofn ar Awst 24, crynodeb Steve Goldstein rhagfynegiadau o newydd “supercycle mewn chwyddiant a chyfraddau llog” gan Dario Perkins, rheolwr gyfarwyddwr macro-economeg fyd-eang yn TS Lombard.
Mae Perkins yn disgwyl i gyfraddau llog hirdymor barhau i symud yn uwch, ac mae’n awgrymu y bydd y 2020au yn ei gwneud yn ofynnol i fuddsoddwyr gymryd “dull mwy craff tuag at ddyrannu asedau.”
Gan symud i ffwrdd oddi wrth ddarparwyr gwasanaeth a oedd yn dominyddu'r farchnad deirw trwy 2021, mae'n credu mai'r hyn a fydd yn gweithio orau yw dyrannu asedau diriaethol, gan gynnwys eiddo tiriog.
Chwalu'r sector REIT
Daw ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog mewn llawer o fathau, ond yr elfen allweddol yw eu bod yn trosglwyddo'r rhan fwyaf o enillion i gyfranddalwyr i gynnal y strwythur REIT sydd â manteision treth.
Mae dau gategori bras o REITs: REITs morgais, sy’n rhoi benthyg arian i fenthycwyr masnachol neu breswyl a/neu’n buddsoddi mewn gwarantau â chymorth morgais, a REITs ecwiti, sy’n berchen ar eiddo masnachol neu breswyl ac yn ei lesio allan.
Mae REITs yn gylchol, gyda phrisiadau dan bwysau wrth i gyfraddau llog godi. Gall yr effaith hon fod yn arbennig o amlwg ar gyfer REITs morgais, oherwydd bod y busnes benthyca morgeisi yn arafu wrth i gyfraddau llog godi.
Hyd yn hyn eleni, trwy Awst 24, mae'r sector eiddo tiriog S&P 500 i lawr 15%, tra bod y S&P 500 llawn
SPX
wedi gostwng 12%, y ddau gyda difidendau wedi'u hail-fuddsoddi.
Efallai y bydd cymryd golwg llawer mwy hirdymor yn eich synnu. Gwahanodd Mynegeion S&P Dow Jones y sector eiddo tiriog o'r sector ariannol yn 2016. Ond os byddwn yn culhau i grŵp diwydiant REIT S&P 500 ar gyfer mesur perfformiad tymor hwy, mae'r elw blynyddol cyfartalog 20 mlynedd wedi bod yn 9.9%, ychydig ar y blaen. o enillion cyfartalog 500 mlynedd S&P 20 o 9.8%.
REITs yn ôl categori
Mae gwahanol fathau o REITs yn mynd trwy gylchoedd economaidd gwahanol. Er enghraifft, dioddefodd REITs gwestai a’u tenantiaid yn ofnadwy yng nghamau cynnar y pandemig coronafirws, gan ddechrau gyda chau rhithwir y diwydiant teithio yn ystod hanner cyntaf 2020.
Mae llawer o REITs yn canolbwyntio ar y gofod warysau a logisteg, sydd wedi elwa o godiadau rhent blynyddol dau ddigid yn ystod y blynyddoedd diwethaf, yn ôl Vikram Malhotra, rheolwr gyfarwyddwr eiddo tiriog yn Mizuho.
Ond mae Amazon.com Inc.
AMZN
meddai yn ei datganiad ariannol chwarter cyntaf i'r wasg ym mis Ebrill, ar ôl dyblu maint ei rwydwaith cyflawni mewn dwy flynedd yn unig, “nad oedd bellach yn mynd ar drywydd capasiti ffisegol neu staffio” ac roedd yn “canolbwyntio’n sgwâr ar wella cynhyrchiant ac effeithlonrwydd cost” yn ei seilwaith cyflawni.
Yn ystod cyfweliad, dywedodd Malhotra, yn dilyn cyhoeddiad Amazon, ei fod ef a’i gydweithwyr wedi “arsylwi a chlywed yn y farchnad fod Amazon yn rhoi warysau ar y farchnad isosod.”
