Beth sy'n digwydd gyda phrisiau tai? Mae cyfraddau morgais, cyflenwad tynn yn ffactorau

Mae prisiau cartref yn meddalu yn y rhan fwyaf o farchnadoedd ledled y wlad.

Ac eto mae prisiau tai yn dal yn uwch o gymharu â blwyddyn yn ôl, ac mae'n annhebygol y byddant yn disgyn yn rhy serth.

Mae'r cynnydd sydyn mewn cyfraddau morgeisi dros y misoedd diwethaf wedi gwneud tai yn ddrytach i unrhyw un sydd angen benthyciad. Er bod rhai prynwyr yn tynnu'n ôl, a rhai gwerthwyr yn gostwng yr hyn y maent yn gofyn amdano, mae galw cryf a chyflenwadau tynn yn cefnogi prisiau.

Mae adroddiadau diweddar yn defnyddio cymariaethau misol oherwydd y newid sydyn yn y ffyniant tai a yrrwyd unwaith yn boeth, a yrrir gan bandemig. Felly gall y newidiadau ymddangos yn ddramatig.

Adroddodd Black Knight, cwmni meddalwedd eiddo tiriog, data a dadansoddeg, yr ail fis syth o ostyngiadau ym mis Awst, gyda phrisiau i lawr 0.98% o fis Gorffennaf. Adroddodd 1.05% a ddiwygiwyd am i fyny gostyngiad misol ym mis Gorffennaf. Gyda'i gilydd, mae'r rhain yn nodi'r gostyngiadau misol mwyaf mewn mwy na 13 mlynedd a'r wythfed mwyaf ers y 1990au cynnar o leiaf, meddai Black Knight.

“Byddai’r naill na’r llall wedi bod y gostyngiad pris un mis mwyaf ers mis Ionawr 2009 – gyda’i gilydd maen nhw’n cynrychioli dau fis syth o dynnu’n ôl sylweddol ar ôl mwy na dwy flynedd o dwf record,” Ben Graboske, llywydd data a dadansoddeg Black Knight , a ysgrifennodd yn yr adroddiad.

"Mae'r misoedd yn unig gyda gostyngiadau sylweddol mewn prisiau un mis nag a welsom ym mis Gorffennaf ac Awst oedd yn ystod gaeaf 2008, yn dilyn methdaliad Lehman Brothers a’r argyfwng ariannol dilynol,” ychwanegodd.

Er gwaethaf yr holl ffactorau hyn, mae'n bwysig cofio bod grymoedd economaidd lleol hefyd yn dylanwadu'n fawr ar eiddo tiriog. Mae'n dymhorol hefyd. Mae teuluoedd yn tueddu i brynu cartrefi mwy o faint, mwy costus yn y gwanwyn a'r haf, fel y gallant symud rhwng blynyddoedd ysgol. Mae hynny'n gwyro prisiau'n uwch. Mae cartrefi llai, llai costus yn tueddu i werthu yn yr hydref a'r gaeaf, gan wyro prisiau'n is. Dyma pam mae prisiau tai fel arfer yn cael eu cymharu flwyddyn ar ôl blwyddyn, i gael y darlleniad mwyaf cywir.

Mae pris cartref cyfartalog bellach tua 2%, neu $8,800, oddi ar ei uchafbwynt ym mis Mehefin o $438,000. Mae Black Knight yn adrodd bod prisiau oddi ar eu hanterth mewn 97 o 100 o farchnadoedd mwyaf yr UD, ond maen nhw'n dal i fod tua 40% yn uwch nag yr oeddent yn 2019, cyn y pandemig.

Ond mae cyfradd y twf yn oeri. Yr wythnos hon, dywedodd CoreLogic fod prisiau cartref 13.5% yn uwch ym mis Awst nag yn yr un mis flwyddyn ynghynt. Dyna’r gyfradd werthfawrogiad flynyddol isaf ers mis Ebrill 2021, yn ôl yr adroddiad. Mae'n adlewyrchu'n rhannol y galw gan brynwyr oeri oherwydd cyfraddau morgais uwch. Mae CoreLogic yn disgwyl y bydd y codiadau blynyddol hyn yn parhau i grebachu, ond byddant yn dal i ddangos cynnydd o 3.2% erbyn mis Awst y flwyddyn nesaf.

