Tair Talaith Sy'n Siwio Dros Honiad Twyll Arian Cyflym

Mae gan MV Realty gynnig ar gyfer perchnogion tai sy'n brin o arian parod: Anghofiwch am fenthyciadau diwrnod cyflog, sy'n aml yn dechrau benthycwyr i lawr y ffordd i adfail ariannol, ac yn lle hynny cymerwch arian parod yn y gymdogaeth o $1,000 o MV a byth yn gorfod ei dalu'n ôl.

Y ddalfa: Am 40 mlynedd, mae'n ofynnol i berchnogion tai ddefnyddio MV Realty fel eu brocer eiddo tiriog pan fyddant yn penderfynu gwerthu.

Dywed y contract y gellir ei orfodi hyd yn oed os bydd perchennog y tŷ yn marw. Mae un deor dianc. Os ydynt am ddod allan o’r fargen, byddai’n rhaid i’r perchennog neu ei deulu besychu arian parod sy’n cyfateb i 6% o bris gwerthu’r cartref neu werth y farchnad—fel y’i pennir gan MV. Mae hynny'n golygu, ar daliad $1,000, yn seiliedig ar amcangyfrifon MV ei hun, y byddai'n rhaid iddynt dalu tua $10,000 i MV.

Mae MV yn ei galw yn Rhaglen Budd Perchnogion Tai. Mae'r cwmni wedi arwyddo 30,000 o gwsmeriaid mewn o leiaf 33 talaith, yn ôl yr achos cyfreithiol a ffynonellau eraill.

Trwy'r rhaglen, dywedodd MV Forbes mae wedi talu tua $40 miliwn i berchnogion tai. Yn seiliedig ar ddogfennau Forbes wedi gweld arweiniad gan arbenigwyr, sy'n awgrymu y byddai MV yn gallu gwneud comisiynau o tua $400 miliwn ar werth presennol y cartrefi sydd wedi'u gorchuddio gan y cytundebau. Nid oedd MV yn anghytuno â'r rhif hwnnw.

Mae'n drefniant rhyfedd, ond y system gyfreithiol fydd yn penderfynu a yw'n sgam. Mae achosion cyfreithiol a ffeiliwyd yn hwyr y llynedd gan atwrneiod cyffredinol Florida, Massachusetts a Pennsylvania yn honni bod MV wedi defnyddio arferion twyllodrus i wneud yr hyn maen nhw'n ei ddweud yn fenthyciadau rheibus wedi'u cuddio fel cytundebau gwasanaeth eiddo tiriog. Dywedodd MV ei fod yn dadlau'n frwd â'r honiadau ac y bydd yn drech yn yr ymgyfreitha.

Mae gan yr MV Realty o Delray Beach, sydd wedi'i leoli yn Florida, wreiddiau lliwgar ar Wall Street, lle lluniwyd ei fodel busnes unigryw. Ei sylfaenydd, Amanda Zachman - a elwid ar y pryd yn Amanda Zuckerman — roedd yn gyn-seren teledu Big Brother a ddaeth yn ddihiryn y sioe realiti pan gafodd ei dal ar fideo yn gwneud sylwadau hiliol. Ar hyn o bryd mae MV ar dân nid yn unig gan wladwriaethau sy'n honni ei fod yn ymylu ar gyfreithiau usuriaeth i fanteisio ar berchnogion tai anobeithiol, ond gan wneuthurwyr deddfau yn Philadelphia sydd wedi cymryd sylw bod cleientiaid MV yn y ddinas yn anghymesur o Ddu.

Mae MV hefyd wedi tynnu sylw tri seneddwr Democrataidd yr Unol Daleithiau sydd gofyn y Comisiwn Masnach Ffederal a'r Swyddfa Diogelu Ariannol Defnyddwyr i benderfynu a yw cyfreithiau ffederal yn cael eu torri.

“Mae MV Realty, a chwmnïau tebyg, yn cymryd degau o filoedd o ddoleri gan berchnogion tai yn gyfnewid am daliad ymlaen llaw lleiaf posibl,” meddai’r llythyr ar Ragfyr 21 a lofnodwyd gan Sherrod Brown o Ohio, Tina Smith o Minnesota a Ron Wyden o Oregon. “Trwy hysbysebu'r cytundebau hyn fel 'benthyciad amgen', mae cwmnïau'n ceisio osgoi'r cyfyngiadau cyfreithiol ar fenthyca tra'n codi cyfraddau beichus ar fenthycwyr yn eu hanfod. Yn anffodus, mae cwmnïau rhestru unigryw bellach yn broblem genedlaethol, gan effeithio ar ddefnyddwyr ar draws llinellau gwladwriaethol.”