“Felly dywedodd y chwaraewr mwyaf mewn e-fasnach wrth y farchnad fod ganddi ormod a’i fod yn rhesymoli, ac fe achosodd hynny i’r stociau logisteg ddiraddio,” meddai.
Mae Prologis Inc.
PLD
yw'r REIT UDA mwyaf a fasnachir yn gyhoeddus yn y gofod warysau a logisteg. Rhestrodd y cwmni Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Depo Cartref Inc.
HD,
Geodis a Walmart Inc.
WMT
fel ei bum cwsmer mwyaf ar ddiwedd 2021, gydag Amazon yn rhentu 24 miliwn troedfedd sgwâr, neu 7% o'i gyfanswm.
Roedd cyfrannau Prologis i lawr 21% ar gyfer 2022 hyd at Awst 24, gyda difidendau'n cael eu hail-fuddsoddi. Mae cynnyrch difidend y stoc tua 2.5%. Disgwylir i Prologis gaffael Duke Realty Corp.
DRE
drwy bargen stoc gyfan gwerth $26 biliwn pan gafodd ei gyhoeddi ym mis Mehefin.
Mae gan Mizuho sgôr niwtral ar Prologis, a dywedodd Malhotra ei fod “allan o gonsensws.” Mae'n sicr - ymhlith 17 o ddadansoddwyr a holwyd gan FactSet, mae 13 yn graddio'r cyfranddaliadau yn “brynu” neu'r hyn sy'n cyfateb. Mae'r gweddill yn raddfeydd niwtral.
Aeth ymlaen i ddweud bod Mizuho yn monitro gweithredwyr logisteg trydydd parti, megis XPO Logistics Inc.
XPO,
Mae FedEx ac United Parcel Service Inc.
UPS
am arwyddion o alw’n arafu os bydd yr economi’n lleihau’n sylweddol.
Gyda'r cyfan wedi'i ddweud, efallai y bydd leinin arian ar gyfer y REITs warws/logisteg: Mae Malhotra yn disgwyl i dwf rhent yn y gofod arafu i'r “digidau sengl canolig i uchel” o'r ystod gyfredol uwchlaw 10%. Dywedodd yr Adran Lafur hynny dangosodd y Mynegai Prisiau Defnyddwyr ym mis Gorffennaf gynnydd o 8.5%. o flwyddyn ynghynt. Gwellodd hynny o 9.1% yn y mis blaenorol. Efallai na fydd hi'n ormod i ddisgwyl i weithredwyr warws REIT allu cadw eu rhenti i godi i gyfateb neu i guro cyflymder chwyddiant.
Dyma lle daw eich barn eich hun i rym, yn seiliedig ar eich ymchwil eich hun. A fydd y duedd barhaus tuag at siopa ar-lein a'r galw am ddosbarthu cyflym yn galluogi Prologis a'i gystadleuwyr i berfformio'n well na'r hyn a geir dros y pump i 10 mlynedd nesaf? Cyfanswm elw pum mlynedd Prologis er Awst 24 oedd 138% (o'i gymharu ag 85% ar gyfer y S&P 500), hyd yn oed gyda'r tynnu'n ôl mawr eleni.
Sgrinio'r REITs ecwiti
I edrych yn fras ar ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog a restrir yn yr UD, dechreuasom gyda'r 185 sydd wedi'u cynnwys ym Mynegai Russell 3000
RUA.
Mae'r mynegai hwn yn cynrychioli tua 98% o stociau'r UD, yn ôl FactSet.
Yna fe wnaethom edrych ar grynodiadau buddsoddi pob REIT a dileu'r holl REITs morgais i ddod â'r rhestr i lawr i 158 o gwmnïau. Gwnaethom dorri ymhellach i 112 o gwmnïau yr oedd amcangyfrifon consensws ar gael ar eu cyfer ymhlith o leiaf pum dadansoddwr a holwyd gan FactSet ar gyfer cyllid wedi'i addasu o weithrediadau yn 2023.