Mae Cymdeithas Genedlaethol y Realtors, yn ei Adroddiad gwerthu cartref ym mis Awst, yn dangos bod pris canolrifol cartref presennol i fyny 7.7% flwyddyn ar ôl blwyddyn. Cymharwch hynny â chynnydd o 15% o flwyddyn i flwyddyn fis Mai diwethaf. Mae'r canolrif yn aml yn cael ei ystumio gan y mathau o gartrefi sy'n cael eu gwerthu. Ar ôl ffyniant mewn gwerthiannau cartrefi moethus yn ystod y pandemig, gostyngodd gwerthiant cartrefi pris uwch ym mis Awst. Gallai hynny gyfrif am o leiaf rhywfaint o'r enillion blynyddol llai.

Mae'r Realtors oedd, fodd bynnag, yn nodi, er bod prisiau cartref yn draddodiadol yn disgyn o fis Gorffennaf i fis Awst, eleni maent yn disgyn ar dair gwaith y cyflymder arferol.

Mae rhai marchnadoedd yn meddalu'n gyflymach nag eraill. Rhai o'r marchnadoedd sy'n gweld y gostyngiadau mwyaf yw rhai o'r rhai mwyaf prisus gynt, fel San Jose, San Francisco a Seattle, yn ôl Black Knight. Mae'r marchnadoedd hyn yn cael eu taro galetaf gan gyfraddau morgeisi cynyddol oherwydd eu bod mor anfforddiadwy i ddechrau.

Marchnadoedd eraill sy'n gweld gostyngiadau mawr yw'r rhai a welodd y naid fwyaf yn y galw yn ystod y pandemig, fel Phoenix a Las Vegas. Gyda'r gallu i weithio o unrhyw le, heidiodd pobl i'r marchnadoedd cymharol fwy fforddiadwy hyn lle gallai'r hinsawdd fod wedi bod yn fwy cyfeillgar. Arweiniodd yr ymchwydd hwnnw yn y galw at brisiau.

Mae enillion mawr mewn prisiau yn dal i fyny ym marchnadoedd Florida, sy'n parhau i weld galw cryf oherwydd y newid mewn llawer o weithwyr technoleg o Silicon Valley i'r Haul Belt yn ystod y pandemig.

Mae'n annhebygol y bydd prisiau tai yn disgyn yn ddramatig fel y gwnaethant yn ystod y Dirwasgiad Mawr a achoswyd gan yr argyfwng ariannol oherwydd bod llawer mwy o alw na'r cyflenwad.

Cyn y pandemig, roedd cyflenwadau'n isel oherwydd degawd o danadeiladu yn dilyn y Dirwasgiad Mawr. Ni wnaeth y prynu cartref cynddeiriog yn ystod y pandemig ond gwaethygu'r prinder hwnnw. Yr anghydbwysedd hwnnw o ran cyflenwad a alwodd a wthiodd brisiau cartrefi fwy na 40% yn uwch mewn dwy flynedd yn unig.

Mae llai o werthwyr, hefyd. Maen nhw'n gweld y farchnad yn gwanhau a dydy rhai ddim eisiau cael llai i'w cartref nag y maen nhw'n teimlo y mae'n ei haeddu.

“Ar hyn o bryd, nid yn unig y mae darpar werthwyr yn mynd i’r afael â’r gostyngiad yn y galw a’r gostyngiad mewn prisiau oherwydd cyfraddau llog sydyn uwch, ond mae ganddynt hefyd anghymhelliad cynyddol i roi’r gorau i’w morgeisi cyfradd isel hanesyddol eu hunain yn yr amgylchedd hwn. Efallai bod rhai yn aros am y farchnad i weld a yw galw - a phrisiau - yn dychwelyd yn y gwanwyn,” meddai Graboske.

Mae tua thri mis o gyflenwad yn y farchnad gartref bresennol, sef tua hanner yr hyn a ystyrir yn farchnad gytbwys. Mae mwy o gyflenwad yn y farchnad gartrefi newydd, ond daw pris adeiladu newydd ar bremiwm, ac mae prynwyr heddiw yn ymgodymu â chyfraddau morgais uwch. Mae fforddiadwyedd yn dal i fod ar un o'r lefelau gwaethaf mewn hanes, er bod prisiau'n meddalu ychydig.

Yr hyn y mae’r rhan fwyaf o arbenigwyr i’w weld yn cytuno arno yw nad yw hon yn farchnad dai “normal” na hyd yn oed cywiriad arferol mewn prisiau. Mae chwyddiant, ansicrwydd economaidd byd-eang, cyfraddau morgeisi cynyddol a chyflenwad dal yn dynn o gartrefi ar werth i gyd yn pwyso ar ddarpar brynwyr. Mae'n dal i gael ei weld pa mor bell y byddant yn tynnu'n ôl a faint y bydd y tynnu'n ôl hwnnw'n oeri prisiau.