Cyhoeddwyd yr erthygl hon yn wreiddiol bankrate.com.
Mae'r Gronfa Ffederal wedi codi cyfraddau llog am y seithfed tro yn olynol eleni. Y tro hwn, fodd bynnag, mae'r cynnydd yn llai: cyhoeddodd Cadeirydd Ffeder Jerome Powell gynnydd hanner pwynt yn y gyfradd cronfeydd ffederal ar Ragfyr 14, sydd i lawr o'r cynnydd o dri chwarter pwynt yn nifer o gyfarfodydd blaenorol. Still, y y tro diwethaf iddo godi cyfraddau cymaint mewn un flwyddyn oedd yn yr 1980au.
Mewn ymdrech i ffrwyno chwyddiant cynddeiriog, cynyddodd y Ffed gyfraddau llog chwarter pwynt ym mis Mawrth 2022, yna hanner pwynt ym mis Mai. Cododd hwy yn fwy yn mis Mehefin, gan tri chwarter pwynt canran — sef, ar y pryd, y cynnydd mwyaf yn y gyfradd Ffed er 1994 — ac aeth ymlaen i wneud yr un peth ym mis Gorffennaf, mis Medi a mis Tachwedd.
Mae'r codiadau wedi'u cynllunio i oeri economi a oedd ar dân ar ôl adlamu o ddirwasgiad coronafeirws 2020. Mae'r adferiad dramatig hwnnw wedi cynnwys marchnad dai poeth-goch a nodweddir gan y prisiau tai uchaf erioed a lefelau microsgopig o restr eiddo.
Fodd bynnag, ers diwedd yr haf mae'r farchnad dai wedi dangos arwyddion o oeri, gyda gwerthfawrogiad yn arafu yn genedlaethol a phrisiau hyd yn oed yn gostwng mewn llawer o farchnadoedd. Ac mae prisiau tai yn cael eu gyrru nid yn unig gan gyfraddau llog ond gan gymysgedd gymhleth o ffactorau - felly mae'n anodd rhagweld yn union sut y bydd ymdrechion y Ffed yn effeithio ar y farchnad dai.
“Mae’r dirwasgiad tai yma,” meddai Marty Green, pennaeth cwmni morgeisi Polunsky Beitel Green. “Y cwestiwn mawr nawr yw pa mor gyflym y mae’n lledaenu i weddill yr economi.”
Mae cyfraddau uwch yn heriol i brynwyr tai, sy'n gorfod ymdopi â thaliadau misol mwy serth, a gwerthwyr, sy'n profi llai o alw a/neu gynigion is am eu cartrefi.
“Mae effaith gronnus y cynnydd sydyn hwn mewn cyfraddau wedi oeri’r farchnad dai ac wedi achosi i’r economi ddechrau arafu, ond heb wneud llawer i ostwng chwyddiant,” meddai Greg McBride, CFA, prif ddadansoddwr ariannol Bankrate.
Sut mae'r Ffed yn effeithio ar gyfraddau morgais
Mae adroddiadau Gwarchodfa Ffederal nad yw'n gosod cyfraddau morgais, ac nid yw penderfyniadau'r banc canolog yn symud morgeisi mor uniongyrchol ag y maent yn gwneud cynhyrchion eraill, megis cyfrifon cynilo a chyfraddau CD. Yn lle hynny, mae cyfraddau morgeisi yn tueddu i symud ar y cam clo gyda chynnyrch 10 mlynedd y Trysorlys.
Eto i gyd, mae ymddygiad y Ffed yn gosod y naws gyffredinol ar gyfer cyfraddau morgais. Mae benthycwyr morgeisi a buddsoddwyr yn cadw llygad barcud ar y banc canolog, ac mae ymdrechion y farchnad forgeisi i ddehongli gweithredoedd y Ffed yn effeithio ar faint rydych chi'n ei dalu am eich benthyciad cartref.
Cynnydd cyfradd mis Rhagfyr oedd y seithfed hwb yn 2022, blwyddyn pan welodd cyfraddau morgais swingio'n wyllt o 3.4 y cant ym mis Ionawr yr holl ffordd i 7.12 y cant ym mis Hydref cyn gostwng yn ôl eto. “Mae cynnydd o'r fath yn lleihau fforddiadwyedd prynu, gan ei gwneud hi'n anoddach fyth i incwm is a prynwyr tro cyntaf i brynu cartref,” meddai Clare Losey, economegydd ymchwil cynorthwyol yng Nghanolfan Ymchwil Real Estate Texas ym Mhrifysgol A&M Texas.
I ba raddau y mae cyfraddau morgais yn effeithio ar y galw am dai?
Nid oes amheuaeth bod cyfraddau morgeisi sy'n uwch nag erioed wedi helpu i danio ffyniant tai 2020 a 2021. Mae rhai yn meddwl mai dyma'r ffactor unigol pwysicaf wrth wthio'r farchnad eiddo tiriog breswyl i oryrru.
Nawr bod cyfraddau wedi codi'n uwch nag y buont mewn dau ddegawd, sut y bydd hynny'n effeithio ar werthiannau a phrisiau cartrefi? “Mae cyfraddau morgais [wedi] achosi i weithgaredd ailgyllido stopio i bob pwrpas ac i weithgaredd prynu cartref arafu’n sylweddol,” meddai Mike Fratantoni, prif economegydd y Gymdeithas Bancwyr Morgeisi. Nid yn unig y mae gwerthiant wedi arafu, ond hefyd mae economegwyr yn disgwyl gostyngiadau mewn prisiau o unrhyw le o ychydig o bwyntiau canran i fwy nag 20 y cant.