Ffordd o fesur gallu cwmni i dalu difidend yw edrych ar ei lif arian rhydd amcangyfrifedig — y llif arian sy'n weddill ar ôl gwariant cyfalaf disgwyliedig. Ar gyfer REITs, defnyddir arian o weithrediadau (FFO) - mesur nad yw'n GAAP - yn gyffredin. Mae FFO yn ychwanegu amorteiddiad a dibrisiant (eitemau di-arian) yn ôl at enillion, tra'n eithrio enillion ar werthu eiddo. Mae arian wedi'i addasu o weithrediadau (AFFO) yn mynd ymhellach, gan netio gwariant cyfalaf disgwyliedig i gynnal ansawdd buddsoddiadau eiddo.
Os byddwn yn rhannu AFFO amcangyfrifedig cwmni â'i bris cyfranddaliadau cyfredol, mae gennym amcangyfrif o gynnyrch AFFO. Gellir cymharu hyn â’r arenillion difidend presennol i weld a oes “lle” ar gyfer cynnydd pellach - digon o le, gobeithio.
Ymhlith y 112 o REITs sy’n weddill, mae 104 yn talu ar ei ganfed ac wedi amcangyfrif 2023 o le o leiaf 1.00%—dyna ein toriad terfynol.
Gosodwyd y 104 REITs mewn wyth categori eang. Nid yw hyn bob amser yn hawdd, oherwydd gall REIT fod yn amrywiol iawn. Felly mae'r categorïau yn ymgais i osod pob REIT mewn grŵp yn ôl ei grynodiad busnes trymaf. Yna fe wnaethom gyfuno ychydig ymhellach i naw categori eang a'u didoli yn ôl y cynnyrch AFFO disgwyliedig ar gyfer 2023.
Er enghraifft, mae'r cwmnïau warysau/logisteg yn y categori “diwydiannol”. Byddwn yn dechrau gyda hynny.
REITs diwydiannol
Dyma'r 10 REIT diwydiannol a basiodd y sgrin, gyda'r cynnyrch AFFO uchaf disgwyliedig ar gyfer 2023:
| Cwmni | Ticker | Amcangyfrif o gynnyrch AFFO 2023 | Cynnyrch difidend cyfredol | Amcangyfrif o “ystafell uwch” | Cap y farchnad. ($ mil) |
| Ymddiriedolaeth Eiddo Logisteg Diwydiannol | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| REIT Diwydiannol Plymouth Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Prydles Net Broadstone Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Diwydiannol Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| Ymddiriedolaeth Pren CatchMark Inc. Dosbarth A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| American Realty Trust Inc. | OER | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Mae Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Ffynhonnell: FactSet |
Cliciwch ar y ticwyr i gael rhagor o wybodaeth am bob cwmni, gan gynnwys proffiliau busnes. Yna darllen Canllaw manwl Tomi Kilgore i'r cyfoeth o wybodaeth sydd ar gael am ddim ar dudalennau dyfynbris MarketWatch.
