Marchnad eiddo'r DU mewn perygl o ddirywiad mawr wrth i ofnau'r dirwasgiad ddod i'r amlwg

LLUNDAIN - Efallai bod marchnad eiddo’r DU ar fin gweld dirywiad mawr, gyda rhai gwylwyr marchnad yn rhybuddio am gwymp mewn prisiau o hyd at 30% wrth i ddata bwyntio at y cwymp mwyaf yn y galw ers yr Argyfwng Ariannol Byd-eang.

Plymiodd ymholiadau prynwyr cartref newydd ym mis Hydref i'w lefel isaf ers damwain ariannol 2008, ac eithrio'r cyfnod yn ystod cyfnod cloi cyntaf Covid-19, y diweddaraf Adroddiad syrfewyr tai RICS dangoswyd yr wythnos ddiweddaf.

Yn y cyfamser, mae Mynegai Eiddo Chwarterol MSCI y DU, sy'n olrhain eiddo manwerthu, swyddfa, diwydiannol a phreswyl, gostyngiad o 4.3% yn y tri mis hyd at fis Medi, gan nodi perfformiad gwaethaf y sector ers 2009.

Mae arafu'r farchnad yn nodi achubiaeth o ffwlbri prynu cartref dwy flynedd, a achosir gan bandemig, gyda thrafodion eiddo ym mis Medi gostyngiad o 32% yn flynyddol o uchafbwynt 2021.

Ond wrth i'r oes o arian rhad bylu, a Banc Lloegr ddyblu codiadau cyfradd chwalu chwyddiant i wrthweithio y cyllideb fach anhrefnus, dywed economegwyr y gallai'r dirywiad fod yn fwy difrifol nag a feddyliwyd yn gyntaf.

“Er bod disgwyl cywiriad pris tai yn eang fel rhan o’r dirwasgiad parhaus, mae’n ymddangos ei fod yn datblygu’n gyflymach na’r disgwyl,” ysgrifennodd Kallum Pickering, uwch economegydd yn Berenberg, am farchnad y DU ddydd Iau.

Mae'r banc buddsoddi bellach yn gweld prisiau eiddo yn y DU yn gostwng tua 10% erbyn ail chwarter 2023. Ond mae rhai benthycwyr yn llai call.

Dywedodd Nationwide, un o ddarparwyr morgeisi mwyaf y DU yn gynharach y mis hwn y gallai prisiau tai gwympo hyd at 30% yn ei senario waethaf. Yn y cyfamser, mae amcangyfrifon mwyaf tywyll 2023 gan fanciau Lloyds a Barclays yn nodi gostyngiadau o bron i 18% i dros 22%, yn y drefn honno.

Yn wir, mae prisiau eisoes wedi dechrau gostwng mewn rhai mannau, yn ôl safle chwilio eiddo Rightmove, a ddywedodd ddydd Llun bod gwerthwyr torri prisiau o 1.1% ym mis Hydref, gan fynd â phris cyfartalog cartref sydd newydd ei farchnata i £366,999 ($431,000).

Nid yw'r DU ar ei phen ei hun. Mae cyfraddau llog cynyddol, chwyddiant cynyddol a'r sioc economaidd o ryfel Rwsia yn yr Wcrain wedi pwyso'n drwm ar y farchnad dai fyd-eang.

Dangosodd dadansoddiad diweddar gan Oxford Economics ei bod yn edrych yn debyg y bydd prisiau eiddo yn gostwng naw o 18 economi uwch, gydag Awstralia, Canada, yr Iseldiroedd a Seland Newydd ymhlith y marchnadoedd sydd fwyaf mewn perygl o ostyngiadau o hyd at 15%-20%.

“Dyma’r rhagolygon marchnad dai sy’n peri’r pryder mwyaf ers 2007-2008, gyda marchnadoedd yn barod rhwng y rhagolygon o ostyngiadau cymedrol a rhai llawer mwy serth,” ysgrifennodd Adam Slater, prif economegydd yn Oxford Economics, y mis diwethaf.

Ond mae tirwedd economaidd unigryw’r DU yn ei rhoi mewn mwy o berygl o dramgwyddau morgais, yn ôl Goldman Sachs. Mae'r ffactorau sydd ar waith yn cynnwys darlun economaidd Prydain sy'n gwaethygu, sensitifrwydd cyfraddau diffygdalu i ddirywiad, a chyfnod byrrach morgeisi'r DU o'i gymharu â pharth yr ewro a chymheiriaid UDA.