Os gall perchennog tŷ aros yn y fantol am 40 mlynedd a mwy ac ymatal rhag gwerthu tan, dyweder, 2063, ni fydd MV yn cael ei dalu cant, risg y mae’r cwmni’n ei chymryd, meddai MV Forbes.

Mae MV mewn trafodaethau gyda'r tair talaith sy'n erlyn, meddai'r Prif Swyddog Gweithredol Tony Mitchell mewn datganiad i Forbes. “Rydym wedi ymrwymo’n llwyr i weithio gyda nhw i fynd i’r afael ag unrhyw bryderon ac i egluro camsyniadau diweddar am ein harferion busnes,” meddai mewn ymateb i Forbes ' cwestiynau. “Credwn fod arferion busnes MV Realty yn cydymffurfio â chyfreithiau gwladwriaethol ym mhob cymuned lle rydym yn gweithredu. Serch hynny, rydym yn parhau i chwilio am ffyrdd o wella tryloywder, symleiddio ein cytundebau a darparu datgeliad ychwanegol ac amddiffyniadau defnyddwyr. Ein dymuniad a’n bwriad yw bod yn gwbl dryloyw gyda chwsmeriaid, llunwyr polisi a rheoleiddwyr.”

Mae model busnes unigryw MV yn tarddu o Wall Street, lle'r oedd David Schiff, cyn bartner yn Perella Weinberg Partners a sylfaenydd Innovatus Capital Partners, wedi bod yn chwarae'r syniad o refeniw pecynnu a gynhyrchir gan gomisiynau realtor a'i werthu i fuddsoddwyr, yn ôl a 2018 gwyn ffeilio gan MV Realty yn erbyn Innovatus. Doedd Schiff ddim yn sylweddoli bod y syniad wedi bod patent yn 2008.

Yn ôl y gŵyn, trafododd Schiff y syniad yn 2017 gyda Mitchell, Prif Swyddog Gweithredol MV, a rhan-berchennog MV, Jonathan Neuman. Byddai'n dod yn Rhaglen Budd Perchnogion Tai MV er na chafodd y cytundeb gyda chwmni Schiff ei gwblhau erioed ac ni chafodd refeniw MV byth ei becynnu a'i werthu i fuddsoddwyr.

Mae'r rhesymau dros y cytundeb gyda Schiff, ac Innovatus, ac a ddylai MV fod wedi gallu parhau â chynnig Schiff heb ei gyfraniad ef wedi bod yn destun blynyddoedd o ymgyfreitha. Mae MV wedi parhau gyda'r rhaglen, yn rhannol o leiaf, oherwydd roedd yn gallu dangos nad oedd y syniad yn wreiddiol gan Schiff. Trwy lefarydd, gwrthododd Innovatus wneud sylw. Nid yw Innovatus yn cael ei gyhuddo o unrhyw ddrwgweithredu.

Heb gefnogaeth Innovatus, trodd MV at 777 Partners, cwmni buddsoddi o Miami, i helpu i sicrhau'r arian yr oedd ei angen arno i gofrestru perchnogion tai, yn ôl a chyngaws ffeilio gan Innovatus yn erbyn 777 Partneriaid. Dywedodd llefarydd ar ran 777 o Bartneriaid Forbes nad yw'r cwmni bellach yn “ymwneud â” MV Realty.

Un cwestiwn sydd heb ei ateb yw pam y dewisodd Schiff weithio gyda MV Realty yn y lle cyntaf. Mae cwyn a ffeiliwyd fel rhan o achos cyfreithiol rhwng y ddau gwmni yn dangos bod ganddo ef a / neu Innovatus berthynas fusnes flaenorol â Mitchell a Neuman o MV. Mae'n debyg y dylai gorffennol Neuman fod wedi codi baneri coch.