Gofal iechyd
Dyma bob un o'r naw REIT sy'n prydlesu eiddo gofal iechyd ac yn pasio'r sgrin. Nid yw’r grŵp hwn yn cynnwys cwmnïau sy’n canolbwyntio ar dai uwch:
| Cwmni | Ticker | Amcangyfrif o gynnyrch AFFO 2023 | Cynnyrch difidend cyfredol | Amcangyfrif o “ystafell uwch” | Cap y farchnad. ($ mil) |
| Ymddiriedolaeth Eiddo Meddygol Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Gofal Iechyd Sabra REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Eiddo Diwydiannol Arloesol Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Ymddiriedolaeth Gofal Iechyd Cymunedol Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Priodweddau Healthpeak Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Dosbarth A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | WELL | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Ffynhonnell: FactSet |
Preswyl
Mae'r categori hwn yn cynnwys REITs sy'n berchen ar eiddo preswyl un teulu neu aml-deulu, yn ogystal â chymunedau tai gweithgynhyrchu a thai uwch. Dyma'r 10 REIT preswyl a basiodd y sgrin:
| Cwmni | Ticker | Amcangyfrif o gynnyrch AFFO 2023 | Cynnyrch difidend cyfredol | Amcangyfrif o “ystafell uwch” | Cap y farchnad. ($ mil) |
| Buddsoddwyr Iechyd Cenedlaethol Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| Eiddo LTC Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| Mae UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| Ymddiriedolaeth Preswyl NexPoint Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Annibyniaeth Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Gofod y Ganolfan | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Ymddiriedolaeth Buddsoddi mewn Eiddo Tiriog Washington | AGG | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Ffynhonnell: FactSet |
Gwestai ac eiddo hamdden
Dyma'r wyth REIT sy'n prydlesu gwestai a/neu eiddo hamdden ac yn pasio'r sgrin:
| Cwmni | Ticker | Amcangyfrif o gynnyrch AFFO 2023 | Cynnyrch difidend cyfredol | Amcangyfrif o “ystafell uwch” | Cap y farchnad. ($ mil) |
| Priodweddau EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| Ymddiriedolaeth Lletya RLJ | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Ymddiriedolaeth Gwesty Pebblebrook | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Lletygarwch REIT Inc. | APLE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Gwesteiwr Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Eiddo Hapchwarae a Hamdden Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| Priodweddau VICI Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Ffynhonnell: FactSet |
Swyddfeydd
Dyma'r 10 REIT sy'n dal adeiladau swyddfa a basiodd y sgrin:
| Cwmni | Ticker | Amcangyfrif o gynnyrch AFFO 2023 | Cynnyrch difidend cyfredol | Amcangyfrif o “ystafell uwch” | Cap y farchnad. ($ mil) |
| Ymddiriedolaeth Realty Brandywine | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Mae Hudson Pacific Properties Inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| Mae SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Mae Douglas Emmett Inc. | IED | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Mae Highwoods Properties Inc. | AGIC | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Mae Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Priodweddau Cousins Inc. | cuz | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Ymddiriedolaeth Eiddo Swyddfa Gorfforaethol | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Eiddo Llywodraeth y Dwyrain Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Swyddfa'r Ddinas REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Ffynhonnell: FactSet |
manwerthu
Dyma’r 10 REIT sy’n prydlesu eiddo manwerthu a basiodd y sgrin yn bennaf:
| Cwmni | Ticker | Amcangyfrif o gynnyrch AFFO 2023 | Cynnyrch difidend cyfredol | Amcangyfrif o “ystafell uwch” | Cap y farchnad. ($ mil) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Mae Simon Property Group Inc. | CCA | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Canolfannau Allfa Ffatri Tanger Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Mae Ysbryd Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| REIT y Garreg Wen | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT Realty | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Ymddiriedolaeth Barcud Realty Group | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Mae Getty Realty Corp. | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Ymddiriedolaeth Acadia Realty | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Ffynhonnell: FactSet |
Cyfathrebu
Dyma bob un o'r pum cwmni a basiodd y sgrin sy'n prydlesu eiddo seilwaith cyfathrebu, neu, yn achos Outfront Media Inc.
ALLAN,
hysbysfyrddau:
| Cwmni | Ticker | Amcangyfrif o gynnyrch AFFO 2023 | Cynnyrch difidend cyfredol | Amcangyfrif o “ystafell uwch” | Cap y farchnad. ($ mil) |
| Mae Uniti Group Inc. | UNED | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | ALLAN | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Castell y Goron Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| Corp Twr America Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Dosbarth A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Ffynhonnell: FactSet |
Canolfannau data
Llwyddodd y tri REIT canolfan ddata hyn i basio'r sgrin:
| Cwmni | Ticker | Amcangyfrif o gynnyrch AFFO 2023 | Cynnyrch difidend cyfredol | Amcangyfrif o “ystafell uwch” | Cap y farchnad. ($ mil) |
| Mynydd Haearn Inc. | MRI | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Ymddiriedolaeth Realty Digidol Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Ffynhonnell: FactSet |
Hunan-storio
Ar gyfer ein categori olaf, pasiodd pum REIT hunan-storio y sgrin:
| Cwmni | Ticker | Amcangyfrif o gynnyrch AFFO 2023 | Cynnyrch difidend cyfredol | Amcangyfrif o “ystafell uwch” | Cap y farchnad. ($ mil) |
| Ymddiriedolaeth Genedlaethol Cysylltiedig Storio | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Storio Bywyd Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Storio Cyhoeddus | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Storio Gofod Ychwanegol Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Ffynhonnell: FactSet |
Os oes gennych ddiddordeb yn y gofod REIT, mae angen i chi wneud eich ymchwil eich hun a chadw eich nodau buddsoddi mewn cof - twf, incwm neu'r ddau - a pharatoi i barhau i fod yn ymrwymedig am y tymor hir, sy'n golygu sawl blwyddyn.
