Y Talwr 9.9% hwn yw'r Fasnach Difidend a Anwybyddir Fwyaf Yn 2022

Nid yw'r mwyafrif o bobl yn ei wybod, ond mae eiddo tiriog wedi cronni stociau yn y tymor hir, ac mae'n barod i ennill buddugoliaeth eto yn 2023.

Ac rydym yn fuddsoddwyr difidendau mewn sefyllfa dda i gyfnewid, diolch i gronfa sy'n taflu cynnyrch llwyddiannus o 9.9%, dyna'r sefyllfa. perffaith chwarae yma. 'N annhymerus' gollwng yr enw a ticker mewn eiliad.

Yn gyntaf, darllenasoch yr hawl honno: eiddo tiriog yn perfformio'n well na stociau dros y tymor hir - a fawr ddim, chwaith! Mae'n amlwg fel y gall fod yn y gymhariaeth hon rhwng y SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), y gronfa fynegai ar gyfer ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog a fasnachir yn gyhoeddus (REITs), a'r S&P 500 dros yr 20 mlynedd diwethaf.

Cofiwch fod y cyfnod hwn yn cynnwys damwain COVID-19 ac yr argyfwng morgais subprime, a oedd, wrth gwrs, yn waliog o dai. Dim problem. REITs - cwmnïau sy'n cael eu masnachu'n gyhoeddus sy'n berchen ar bopeth o warysau i adeiladau fflatiau - wedi'u pobi'n ôl i'r wyneb!

Yr allwedd i apêl REITs yw eu bod yn fuddsoddiadau “pasio drwodd”: maen nhw'n casglu sieciau rhent gan denantiaid, yn sgimio digon i gadw'r goleuadau ymlaen a'r adeiladau'n lân, yna'n rhoi'r gweddill i ni fel difidendau. Y canlyniad yw llif incwm mwy na thâl stociau arferol: mae'r REIT nodweddiadol yn cynhyrchu 3.2%, gan ddyblu'r 500% diflas S&P 1.5's.

Ond er bod RWR wedi malu stociau, rydyn ni'n gwneud hynny nid eisiau mynd ar y llwybr ETF goddefol yma. Ar gyfer un, nid yw cynnyrch RWR o 3.2% yn ddigon mawr i gael ein calonnau i rasio. Ac yn ail, gyda REITs (fel gyda phopeth eithaf da y dyddiau hyn), mae cael rheolwr smart, ymatebol yn hanfodol.

Mae'r prawf yn elw RWR dros y tair blynedd gyfnewidiol diwethaf, o'i gymharu â'r cronfa pen caeedig (CEF) rydym yn mynd i siarad am heddiw, y Cronfa Incwm Eiddo Tiriog Byd-eang CBRE (IGR). Mae IGR yn taflu'r taliad enfawr hwnnw o 9.9% y soniais amdano eiliad yn ôl (ac mae'n eich talu'n fisol, dim llai)!

Mae'r prif reswm am hyn yn dibynnu ar reolwyr portffolio arbenigol IGR, sydd wedi llywio'n ddeheuig i'r marchnadoedd lleol y maent yn eu hadnabod orau. Mae hynny'n allweddol mewn eiddo tiriog, y gwyddom i gyd mai dim ond casgliad o farchnadoedd bach sydd i gyd yn ymddwyn yn wahanol ar unrhyw adeg benodol.

Ac o ran eiddo tiriog, nid oes gan gwmni rheoli'r gronfa, CBRE, unrhyw brinder gwybodaeth: yn ogystal ag IGR a chronfeydd buddsoddwyr preifat, mae'n rheoli eiddo, yn gweithredu broceriaeth ac yn buddsoddi ei arian ei hun mewn eiddo tiriog. Mae gan y cwmni 80,000 o weithwyr mewn dros 100 o wledydd, gan roi persbectif byd-eang a pherthnasoedd mewn gwledydd tramor na all unrhyw ETF sy'n cael ei redeg gan algorithm ei gyfateb.

Mae CBRE wedi ysgogi’r wybodaeth honno i bwyso’n drwsiadus ar bortffolio IGR yn drwm tuag at yr Unol Daleithiau (68%), symudiad darbodus wrth i economi’r UD barhau i dyfu ar lefel iach, gyda chwyddiant yn edrych fel ei fod yn dechrau crebachu a gwariant defnyddwyr (heb sôn am gyflogaeth ) dal i fyny yn braf.

Ond nid yw prynu cronfa eiddo tiriog a reolir yn dda yn ymwneud â phrynu i mewn i bŵer ymchwil rheolwyr a mynediad at wybodaeth yn unig—mae hefyd yn ymwneud ag arallgyfeirio, sy'n arbennig o allweddol mewn eiddo tiriog.