“Wrth edrych ar draws gwledydd, rydyn ni’n gweld risg gymharol fwy o gynnydd ystyrlon mewn cyfraddau tramgwyddo morgais yn y DU,” ysgrifennodd Yulia Zhestkova, economegydd yn y banc, mewn adroddiad yr wythnos diwethaf.

Yn y cyfamser, mae risgiau diweithdra cynyddol - baromedr hanesyddol o gyfraddau tramgwyddaeth - yn ychwanegu at bwysau ar y DU, y dywedodd Goldman Sachs sydd “eisoes mewn dirwasgiad.”

Mae adroddiadau Economi’r DU wedi crebachu 0.2% yn nhrydydd chwarter 2022, dangosodd y ffigurau CMC diweddaraf ddydd Gwener. Byddai chwarter arall yn olynol o ostyngiad yn y tri mis hyd at fis Rhagfyr yn dynodi bod y DU mewn dirwasgiad technegol.

Rhybuddiodd Banc Lloegr yn gynharach y mis hwn fod y DU bellach yn wynebu ei dirwasgiad hiraf ers i gofnodion ddechrau ganrif yn ôl, a disgwylir i'r dirywiad bara ymhell i 2024.

Gan ddisgrifio’r rhagolygon fel un “heriol iawn,” dywedodd y banc canolog y byddai diweithdra’n debygol o ddyblu i 6.5% yn ystod y cwymp dwy flynedd, gan effeithio ar tua 500,000 o swyddi.

Gallai cynnydd mawr o’r fath mewn diweithdra “yn sylweddol” godi’r risgiau i’r farchnad dai trwy greu ton o werthiannau gorfodol a chlostiroedd o bosibl, rhybuddiodd Oxford Economics yn ei adroddiad. Yn wir, yn ôl dadansoddiad Goldman Sachs, am bob cynnydd o un pwynt canran yng nghyfradd ddiweithdra’r DU, mae tramgwyddaeth morgais yn tueddu i godi dros 20 pwynt sail ar ôl blwyddyn.

“Pe bai diweithdra’n codi’n sydyn, byddai’r peryglon i farchnadoedd tai yn cael eu chwyddo’n sylweddol,” meddai Slater.

Eto i gyd, bydd llawer o'r rhagolygon yn dibynnu ar ddatganiad cyllidol y llywodraeth sydd ar ddod ddydd Iau, pan ddisgwylir i'r Gweinidog Cyllid Jeremy Hunt ddatgelu codiadau treth gwerth £60 biliwn ($ 69 biliwn) a thoriadau gwariant sydd i fod i bwyso'n drwm ar dwf.

Mae rhai strategwyr wedi dweud y gallai Hunt oedi llawer o'r arbedion tan ar ôl yr etholiad nesaf—a ddisgwylir erbyn Ionawr 2025 fan bellaf—mewn ymgais i warchod yr economi yn ystod anterth y dirwasgiad. Fodd bynnag, mae Hunt wedi bod yn onest wrth rybuddio am benderfyniadau “dyfrhau’r llygaid” o’i flaen.

Mae Banc Lloegr, o’i ran ef, wedi mynnu y bydd yn parhau i godi cyfraddau, er i uchafbwynt a allai fod yn is.

Ac eto, hyd yn oed heb fawr ddim gadael i'r farchnad dai ei ddisgwyl yn y tymor agos, dywed economegwyr mai bach iawn yw'r risgiau o sioc yn atseinio ar draws y farchnad ariannol ehangach.

Mae mwy o reoleiddio a chyfalafu digonol yn y sector bancio yn dilyn yr argyfwng ariannol wedi dod i gysylltiad cyfyngedig â morgeisi peryglus. Yn y cyfamser, mae mwyafrif y ddyled tai yn nwylo aelwydydd sydd â byfferau cynilion rhesymol, meddai Berenberg's Pickering.

“Rydyn ni’n gweld risg gyfyngedig y bydd y cywiriad marchnad dai sy’n datblygu yn troi’n argyfwng ariannol arall,” ychwanegodd.