Pan oedd Neuman yn swyddog yn y cwmni cyllid Imperial Holdings yn 2011, roedd ei swyddfa yn Boca Raton, Florida, yn ysbeilio gan yr FBI ynghylch amheuaeth o dwyll yswiriant. Ni chafodd Neuman ei gyhuddo erioed, ond bu ef a chyn-weithiwr Imperial arall, a oedd ar un adeg hefyd yn berchennog MV Realty, yn destun ymchwiliad am flynyddoedd o hyd. Mitchell, Prif Swyddog Gweithredol presennol MV, oedd Prif Swyddog Gweithredol Imperial Holdings ar y pryd. Ar un adeg, yn ôl y cwmni, Roedd Mitchell hefyd yn darged i'r cwmni ymchwiliad.A ffeilio o adeg ymddiswyddiad Neuman o Imperial yn 2012 yn dangos bod y cwmni wedi'i orfodi i gau ei fusnes cyllid premiwm, a oedd yn cyfrif am fwy na 58% o'i werthiannau yn 2011, a thalu Dirwy o $ 8 miliwn i ddatrys honiadau o dwyll. Yn 2016, The Street Adroddwyd bod Twrnai’r Unol Daleithiau wedi ceisio fforffediad sifil o $6.5 miliwn gan Neuman a chyn-weithwyr Imperial eraill a bod Imperial Holdings “wedi talu’r fforffediad fel rhan o’i gytundebau indemnio gyda’r cyn-weithwyr.”

Trwy llefarydd, dywedodd MV nad yw Neuman “erioed wedi bod yn swyddog nac yn gyflogai” i MV. “O ran ei gyflogaeth yn y gorffennol, bu ymchwiliad i Imperial Holdings a arweiniodd at daliad a setliad sifil gan y cwmni,” meddai’r llefarydd. “Y mae Mr. Ni chyhuddwyd Neuman erioed o unrhyw gamwedd, ni chyfaddefodd erioed unrhyw gamwedd, ac ni thalodd unrhyw beth. Daeth y mater hwnnw i ben dros saith mlynedd yn ôl.”

Yr hyn sy'n parhau i fod yn bwyntiau pwysig yn y Rhaglen Budd-daliadau Perchentyaeth ar gyfer eiriolwyr benthycwyr yw a yw'r taliadau i berchnogion tai yn fenthyciadau—dywed MV nad ydynt—a hyd y contract am bedwar degawd.

Mae rhwymo perchnogion tai i realtor penodol flynyddoedd cyn bod angen y gwasanaeth arnynt, a'i wneud yn gyfnewid am achubiaeth ariannol, yn cymryd mantais annheg, meddai Sarah Mancini, atwrnai gyda'r Ganolfan Cyfraith Defnyddwyr Genedlaethol, wrth Forbes.

“Mae penderfynu gyda phwy i restru’ch cartref yn benderfyniad mawr,” meddai Mancini. “Mae MV Realty yn dod o hyd i bobl sydd mewn trallod ariannol ac yn rhoi arian iddynt yn hytrach na dweud, 'Gadewch imi ddweud wrthych pam y gallaf werthu eich cartref am y gwerth uchaf.' Nid yw llawer o bobl sy'n cael eu targedu hyd yn oed eisiau gwerthu eu tŷ. Mae’r trafodiad hwn yn edrych fel benthyciad i mi mewn cymaint o ffyrdd.”

Mae’n fenthyciad sy’n dod gyda “thelerau a fyddai’n gwneud i siarc benthyca gochi,” meddai Kerry Smith, atwrnai Gwasanaethau Cyfreithiol Cymunedol yn Philadelphia sydd wedi bod yn cynorthwyo cleientiaid ag achosion yn ymwneud â MV. Forbes.

Mae gan y rhan fwyaf o daleithiau gyfreithiau sy'n cyfyngu ar y cyfraddau llog y gellir eu codi ar fenthyciadau. Mewn gwirionedd, roedd cytundebau MV i gyd ond yn gwarantu taliad o 10x naill ai drwy'r comisiynau a gynhyrchir drwy werthu'r cartref yn y dyfodol neu drwy gasglu taliadau terfynu gan berchnogion tai. Byddai’r math hwnnw o enillion ar gyfer MV fel arfer yn fwy na’r terfynau cyfreithiol ar gyfer benthyciadau.

Mae MV yn dadlau bod taliadau a wneir i berchnogion tai yn gyfystyr â benthyciadau. Yn ôl eiriolwyr defnyddwyr, dyma un o brif feysydd MV, ac mae'r ymadrodd “nid benthyciad” yn amlwg ar wefan y cwmni. Yn hytrach, mewn cytundeb morgais boddhad gweld gan Forbes, Mae MV yn cyfeirio at y taliad fel “dyled a sicrhawyd gan y Morgais a grybwyllir uchod.”