Ymhlith y REITs a restrir yn y tablau uchod, mae gan Malhotra raddfeydd “prynu” ar Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
WELL,
Ymddiriedolaeth Eiddo Meddygol Inc.
MPW,
Mae Paramount Group Inc.
PGRE
a Duke Realty (sydd bellach yn masnachu yn unol â Prologis, gan ragweld cwblhau'r uno).
Pan ofynnwyd iddo beth sydd gan REITs cyfradd prynu yn gyffredin, dywedodd Malhotra: “Mae’r rhain yn gwmnïau, fel unigolion, y credwn y bydd pŵer prisio yn parhau ar eu cyfer.”
Dywedodd hefyd fod pawb yn elwa o dueddiadau thematig, gan gynnwys, ar gyfer y REITs gofal iechyd, heneiddio'r boblogaeth.
Clywch gan Ray Dalio yn MarketWatch's Gŵyl Syniadau Newydd Gorau Mewn Arian ar Medi 21 a 22 yn Efrog Newydd. Mae gan arloeswr y gronfa rhagfantoli safbwyntiau cryf ynghylch cyfeiriad yr economi.
Ffynhonnell: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Gall y stociau difidend hyn eich amddiffyn wrth i'r Gronfa Ffederal arafu'r economi
Gyda Chadeirydd y Gronfa Ffederal Jerome Powell ar fin traddodi araith bwysig ddydd Gwener, efallai y bydd buddsoddwyr o'r diwedd yn dechrau ei gymryd wrth ei air: Mae'r banc canolog yn mynd i gynnal safiad hawkish i reoli'r chwyddiant uchaf mewn pedwar degawd. Mae hyn yn golygu y bydd marchnadoedd ariannol yn parhau i fod yn gyfnewidiol, er gwaethaf y rali marchnad stoc yn ddiweddar.
Mae yna lawer o resymau dros ystyried ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog, neu REITs, fel hafanau cymharol ddiogel i ddarparu incwm cyson pan fo chwyddiant yn parhau i fod yn uchel ac ar y blaen i arafu economaidd tebygol.
Isod mae sgrin o REITs ecwiti y disgwylir iddynt gynhyrchu digon o lif arian i alluogi codiadau difidend yn 2023.
Yn y Angen gwybod colofn ar Awst 24, crynodeb Steve Goldstein rhagfynegiadau o newydd “supercycle mewn chwyddiant a chyfraddau llog” gan Dario Perkins, rheolwr gyfarwyddwr macro-economeg fyd-eang yn TS Lombard.
Mae Perkins yn disgwyl i gyfraddau llog hirdymor barhau i symud yn uwch, ac mae’n awgrymu y bydd y 2020au yn ei gwneud yn ofynnol i fuddsoddwyr gymryd “dull mwy craff tuag at ddyrannu asedau.”
Gan symud i ffwrdd oddi wrth ddarparwyr gwasanaeth a oedd yn dominyddu'r farchnad deirw trwy 2021, mae'n credu mai'r hyn a fydd yn gweithio orau yw dyrannu asedau diriaethol, gan gynnwys eiddo tiriog.
Chwalu'r sector REIT
Daw ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog mewn llawer o fathau, ond yr elfen allweddol yw eu bod yn trosglwyddo'r rhan fwyaf o enillion i gyfranddalwyr i gynnal y strwythur REIT sydd â manteision treth.
