Roedd Rose Prophete o'r farn bod yr ail fenthyciad morgais ar ei chartref yn Brooklyn wedi'i ddatrys tua degawd yn ôl - nes iddi dderbyn gwaith papur yn honni bod ganddi fwy na $ 130,000.
“Ces i sioc,” meddai Prophete, a ail-gyllidodd ei chartref dau deulu yn 2006, chwe blynedd ar ôl cyrraedd o Haiti. “Dydw i ddim hyd yn oed yn adnabod y bobl hyn oherwydd wnaethon nhw erioed gysylltu â mi. Doedden nhw byth yn fy ngalw i.”
Mae proffwyd yn rhan o don o berchnogion tai sy'n dweud eu bod wedi cael eu dallu gan ddechrau camau cau tir ar eu cartrefi dros ail fenthyciadau a gymerwyd fwy na degawd yn ôl. Mae'r ymddiriedolaethau a'r gwasanaethwyr benthyciadau morgais y tu ôl i'r gweithredoedd yn dweud bod y benthyciadau wedi'u methu flynyddoedd yn ôl.
Dywed rhai o'r perchnogion tai hyn nad oeddent hyd yn oed yn ymwybodol bod ganddynt ail forgais oherwydd strwythurau benthyca dryslyd. Roedd eraill yn credu bod eu hail fenthyciadau wedi'u cyflwyno gyda'u taliadau morgais cyntaf neu wedi cael eu maddau. Yn nodweddiadol, maen nhw'n dweud nad oedden nhw wedi derbyn datganiadau ar eu hail fenthyciadau ers blynyddoedd wrth iddyn nhw dalu eu morgeisi cyntaf i lawr.
Nawr maen nhw'n cael gwybod nad oedd y benthyciadau wedi marw wedi'r cyfan. Yn lle hynny, dyma'r hyn y mae beirniaid yn ei alw'n “ddyled zombie” - hen fenthyciadau gyda chamau casglu newydd.
Marchnad dai: Gwerthiannau cartref sy'n aros yn plymio am y pedwerydd mis yn olynol
Newyddion cyfradd morgais: Mae gan godiad cyfradd diweddaraf Ffeds arbenigwyr yn ystyried a fydd cyfraddau morgais yn gostwng mewn 'blwyddyn neu ddwy arall'
Cwmni tai am y tro cyntaf?: 15+ o dermau eiddo tiriog y dylech chi eu gwybod, o FICO i escrow
A ddylwn i dalu dyled zombie?
Er nad oes unrhyw asiantaeth llywodraeth ffederal yn olrhain nifer y camau cau tir ar ail forgeisi, dywed atwrneiod sy'n cynorthwyo perchnogion tai eu bod wedi cynyddu yn ystod y blynyddoedd diwethaf. Mae'r atwrneiod yn dweud bod llawer o'r benthyciadau yn eiddo i brynwyr morgeisi cythryblus a'u bod yn cael eu dilyn nawr oherwydd bod gwerthoedd cartref wedi cynyddu a bod mwy o ecwiti ynddynt.
“Maen nhw wedi bod yn eu dal, heb unrhyw gyfathrebu â’r benthycwyr,” meddai Andrea Bopp Stark, atwrnai gyda’r National Consumer Law Centre yn Boston. “Ac yn sydyn iawn maen nhw'n dod allan o'r gwaith coed ac yn bygwth cau oherwydd nawr mae gwerth yn yr eiddo. Gallant gau ar yr eiddo a chael rhywbeth ar ôl talu’r morgeisi cyntaf.”
Mae atwrneiod ar ran perchnogion y benthyciadau a'r cwmnïau sy'n eu gwasanaethu yn dadlau eu bod yn mynd ar drywydd dyled sy'n ddyledus yn gyfreithlon, ni waeth beth oedd y benthyciwr yn ei gredu. Ac maen nhw'n dweud eu bod yn gweithredu'n gyfreithiol i'w hawlio.
Sut ddigwyddodd hyn?