Ac eto, yn y tymor hir, mae prisiau tai a gwerthiannau tai yn tueddu i fod yn wydn i gyfraddau morgeisi cynyddol, meddai economegwyr tai. Mae hynny oherwydd nad yw digwyddiadau bywyd unigol sy'n ysgogi prynu cartref—genedigaeth plentyn, priodas, newid swydd—bob amser yn cyfateb yn gyfleus â chylchoedd cyfradd morgais.
Mae hanes yn cadarnhau hyn. Yn yr 1980au, cynyddodd cyfraddau morgeisi mor uchel â 18 y cant, ond roedd Americanwyr yn dal i brynu cartrefi. Yn y 1990au, roedd cyfraddau o 8 y cant i 9 y cant yn gyffredin, a pharhaodd Americanwyr i fachu cartrefi. Yn ystod y swigen tai o 2004 i 2007, roedd cyfraddau morgais yn uwch nag y maent heddiw—a chododd prisiau.
Felly gall yr arafu presennol fod yn fwy o farchnad sydd wedi gorboethi dychwelyd i normalrwydd yn hytrach na signal an damwain cychwynnol. “Mae’r cyfuniad o gyfraddau morgeisi uwch a thwf serth mewn prisiau cartref dros yr ychydig flynyddoedd diwethaf wedi lleihau fforddiadwyedd yn fawr,” meddai Fratantoni. “Dylai’r anweddolrwydd a welir mewn cyfraddau morgeisi leihau unwaith y bydd chwyddiant yn dechrau arafu a’r gyfradd uchafbwynt ar gyfer y cylch heicio hwn ddod i’r golwg.”
Am y tro, fodd bynnag, mae'r farchnad dai yn parhau i fod yn anodd i brynwyr. “Y sector tai yw'r mwyaf sensitif i newidiadau polisi cyfraddau llog y Gronfa Ffederal ac mae'n profi'r effeithiau mwyaf uniongyrchol,” meddai Prif Economegydd NAR Lawrence Yun. “Mae’r meddalwch mewn gwerthu cartrefi yn adlewyrchu’r cyfraddau morgeisi cynyddol eleni.”
Dywed Yun y cyfartaledd taliad morgais misol wedi neidio 28 y cant dros y flwyddyn ddiwethaf, ychydig o sioc sticer sy'n sicr o atseinio drwy'r economi tai. “Rwy’n disgwyl i gyflymder gwerthfawrogiad prisiau arafu wrth i’r galw oeri ac wrth i gyflenwad wella rhywfaint oherwydd mwy o adeiladu tai,” meddai.
Mewn gwirionedd, dywed Cymdeithas Genedlaethol y Realtors (NAR) fod y wasgfa dai eisoes yn lleddfu wrth i'r galw leihau. Cododd y rhestr o gartrefi ar werth i a Cyflenwad 3.3 mis ym mis Hydref, o'i gymharu â chyflenwad 1.6-mis uchaf erioed ym mis Ionawr.
Y camau nesaf i fenthycwyr
Dyma rai awgrymiadau ar gyfer delio â hinsawdd cyfraddau llog cynyddol:
Chwiliwch am forgais. Siopa blasus Gall eich helpu i ddod o hyd i gyfradd well na'r cyfartaledd. Gyda'r ffyniant ailgyllido yn arafu, mae benthycwyr yn awyddus i'ch busnes. “Gall cynnal chwiliad ar-lein arbed miloedd o ddoleri trwy ddod o hyd i fenthycwyr sy’n cynnig cyfradd is a ffioedd mwy cystadleuol,” meddai McBride.
Byddwch yn ofalus ynghylch ARMs. Morgeisi cyfradd addasadwy yn tyfu'n fwy demtasiwn, ond dywed McBride y dylai benthycwyr lywio'n glir. “Peidiwch â syrthio i'r fagl o ddefnyddio morgais cyfradd addasadwy fel elfen o fforddiadwyedd,” meddai McBride. “Nid oes llawer o arbedion ymlaen llaw, cyfartaledd o ddim ond hanner pwynt canran ar gyfer y pum mlynedd cyntaf, ond mae’r risg o gyfraddau uwch yn y dyfodol yn ymddangos yn fawr. Mae cynhyrchion morgais addasadwy newydd wedi’u strwythuro i newid bob chwe mis yn hytrach na phob 12 mis, a oedd yn arfer bod yn arferol.”
Ystyriwch HELOC. Er bod ailgyllido morgeisi ar drai, mae llawer o berchnogion tai yn troi at linellau credyd ecwiti cartref (HELOCs) ar gyfer tapio ecwiti cartref.
Cafodd y stori hon sylw yn wreiddiol ar Fortune.com
Mwy o Fortune:
Mae pobl sydd wedi hepgor eu brechlyn COVID yn wynebu risg uwch o ddigwyddiadau traffig
Mae Elon Musk yn dweud bod cael fy bwio gan gefnogwyr Dave Chapelle 'y tro cyntaf i mi mewn bywyd go iawn' gan awgrymu ei fod yn ymwybodol o adlach adeiladu
Mae Gen Z a millennials ifanc wedi dod o hyd i ffordd newydd o fforddio bagiau llaw moethus ac oriorau - byw gyda mam a dad
Pechod go iawn Meghan Markle na all y cyhoedd ym Mhrydain ei faddau - ac ni all Americanwyr ei ddeall
Ffynhonnell: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html