Y llynedd Cynnydd o 3 pwynt canran mewn cyfraddau morgais, ynghyd â phrisiau cartref a neidiodd dros 40% yn ystod y Ffyniant Tai Pandemig, wedi prisio miliynau o brynwyr tai.
Daw'r tyniad sydyn hwnnw gan brynwyr ar amser llai na delfrydol i adeiladwyr tai yn yr Unol Daleithiau. Gweler, gwelwyd cyfuniad o gyfyngiadau cadwyn gyflenwi cysylltiedig â phandemig a gwarged o brynwyr awyddus yn ystod y ffyniant mae cyfanswm yr unedau sy'n cael eu hadeiladu yn cyrraedd lefelau hanesyddol blwyddyn diwethaf. A'r ôl-groniad hanesyddol hwnnw, ynghyd â cyfraddau canslo cynyddol, yn golygu bod gan brynwyr rywfaint o bŵer negodi o'r diwedd dros adeiladwyr.
I ddarganfod sut y gallai prynwyr daro bargen well gydag adeiladwyr, Fortune cysylltu â John Downs, cynghorydd morgais ardystiedig ac uwch is-lywydd yn Vellum Mortgage.
Y tric cyntaf yw defnyddio tactegau trafod amrwd yn syml, fel cynnig benthycwyr isel, neu ddefnyddio benthycwyr allanol “i gadw benthycwyr adeiladwyr yn onest,” meddai Downs. Yr ail gamp yw gweld pa gymhellion y gallai adeiladwyr eu cynnig.
Yn wahanol i berchnogion tai - sy'n llai tebygol o ildio'r ecwiti sydd ganddynt - dim ond gollwng elw y mae adeiladwyr. Felly pan fydd y farchnad yn newid, gall adeiladwyr ollwng prisiau a/neu daflu cymhellion fel talu costau cau (a all fod rhwng 2% a 5% o'ch benthyciad morgais), gan gynnig pryniannau cyfradd morgais (mae adeiladwyr yn talu cyfandaliad o arian i fenthycwyr i ostwng cyfraddau morgais ar gyfer darpar brynwyr), talu tollau cymdeithasau perchnogion tai, neu uwchraddio trwy gydol y broses adeiladu.
“I adeiladwyr, mae’n fusnes,” meddai Downs. “sy'n wahanol iawn i berchnogion tai arferol, sef eu harbedion rhwydwaith. Felly i adeiladwr, penderfyniad busnes amrwd yn unig ydyw—a ydw i'n dal i wneud arian? Ac os ydw i'n colli, beth ydw i'n ei ennill trwy golli?"
Gall dal i gael adeiladwyr gynnig y cymhellion hynny amrywio yn dibynnu ar y farchnad, y tymor, adeiladwyr unigol, ac a yw prynwr yn edrych i brynu rhestr sefydlog yn erbyn gofyn am adeiladu tŷ.
Ac fel ar gyfer adeiladwyr unigol, gallant fod â gwahanol feddylfryd ynghylch rhestr eiddo. Er enghraifft, yn ystod ychydig fisoedd cyntaf y flwyddyn, efallai y byddai'n well gan rywun ddal gafael ar gartref nes cael y pris y mae ei eisiau oherwydd bod amser. Yn y cyfamser, efallai y bydd adeiladwr arall yn ofni'r dyfodol ac yn cynnig cymhellion ymosodol.
Mae gwahaniaeth amlwg hefyd rhwng adeiladwyr bach ac adeiladwyr mwy sydd â mwy o gefnogaeth ariannol, a gall hynny drosi i'r cymhellion y gallant eu cynnig. Felly fel prynwr, mae'n bwysig deall y farchnad, y rhestr eiddo, a'r adeiladwr tai rydych chi'n gweithio gyda nhw—i ddechrau, o leiaf.
O ran gwelliannau neu uwchraddio cartrefi, mae adeiladwyr weithiau'n defnyddio'r ffaith “gallant adeiladu pethau'n rhatach ac mae'r gwerth canfyddedig i'r [prynwr] yn fwy,” meddai Downs wrth Fortune. Rhoddodd enghraifft: os dyfynnir $50,000 i brynwr i adeiladu patio ond gallai'r adeiladwr ei wneud am $15,000 - fel defnyddiwr mae'n gwirio, ac mae'r adeiladwr yn y bôn yn defnyddio "gwerthoedd chwyddedig i roi'r canfyddiad o arbedion mwy."
Felly nid yw benthycwyr yn ystyried gwelliannau fel y rheini, sy'n gysylltiedig â'r tŷ ffisegol, yn gonsesiynau gwerthwr. Yn lle hynny, mae benthycwyr yn edrych ar unrhyw beth sy'n newid arian parod, fel talu costau cau neu gynnig cyfraddau prynu i lawr, fel consesiwn gwerthwr. Ond nid yw hynny'n golygu na all adeiladwyr ddefnyddio'r strategaethau hynny o hyd i ddenu prynwyr - yn hytrach mae angen i'r prynwr fod yn gymwys ar gyfer y cymhellion hynny a gall hynny ddibynnu ar y math o fenthyciad.
Fodd bynnag, nid yw cymhellion am byth—yn gyffredinol mae'n dibynnu ar y farchnad, sy'n gylchol. Mae yna adegau pan nad oes angen i adeiladwyr gynnig cymhellion (yn nodweddiadol mewn marchnad gystadleuol pan fo sawl cynnig dros y pris gofyn).
Ond dywedodd Downs Fortune ei fod yn meddwl ein bod mewn “man melys o wneud bargeinion,” o leiaf ychydig fisoedd eto nes bod y farchnad yn ail-gydbwyso ac yn dod yn fwy cyson â'r norm cyn-bandemig. Serch hynny, mae fforddiadwyedd yn dal i fod yn broblem, Dywedodd Downs - sy'n golygu y gallai smotyn melys bara ychydig yn hirach o bosibl.
“Pan fyddaf yn dyfynnu taliadau, mae pobl yn dal i dagu pan fyddant yn eu clywed,” meddai Downs.
Cafodd y stori hon sylw yn wreiddiol ar Fortune.com
Mwy o Fortune:
Collodd yr arwr Olympaidd Usain Bolt $12 miliwn mewn arbedion oherwydd sgam. Dim ond $12,000 sydd ar ôl yn ei gyfrif
Pechod go iawn Meghan Markle na all y cyhoedd ym Mhrydain ei faddau - ac ni all Americanwyr ei ddeall
'Nid yw'n gweithio.' Mae bwyty gorau'r byd yn cau wrth i'w berchennog alw'r model bwyta cain modern yn 'anghynaliadwy'
Rhoddodd Bob Iger ei droed i lawr a dweud wrth weithwyr Disney am ddod yn ôl i'r swyddfa
Ffynhonnell: https://finance.yahoo.com/news/still-housing-market-slump-negotiate-225725403.html