Gellir olrhain achosion llys yn awr i ddiwedd y cynnydd tai yn gynharach yn y ganrif hon. Mae rhai yn cynnwys llinellau credyd ecwiti cartref. Mae eraill yn deillio o fenthyciadau “80/20”, lle gallai prynwyr tai gymryd benthyciad cyntaf yn cwmpasu tua 80% o’r pris prynu, ac ail fenthyciad yn cwmpasu’r 20% sy’n weddill.
Roedd rhannu benthyciadau yn caniatáu i fenthycwyr osgoi taliadau mawr i lawr. Ond gallai'r ail fenthyciadau gario cyfraddau llog o 9% neu fwy a thaliadau balŵn. Dywed eiriolwyr defnyddwyr fod y benthyciadau - llawer yn tarddu o fenthycwyr sydd wedi cael eu hanfri ers hynny - yn cynnwys telerau rheibus ac yn cael eu marchnata mewn cymunedau o liw ac incwm is.
Roedd yr ymchwydd mewn pobl oedd ar ei hôl hi o ran taliadau morgais ar ôl i'r Dirwasgiad Mawr ddechrau yn cynnwys perchnogion tai ag ail fenthyciadau. Roeddent ymhlith y bobl a fanteisiodd ar raglenni addasu benthyciad ffederal, a ail-ariannu neu ddatgan methdaliad i helpu i gadw eu cartrefi.
Mewn rhai achosion, addaswyd y benthyciadau cyntaf ond ni chafodd yr ail rai eu haddasu.
Sawl blwyddyn nes bod dyled yn cael ei maddau?
Roedd rhai ail forgeisi bryd hynny wedi’u “talu,” sy’n golygu bod y credydwr wedi rhoi’r gorau i geisio taliad. Nid yw hynny'n golygu bod y benthyciad wedi'i faddau. Ond dyna oedd argraff llawer o berchnogion tai, yr oedd rhai ohonynt yn ôl pob golwg wedi camddeall y strwythur benthyciadau 80/20.
Dywed benthycwyr eraill eu bod wedi cael trafferth cael atebion am eu hail fenthyciadau.
Yn ardal Miami, llofnododd Pastor Carlos Mendez a'i wraig, Lisset Garcia, addasiad ar eu morgais cyntaf yn 2012, ar ôl i galedi ariannol arwain at fethu taliadau a ffeilio methdaliad. Roedd y cwpl wedi prynu’r cartref yn Hialeah yn 2006, ddwy flynedd ar ôl cyrraedd o Giwba, ac wedi magu eu dwy ferch yno.
Dywedodd Mendez nad oedden nhw’n gallu cael atebion am statws eu hail forgais gan y banc ac fe gawson nhw wybod yn y diwedd bod y ddyled wedi’i chanslo, neu y byddai’n cael ei chanslo.
Yna yn 2020, cawsant waith papur foreclosure gan berchennog dyled gwahanol.
Dywedodd eu cyfreithiwr, Ricardo M. Corona, eu bod yn cael gwybod bod arnynt $70,000 mewn taliadau dyledus yn y gorffennol ynghyd â $47,000 mewn egwyddor. Ond dywedodd fod cofnodion yn dangos bod y benthyciad wedi'i ddileu yn 2013 ac nad oes gan ddeiliaid y benthyciad hawl i daliadau llog yn deillio o'r blynyddoedd pan na dderbyniodd y cwpl ddatganiadau cyfnodol. Mae'r achos yn yr arfaeth.
“Er gwaethaf popeth, rydyn ni’n ymladd ac yn ymddiried mewn cyfiawnder, gan gadw ein ffydd yn Nuw, fel y gallwn ddatrys hyn a chadw’r tŷ,” meddai Mendez yn Sbaeneg.
Cafodd ail fenthyciadau eu pecynnu a'u gwerthu, rhai sawl gwaith. Mae'r partïon y tu ôl i'r camau llys sydd wedi'u lansio i gasglu'r arian nawr yn aml yn fuddsoddwyr sy'n prynu'r hyn a elwir yn fenthyciadau morgais trallodus ar ostyngiadau dwfn, meddai eiriolwyr. Mae llawer o’r prynwyr dyledion yn gwmnïau atebolrwydd cyfyngedig nad ydynt yn cael eu rheoleiddio yn y ffordd y mae banciau mawr yn eu gwneud.