Mae dau gategori bras o REITs: REITs morgais, sy’n rhoi benthyg arian i fenthycwyr masnachol neu breswyl a/neu’n buddsoddi mewn gwarantau â chymorth morgais, a REITs ecwiti, sy’n berchen ar eiddo masnachol neu breswyl ac yn ei lesio allan.
Mae REITs yn gylchol, gyda phrisiadau dan bwysau wrth i gyfraddau llog godi. Gall yr effaith hon fod yn arbennig o amlwg ar gyfer REITs morgais, oherwydd bod y busnes benthyca morgeisi yn arafu wrth i gyfraddau llog godi.
Hyd yn hyn eleni, trwy Awst 24, mae'r sector eiddo tiriog S&P 500 i lawr 15%, tra bod y S&P 500 llawn
SPX
wedi gostwng 12%, y ddau gyda difidendau wedi'u hail-fuddsoddi.
Efallai y bydd cymryd golwg llawer mwy hirdymor yn eich synnu. Gwahanodd Mynegeion S&P Dow Jones y sector eiddo tiriog o'r sector ariannol yn 2016. Ond os byddwn yn culhau i grŵp diwydiant REIT S&P 500 ar gyfer mesur perfformiad tymor hwy, mae'r elw blynyddol cyfartalog 20 mlynedd wedi bod yn 9.9%, ychydig ar y blaen. o enillion cyfartalog 500 mlynedd S&P 20 o 9.8%.
REITs yn ôl categori
Mae gwahanol fathau o REITs yn mynd trwy gylchoedd economaidd gwahanol. Er enghraifft, dioddefodd REITs gwestai a’u tenantiaid yn ofnadwy yng nghamau cynnar y pandemig coronafirws, gan ddechrau gyda chau rhithwir y diwydiant teithio yn ystod hanner cyntaf 2020.
Mae llawer o REITs yn canolbwyntio ar y gofod warysau a logisteg, sydd wedi elwa o godiadau rhent blynyddol dau ddigid yn ystod y blynyddoedd diwethaf, yn ôl Vikram Malhotra, rheolwr gyfarwyddwr eiddo tiriog yn Mizuho.
Ond mae Amazon.com Inc.
AMZN
meddai yn ei datganiad ariannol chwarter cyntaf i'r wasg ym mis Ebrill, ar ôl dyblu maint ei rwydwaith cyflawni mewn dwy flynedd yn unig, “nad oedd bellach yn mynd ar drywydd capasiti ffisegol neu staffio” ac roedd yn “canolbwyntio’n sgwâr ar wella cynhyrchiant ac effeithlonrwydd cost” yn ei seilwaith cyflawni.
Yn ystod cyfweliad, dywedodd Malhotra, yn dilyn cyhoeddiad Amazon, ei fod ef a’i gydweithwyr wedi “arsylwi a chlywed yn y farchnad fod Amazon yn rhoi warysau ar y farchnad isosod.”
“Felly dywedodd y chwaraewr mwyaf mewn e-fasnach wrth y farchnad fod ganddi ormod a’i fod yn rhesymoli, ac fe achosodd hynny i’r stociau logisteg ddiraddio,” meddai.
Mae Prologis Inc.
PLD
yw'r REIT UDA mwyaf a fasnachir yn gyhoeddus yn y gofod warysau a logisteg. Rhestrodd y cwmni Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Depo Cartref Inc.
HD,
Geodis a Walmart Inc.
WMT
fel ei bum cwsmer mwyaf ar ddiwedd 2021, gydag Amazon yn rhentu 24 miliwn troedfedd sgwâr, neu 7% o'i gyfanswm.
Roedd cyfrannau Prologis i lawr 21% ar gyfer 2022 hyd at Awst 24, gyda difidendau'n cael eu hail-fuddsoddi. Mae cynnyrch difidend y stoc tua 2.5%. Disgwylir i Prologis gaffael Duke Realty Corp.
DRE
drwy bargen stoc gyfan gwerth $26 biliwn pan gafodd ei gyhoeddi ym mis Mehefin.