Mae IGR, er enghraifft, yn buddsoddi mewn dros 80 REITs, sydd eu hunain yn berchen ar gannoedd ac weithiau filoedd o eiddo yr un. Ac fel y nifer o gronfeydd REIT eraill sy'n gwneud yr un peth, nid yw'n sylwi pan fydd un tenant yn rhoi'r gorau i dalu rhent, oherwydd mae miloedd o rai eraill yn gwneud hynny.

Ar hyn o bryd, er enghraifft, mae prif ddaliadau IGR yn cynnwys REITs sy'n berchen ar ystod eang o eiddo. International Castle Castle (CCI), er enghraifft, yn berchen ar fwy na 40,000 o dyrau celloedd ledled y byd, ynghyd â 115,000 o “gelloedd bach” sy'n hybu gallu rhwydwaith lleol mewn dinasoedd mwy; Prologis
PLD
(PLD) yn berchen ar 4,732 o warysau ledled y byd; a REIT preswyl Cartrefi Gwahoddiad (INVH), yn rhentu mwy na 85,000 o gartrefi un teulu.

Felly rydym eisoes wedi cael tunnell o arallgyfeirio yma, a dim ond o dri o ddaliadau IGR yw hynny!

Rheswm arall a anwybyddir yn aml dros ystyried cronfeydd REIT yw bod gan y cronfeydd hyn a REITs eu hunain fynediad at drosoledd rhatach na chi a minnau. Ar hyn o bryd, er enghraifft, mae cyfraddau morgais cynyddol yn broblem fawr i fuddsoddwyr unigol sy'n berchen ar eiddo rhent—ond nid felly ar gyfer REITs:

Taliadau Morgais yn Mynd Trwy'r To

Gyda chyfraddau llog yn cyrraedd 5% yn gynharach eleni ac yn aros ar y lefel honno, mae benthyciadau cartref wedi codi'n aruthrol. Ond mae cyfraddau llog ar gyfer REITs yn llawer is, gyda llawer ar hyn o bryd â chostau benthyca ar y llyfrau o dan 3%.

Mae REITs yn mwynhau cyfraddau is oherwydd eu bod yn cael eu rheoli'n broffesiynol ac yn amrywio ar draws llawer o eiddo, felly maent yn llai o risg na'ch buddsoddwr eiddo unigol nodweddiadol. Dyma un o'r rhesymau pam fod gan REITs record eithaf cyson o bostio enillion cadarnhaol yn ystod cyfnodau pan fo cyfraddau llog yn codi.

Mae'r siart hwn yn seiliedig ar astudiaeth gan NAREIT, cwmni ymchwil a data REIT, ac mae'n dangos yn glir bod REITs fel arfer yn ennill elw yn ystod cyfnodau o gyfraddau llog uwch. Mae hyn oherwydd bod eu costau benthyca is yn eu hinswleiddio rhywfaint rhag y duedd. Ar ben hynny, mae cyfnodau cyfradd codi fel arfer yn dod ag economi gref (fel sy'n wir heddiw). Mae hynny'n golygu galw uwch am eiddo REITs, sy'n gadael i REITs gynyddu'r rhent. Mae'r codiadau hynny yn llawer mwy nag unrhyw gynnydd mewn costau benthyca oherwydd cyfraddau uwch.

Prynu IGR wrth i “Disgownt Momentwm” Adeiladu

Yn olaf, gadewch i ni siarad am ostyngiad IGR i NAV, neu'r gwahaniaeth rhwng ei bris marchnad a gwerth fesul cyfran ei bortffolio (mae'r mesur hwn yn unigryw i CEFs). Ar hyn o bryd, mae'r gostyngiad hwnnw'n fach, sy'n golygu bod IGR yn cael ei brisio'n deg fwy neu lai.

Mae'r duedd yma yn glir: mae gostyngiad IGR yn mynd i diriogaeth premiwm - y cwestiwn yw pa mor bell. Wrth i hynny ddigwydd, bydd yn rhoi mwy o bwyslais o dan bris stoc IGR. Ac wrth gwrs, byddwch chi'n codi'r taliad iach hwnnw o 9.9% (a delir yn fisol) trwy'r amser.

Michael Foster yw'r Dadansoddwr Ymchwil Arweiniol ar gyfer Rhagolwg Contrarian. I gael mwy o syniadau incwm gwych, cliciwch yma i gael ein hadroddiad diweddaraf “Incwm Indestructible: 5 Cronfa Fargen gyda Difidendau Diogel 8.4%."

Datgeliad: dim