Mae’r achwynydd yn y weithred ar gartref Mendez a Garcia wedi’i restru fel Wilmington Savings Fund Society, FSB, “nid yn ei rinwedd unigol ond yn unig fel Ymddiriedolwr ar gyfer Ymddiriedolaeth BCMB1.”
Dywedodd llefarydd ar ran Wilmington ei fod yn gweithredu fel ymddiriedolwr ar ran llawer o ymddiriedolaethau ac nad oes ganddo “unrhyw awdurdod o ran rheoli eiddo tiriog yn y portffolio.” Nid oedd ymdrechion i ddod o hyd i rywun sy'n gysylltiedig ag Ymddiriedolaeth BCMB1 i ymateb i gwestiynau yn llwyddiannus.
Mae rhai pobl sy'n wynebu cau wedi ffeilio eu achosion cyfreithiol eu hunain gan nodi gofynion ffederal yn ymwneud â datganiadau cyfnodol neu gyfreithiau diogelu defnyddwyr eraill. Yn Georgia, honnodd menyw a oedd yn wynebu caeadu yn y llys ffederal na chafodd hi erioed rybuddion cyfnodol am ei hail forgais neu rybuddion pan gafodd ei drosglwyddo i berchnogion newydd, fel sy'n ofynnol gan gyfraith ffederal. Cafodd yr achos ei setlo ym mis Mehefin o dan delerau cyfrinachol, yn ôl ffeilio llys.
Sut i gael gwared ar ddyled zombie?
Yn Efrog Newydd, mae Prophete yn un o 13 o plaintiffs mewn achos cyfreithiol ffederal sy'n honni bod dyled morgais yn cael ei cheisio y tu hwnt i statud cyfyngiadau chwe blynedd Efrog Newydd, gan arwain at dorri cyfraith ffederal a gwladwriaethol.
“Rwy’n meddwl mai’r hyn sy’n ei wneud mor niweidiol yw perchnogion tai a weithiodd yn galed iawn i ddod yn gyfredol ar eu benthyciadau,” meddai Rachel Geballe, dirprwy gyfarwyddwr yn Brooklyn Legal Services, sy’n cyfreitha’r achos gyda’r Gymdeithas Cymorth Cyfreithiol. “Roedden nhw'n meddwl eu bod nhw'n gofalu am eu dyled.”
Y diffynyddion yn yr achos hwnnw yw’r gwasanaethwr benthyciadau SN Servicing a’r cwmni cyfreithiol Richland a Falkowski, a gynrychiolodd ymddiriedolaethau morgeisi a oedd yn ymwneud â’r achosion llys, gan gynnwys Ymddiriedolaeth BCMB1, yn ôl y gŵyn. Mewn ffeilio llys, mae'r diffynyddion yn anghytuno â dehongliad y plaintydd o'r statud cyfyngiadau, yn dweud eu bod wedi gweithredu'n briodol ac yn ceisio gwrthod yr achos cyfreithiol.
“Mae’r honiadau yn y gwahanol gamau cau morgais yn wir ac nid ydynt yn gamarweiniol nac yn dwyllodrus,” ysgrifennodd y Twrnai Daniel Richland mewn llythyr at y barnwr. “Mewn cyferbyniad, mae honiadau’r achwynydd yn annhebygol ac felly’n gwarantu diswyddo.”
Cyfrannodd yr awdur Cysylltiedig i'r Wasg, Claudia Torrens a'r ymchwilydd Jennifer Farrar.
Ymddangosodd yr erthygl hon yn wreiddiol ar UDA HEDDIW: Beth yw 'Dyled Zombie?' Perchnogion tai yn wynebu foreclosure ar hen forgeisi.
Ffynhonnell: https://finance.yahoo.com/news/zombie-debt-why-homeowners-facing-160007687.html