Mae gan Mizuho sgôr niwtral ar Prologis, a dywedodd Malhotra ei fod “allan o gonsensws.” Mae'n sicr - ymhlith 17 o ddadansoddwyr a holwyd gan FactSet, mae 13 yn graddio'r cyfranddaliadau yn “brynu” neu'r hyn sy'n cyfateb. Mae'r gweddill yn raddfeydd niwtral.
Aeth ymlaen i ddweud bod Mizuho yn monitro gweithredwyr logisteg trydydd parti, megis XPO Logistics Inc.
XPO,
Mae FedEx ac United Parcel Service Inc.
UPS
am arwyddion o alw’n arafu os bydd yr economi’n lleihau’n sylweddol.
Gyda'r cyfan wedi'i ddweud, efallai y bydd leinin arian ar gyfer y REITs warws/logisteg: Mae Malhotra yn disgwyl i dwf rhent yn y gofod arafu i'r “digidau sengl canolig i uchel” o'r ystod gyfredol uwchlaw 10%. Dywedodd yr Adran Lafur hynny dangosodd y Mynegai Prisiau Defnyddwyr ym mis Gorffennaf gynnydd o 8.5%. o flwyddyn ynghynt. Gwellodd hynny o 9.1% yn y mis blaenorol. Efallai na fydd hi'n ormod i ddisgwyl i weithredwyr warws REIT allu cadw eu rhenti i godi i gyfateb neu i guro cyflymder chwyddiant.
Dyma lle daw eich barn eich hun i rym, yn seiliedig ar eich ymchwil eich hun. A fydd y duedd barhaus tuag at siopa ar-lein a'r galw am ddosbarthu cyflym yn galluogi Prologis a'i gystadleuwyr i berfformio'n well na'r hyn a geir dros y pump i 10 mlynedd nesaf? Cyfanswm elw pum mlynedd Prologis er Awst 24 oedd 138% (o'i gymharu ag 85% ar gyfer y S&P 500), hyd yn oed gyda'r tynnu'n ôl mawr eleni.
Sgrinio'r REITs ecwiti
I edrych yn fras ar ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog a restrir yn yr UD, dechreuasom gyda'r 185 sydd wedi'u cynnwys ym Mynegai Russell 3000
RUA.
Mae'r mynegai hwn yn cynrychioli tua 98% o stociau'r UD, yn ôl FactSet.
Yna fe wnaethom edrych ar grynodiadau buddsoddi pob REIT a dileu'r holl REITs morgais i ddod â'r rhestr i lawr i 158 o gwmnïau. Gwnaethom dorri ymhellach i 112 o gwmnïau yr oedd amcangyfrifon consensws ar gael ar eu cyfer ymhlith o leiaf pum dadansoddwr a holwyd gan FactSet ar gyfer cyllid wedi'i addasu o weithrediadau yn 2023.
Ffordd o fesur gallu cwmni i dalu difidend yw edrych ar ei lif arian rhydd amcangyfrifedig — y llif arian sy'n weddill ar ôl gwariant cyfalaf disgwyliedig. Ar gyfer REITs, defnyddir arian o weithrediadau (FFO) - mesur nad yw'n GAAP - yn gyffredin. Mae FFO yn ychwanegu amorteiddiad a dibrisiant (eitemau di-arian) yn ôl at enillion, tra'n eithrio enillion ar werthu eiddo. Mae arian wedi'i addasu o weithrediadau (AFFO) yn mynd ymhellach, gan netio gwariant cyfalaf disgwyliedig i gynnal ansawdd buddsoddiadau eiddo.
Os byddwn yn rhannu AFFO amcangyfrifedig cwmni â'i bris cyfranddaliadau cyfredol, mae gennym amcangyfrif o gynnyrch AFFO. Gellir cymharu hyn â’r arenillion difidend presennol i weld a oes “lle” ar gyfer cynnydd pellach - digon o le, gobeithio.
Ymhlith y 112 o REITs sy’n weddill, mae 104 yn talu ar ei ganfed ac wedi amcangyfrif 2023 o le o leiaf 1.00%—dyna ein toriad terfynol.