Mae MV yn dadlau oherwydd nad yw perchennog y tŷ byth dan unrhyw rwymedigaeth i werthu, nad oes angen ad-daliad byth. Er bod hynny'n wir, mae cyfnod 40 mlynedd y cytundeb yn ei gwneud yn hynod annhebygol na fyddai unrhyw berchennog yn gorfod ymgysylltu â MV yn y pen draw.

I Mancini ac eraill, mae mater arall. Mae telerau'r contract yn cynnwys sbardunau na fyddai fel arfer yn cynnwys gwerthu eiddo. Un enghraifft y mae Mancini yn ei dyfynnu yw'r hyn sy'n digwydd yn achos marwolaeth perchennog tŷ. Yn ôl y cytundeb, byddai gan etifeddion y stad ddeg diwrnod i hysbysu MV Realty o'r newid perchnogaeth a naill ai cydnabod y cytundeb neu dalu'r ffi terfynu cynnar.

“Nid oes unrhyw etifeddion hyd yn oed yn mynd i wybod am hyn o fewn y ffenestr ddeg diwrnod er mwyn osgoi’r ffi terfynu cynnar,” meddai Mancini wrth ForbesTrwy llefarydd, roedd MV yn dadlau y byddai digwyddiad o’r fath yn gyfystyr â “digwyddiad sbarduno.”

Yn ogystal, clywodd deddfwyr mewn cyfarfod o Gyngor Dinas Philadelphia ar 14 Rhagfyr dystiolaeth gan eiriolwyr defnyddwyr lluosog yn manylu ar yr hyn y credent oedd yn fwriad ar ran MV i dargedu perchnogion tai Du.

Trwy llefarydd, gwadodd MV yn gryf ei fod yn targedu perchnogion tai Du a dywedodd nad oedd ganddo unrhyw wybodaeth am hil nac ethnigrwydd ei gleientiaid.

Mae targedu perchnogion tai Du yn hawliad llym. Dywed y Gronfa Ailfuddsoddi, sefydliad gwasanaeth cymunedol o Philadelphia, fod ganddo'r data i'w gefnogi.

Yng nghyfarfod y cyngor, cyflwynodd Ira Goldstein, llywydd atebion polisi'r Gronfa Ailfuddsoddi, ganfyddiadau a ddangosodd fod 69% o gytundebau MV yn y ddinas wedi'u gwneud i berchnogion tai Du, sef dim ond 37% o'r holl berchnogion tai yn Philadelphia. Ac nid oedd Philly yn anomaledd. Mae ymchwil ar draws pedair sir Pennsylvania arall wedi arwain at ganlyniadau tebyg, meddai Goldstein.

Mae'n ganfyddiad sy'n cymryd ystyr newydd i unrhyw un sy'n gyfarwydd â gorffennol sylfaenydd MV Amanda Zachman. Roedd Zachman, a elwid gynt yn Amanda Zuckerman, yn serennu ar 15fed tymor y sioe deledu realiti Big Brother. Mae Zachman yn adnabyddus am ei chyfnod ar y sioe am ei sylwadau hiliol ansensitif. Un munud chwe-a-hanner casgliad clipiau o’r enw “Amanda Zuckerman: Social Justice Warrior,” yn dechrau gyda Zachman yn dweud “mae cael ei gyhuddo o fod yn hiliol yn fargen ddifrifol, ddifrifol” cyn torri i olygfa lle mae’n dweud ei bod wedi cymryd “fel 14 cawod Puerto Rican.” Zachman bellach yw prif swyddog gwerthu MV, yn ôl ei bio ar y cwmni wefan, sy'n tynnu sylw at ei rôl wrth greu'r Rhaglen Budd-dal Perchnogion Tai ond nad yw'n sôn Brawd Mawr.

Dywedodd Goldstein fod posibilrwydd pe bai'r Gronfa Ailfuddsoddi yn gallu rhoi cyfrif am lefelau incwm perchnogion tai, y gallai rhywfaint o'r gwahaniaeth hiliol ddiflannu. Fodd bynnag, nid yw'n meddwl y byddai'n newid llawer.

“Nid wyf yn gwybod a ydyn nhw'n mynd ati i dargedu perchnogion tai Du neu a yw'n ganlyniad algorithm,” meddai Goldstein wrth Forbes. “Ond os edrychwch chi ar y data yn Philadelphia, mae MV yn gweithio ei ffordd yn anghymesur i gymdogaethau Du. Dyw hynny ddim yn digwydd ar ddamwain.”