Beth sy'n digwydd gyda phrisiau tai wrth i gyfraddau morgais ostwng

Marchnad dai yr Unol Daleithiau wedi oeri yn eithaf dramatig y llynedd, ar ôl i gyfraddau morgais fwy na dyblu o'r isafbwyntiau hanesyddol. Fodd bynnag, mae prisiau cartrefi wedi bod yn fwy gludiog.

Dechreuodd prisiau ostwng fis Mehefin diwethaf, ond maent yn dal yn uwch nag yr oeddent flwyddyn yn ôl. Nawr, wrth i'r galw ymddangos yn dod yn ôl i'r farchnad, oherwydd ychydig gostyngiad mewn cyfraddau morgais, mae prisiau'n gwthio'n ôl.

Ym mis Rhagfyr, darllenodd y diweddaraf, prisiau cartref yr Unol Daleithiau oedd 6.9% yn uwch flwyddyn ar ôl blwyddyn, yn ôl CoreLogic. Dyna oedd y gyfradd werthfawrogiad flynyddol isaf ers diwedd haf 2020. Fis Ebrill diwethaf, cyrhaeddodd gwerthfawrogiad prisiau blynyddol uchafbwynt o 20%.

Roedd y gostyngiad mewn prisiau tai yn adlewyrchu galw gwannach am dai, wrth i chwyddiant, toriadau swyddi ac ansicrwydd yn yr economi pentyrru ar y rhwystr a achosir gan gyfraddau morgeisi uwch. Ond dechreuodd cyfraddau morgais ostwng ym mis Rhagfyr, ac ymatebodd prisiau ar unwaith. Parhaodd yr oeri, ond nid cymaint ag yn y misoedd cynt.

“Tra bod prisiau’n parhau i ostwng o fis Tachwedd, roedd cyfradd y gostyngiad yn is na’r hyn a welwyd yn yr haf ac yn dal i fod yn ostyngiad cronnus o 3% yn unig mewn prisiau ers uchafbwynt y gwanwyn diwethaf,” meddai Selma Hepp, prif economegydd yn CoreLogic.

Mae Hepp yn nodi bod rhai o'r ardaloedd trefol a ddaeth yn boblogaidd yn ystod blynyddoedd cyntaf y pandemig ac a welodd brisiau'n codi'n sydyn bellach yn gweld cywiriadau mwy. Ond nid yw hi'n disgwyl y bydd hynny'n para'n hir.

“Er y bydd arafiad pris yn debygol o barhau i wanwyn 2023, pan fydd y farchnad yn debygol o weld rhai dirywiadau o flwyddyn i flwyddyn, mae’r gostyngiad diweddar mewn cyfraddau morgeisi wedi ysgogi galw gan brynwyr a gallai arwain at dymor prynu cartref mwy optimistaidd nag yr oedd llawer yn ei ddisgwyl, ” meddai Hepp.

Yn fisol arolwg o deimladau prynu cartref o Fannie Mae yn dangos cynnydd ym mis Ionawr am y trydydd mis syth. Dywedodd defnyddwyr a holwyd eu bod yn dal i ddisgwyl gweld prisiau naill ai'n disgyn neu'n gwastatáu dros y flwyddyn nesaf, ond cynyddodd cyfran y rhai sy'n meddwl ei bod yn amser da i werthu cartref i 59% o 51%.

Byddai mwy o restr ar y farchnad yn helpu i ddod â mwy o brynwyr yn ôl i'r farchnad. Yn anecdotaidd, mae gwerthwyr eiddo tiriog yn adrodd am ymchwydd cynharach nag arfer ym marchnad y gwanwyn, gyda thai agored yn gweld mwy o draffig troed yn ystod yr ychydig wythnosau diwethaf. Adroddodd rhai hefyd am ddychwelyd rhyfeloedd bidio.

Mae adeiladwyr tai'r genedl hefyd yn adrodd am fwy o alw. Cododd teimlad adeiladwr tai ym mis Ionawr y tro cyntaf ers 12 mis, dywedodd Cymdeithas Genedlaethol Adeiladwyr Cartrefi. Adroddodd adeiladwyr gynnydd mewn gwerthiant cyfredol, traffig prynwyr a disgwyliadau gwerthiant dros y chwe mis nesaf. Mae cyfraddau morgeisi is yn gyrru'r galw newydd.

“Gyda chyfraddau morgais yn debygol o barhau i dueddu’n is yn ddiweddarach eleni, disgwylir i amodau fforddiadwyedd wella, a bydd hyn yn cynyddu’r galw ac yn dod â mwy o brynwyr yn ôl i’r farchnad,” meddai prif economegydd NAHB, Robert Dietz.

Dechreuodd mynegai fforddiadwyedd cartref y NAHB eleni ar y lefel isaf ers iddo ddechrau olrhain y metrig ddegawd yn ôl. Ond mae cyfraddau is yn dechrau newid hynny.

Os bydd prisiau tai yn parhau i ostwng ar y gyfradd gyfartalog sydd ganddynt dros y chwe mis diwethaf, gallai twf prisiau cartref blynyddol fynd yn negyddol rywbryd o fewn y tri mis nesaf, yn ôl adroddiad newydd gan Black Knight. Mae bellach yn cymryd bron i $600 (+41%) yn fwy i wneud y taliad morgais misol ar y cartref pris cyfartalog gan ddefnyddio morgais cyfradd 20-mlynedd i lawr 30% nag ar yr un adeg y llynedd.

Cododd ceisiadau am forgais i brynu cartref, y dangosydd galw mwyaf cyfredol, trwy gydol mis Ionawr ac wythnos gyntaf mis Chwefror, er ei fod yn dal yn is na'r un cyfnod flwyddyn yn ôl, pan oedd cyfraddau bron i hanner yr hyn ydyn nhw nawr.

“Gallwn weld arwyddion pendant o gynnydd ym mis Ionawr mewn benthyca pryniant ar gyfraddau is a phrisiau cartrefi ychydig yn is,” meddai Ben Graboske, llywydd Black Knight Data and Analytics. “Ond mae fforddiadwyedd yn dal i gael gafael ar lawer o’r farchnad.”