Gosodwyd y 104 REITs mewn wyth categori eang. Nid yw hyn bob amser yn hawdd, oherwydd gall REIT fod yn amrywiol iawn. Felly mae'r categorïau yn ymgais i osod pob REIT mewn grŵp yn ôl ei grynodiad busnes trymaf. Yna fe wnaethom gyfuno ychydig ymhellach i naw categori eang a'u didoli yn ôl y cynnyrch AFFO disgwyliedig ar gyfer 2023.
Er enghraifft, mae'r cwmnïau warysau/logisteg yn y categori “diwydiannol”. Byddwn yn dechrau gyda hynny.
REITs diwydiannol
Dyma'r 10 REIT diwydiannol a basiodd y sgrin, gyda'r cynnyrch AFFO uchaf disgwyliedig ar gyfer 2023:
Cliciwch ar y ticwyr i gael rhagor o wybodaeth am bob cwmni, gan gynnwys proffiliau busnes. Yna darllen Canllaw manwl Tomi Kilgore i'r cyfoeth o wybodaeth sydd ar gael am ddim ar dudalennau dyfynbris MarketWatch.
Gofal iechyd
Dyma bob un o'r naw REIT sy'n prydlesu eiddo gofal iechyd ac yn pasio'r sgrin. Nid yw’r grŵp hwn yn cynnwys cwmnïau sy’n canolbwyntio ar dai uwch:
Preswyl
Mae'r categori hwn yn cynnwys REITs sy'n berchen ar eiddo preswyl un teulu neu aml-deulu, yn ogystal â chymunedau tai gweithgynhyrchu a thai uwch. Dyma'r 10 REIT preswyl a basiodd y sgrin:
Gwestai ac eiddo hamdden
Dyma'r wyth REIT sy'n prydlesu gwestai a/neu eiddo hamdden ac yn pasio'r sgrin:
Swyddfeydd
Dyma'r 10 REIT sy'n dal adeiladau swyddfa a basiodd y sgrin:
manwerthu
Dyma’r 10 REIT sy’n prydlesu eiddo manwerthu a basiodd y sgrin yn bennaf:
Cyfathrebu
Dyma bob un o'r pum cwmni a basiodd y sgrin sy'n prydlesu eiddo seilwaith cyfathrebu, neu, yn achos Outfront Media Inc.
ALLAN,
hysbysfyrddau:
Canolfannau data
Llwyddodd y tri REIT canolfan ddata hyn i basio'r sgrin:
Hunan-storio
Ar gyfer ein categori olaf, pasiodd pum REIT hunan-storio y sgrin:
Os oes gennych ddiddordeb yn y gofod REIT, mae angen i chi wneud eich ymchwil eich hun a chadw eich nodau buddsoddi mewn cof - twf, incwm neu'r ddau - a pharatoi i barhau i fod yn ymrwymedig am y tymor hir, sy'n golygu sawl blwyddyn.
Ymhlith y REITs a restrir yn y tablau uchod, mae gan Malhotra raddfeydd “prynu” ar Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
WELL,
Ymddiriedolaeth Eiddo Meddygol Inc.
MPW,
Mae Paramount Group Inc.
PGRE
a Duke Realty (sydd bellach yn masnachu yn unol â Prologis, gan ragweld cwblhau'r uno).
Pan ofynnwyd iddo beth sydd gan REITs cyfradd prynu yn gyffredin, dywedodd Malhotra: “Mae’r rhain yn gwmnïau, fel unigolion, y credwn y bydd pŵer prisio yn parhau ar eu cyfer.”
Dywedodd hefyd fod pawb yn elwa o dueddiadau thematig, gan gynnwys, ar gyfer y REITs gofal iechyd, heneiddio'r boblogaeth.
Clywch gan Ray Dalio yn MarketWatch's Gŵyl Syniadau Newydd Gorau Mewn Arian ar Medi 21 a 22 yn Efrog Newydd. Mae gan arloeswr y gronfa rhagfantoli safbwyntiau cryf ynghylch cyfeiriad yr economi.
Ffynhonnell: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo