Where Real Estate

Ni all fod fawr o amheuaeth, cyhyd â bod y Gronfa Ffederal (Fed) yn parhau i fod yn ymrwymedig i'w pholisïau tynhau gwrth-chwyddiant, bydd tai - gwerthiannau, yn ogystal ag adeiladu a phrisio - yn parhau i ddioddef o gyfraddau morgais cynyddol. Ond nid dyna'r stori gyfan. Bydd Crosscurrents yn mynd i mewn i'r hafaliad tai wrth i bobl ddod yn gynyddol i weld eiddo tiriog fel ffordd o amddiffyn eu cyfoeth rhag effeithiau gwael chwyddiant ar stociau, bondiau ac offerynnau ariannol eraill.

Hyd yn hyn, mae'r rhan fwyaf o'r pwysau wedi pwyso i ochr negyddol y cyfriflyfr eiddo tiriog. Ers i'r Ffed ddechrau codi cyfraddau llog fis Mawrth diwethaf, mae'r gyfradd gyfartalog ar forgais cyfradd sefydlog 30 mlynedd wedi cynyddu, er yn anwastad, o 2.8% i dros 6.0%. Oherwydd bod y symudiad hwn wedi mwy na dyblu’r gost o gefnogi morgais, nid yw’n syndod bod prynu wedi dioddef. Mae gwerthiant cartrefi newydd, fel y'i traciwyd gan yr Adran Fasnach, wedi gostwng 39% o uchafbwyntiau Ionawr diwethaf i Orffennaf, y cyfnod diweddaraf y mae data ar gael ar ei gyfer. Mae adeiladu wedi dilyn. Mae dechreuadau cartrefi newydd yn genedlaethol, wedi llithro 19% o'u huchafbwyntiau fis Chwefror diwethaf. Mae prisiau cartref, hefyd, wedi meddalu. Gostyngodd pris canolrifol cartref presennol a werthwyd yn yr Unol Daleithiau 2.2%, yn ôl Cymdeithas Genedlaethol y Realtors (NAR), o $420,000 ym mis Mehefin i $410,600 ym mis Gorffennaf diwethaf, y cyfnod diweddaraf y mae'r gymdeithas yn cynnig ffigur ar ei gyfer.

Mae'r Ffed yn addo cynyddu'r pwysau andwyol hwn yn ystod y misoedd nesaf. Mae’r Cadeirydd Jerome Powell, yn ddealladwy, wedi gwrthod dweud yn union pa mor bell a pha mor gyflym y mae’n bwriadu codi cyfraddau llog, ond mae wedi ymrwymo i barhau â chamau o’r fath cyhyd ag y mae’n ei gymryd i ddod â chwyddiant dan reolaeth. Oni bai bod y genedl yn mynd yn lwcus iawn, a bod y chwyddiant yn lleihau ar ei ben ei hun, bydd yn rhaid iddo wneud llawer mwy nag y mae eisoes. Ystyriwch, gyda chwyddiant yn rhedeg ar 7-8% a chyfraddau llog blwyddyn o 1-3%, bod benthycwyr yn ad-dalu benthyciad gyda doleri sydd wedi colli llawer mwy mewn pŵer prynu go iawn na'r llog y maent yn ei roi i'r benthyciwr. Go brin fod hynny’n gwneud llawer i atal llif y galwadau am gredyd sy’n achosi chwyddiant.

Ond hyd yn oed wrth i weithredoedd tebygol y Ffed godi costau morgais ac yn unol â hynny ddwysau dylanwadau andwyol ar dai, bydd yr awydd i wrychio chwyddiant gydag eiddo tiriog yn dod i rym yn gynyddol. Bydd pobl yn gwneud yr hyn a allant i brynu, er gwaethaf y cynnydd mewn costau, oherwydd bydd perchentyaeth, boed yn gyfan gwbl neu’n cael ei chefnogi gan forgais cyfradd sefydlog, yn sefydlogi un rhan bwysig o gyllidebau aelwydydd, atyniad mawr mewn amgylchedd lle mae chwyddiant yn codi’r cyfan. costau byw eraill. Yn fwy na hynny, mae'n debygol y bydd eiddo tiriog yn codi o leiaf ochr yn ochr â chyfradd gyffredinol chwyddiant, gan ei wneud yn storfa fwy deniadol o gyfoeth na bondiau dyweder, a fydd yn gweld eu prisiau'n disgyn gyda phob codiad cyfradd llog a stociau, a fydd yn dioddef a. cyfrifiad prisio anffafriol o gyfraddau llog cynyddol yn ogystal â'r ansicrwydd anochel a ddaw yn sgil pwysau prisiau cyffredinol.

Roedd y grymoedd hyn yn sicr yn drech na'r chwyddiant mawr diwethaf yn y 1970au a'r 1980au. Rhwng 1970 a 1990, cododd mynegai prisiau defnyddwyr y wlad hon 6.2 y cant y flwyddyn ar gyfartaledd. Cododd cyfraddau morgais sefydlog o tua 7.3 y cant yn 1970 i dros 13 y cant erbyn 1985, gan godi cost cynnal morgais bron i 80 y cant. I'r rhai a oedd yn berchen ar eu tai yn llwyr neu a oedd â chyfraddau eu morgais wedi'u cloi i mewn, nid oedd hyn yn golygu dim, ond roedd yn bwysig iawn i ddarpar brynwyr. Ac eto, er gwaethaf y cynnydd sylweddol mewn cyfraddau morgais ar brynu, cododd canolrif pris tŷ a werthwyd yn yr Unol Daleithiau yn ystod y cyfnod hwn o $23,900 i $125,000, cynnydd o 8.6 y cant y flwyddyn a dychweliad ar fuddsoddiad 2.4 pwynt canran y flwyddyn. flwyddyn yn uwch na'r chwyddiant ac yn well na'r rhan fwyaf o unrhyw gerbydau eraill sydd ar gael i fuddsoddwyr.

Wrth gwrs, roedd costau morgeisi cynyddol yn ystod y cyfnod hwn yn cyfyngu ar brynwyr a oedd yn chwilio am y rhagfant chwyddiant eiddo tiriog, a byddant yn gwneud hynny yn yr amgylchedd presennol. Ond yn hytrach na gyrru pobl i ffwrdd yn unig, mae hanes yn awgrymu y bydd prynwyr yn debygol o symud i lawr ar y dosbarthiad pris. Bydd y cyfyngiad cyllidebol a osodir gan gostau ariannu cynyddol yn cymell pobl i beidio â cherdded i ffwrdd ond yn hytrach i setlo am lai o dŷ mewn lleoliad llai moethus efallai. Mae'r effaith hon eisoes yn amlwg yn nata'r Adran Fasnach. Fis Rhagfyr diwethaf, pan oedd cyfraddau morgeisi yn dal yn isel a phryderon chwyddiant yn egin, cafwyd nifer anghymesur o werthiannau ar ben uchaf y dosbarthiad pris. Er bod y pris cartref canolrifol a draciwyd gan yr NAR tua $360,000, roedd traean llawn o'r pryniannau cartref ledled y wlad wedi digwydd ar dros $500,000. Dim ond 29% o bryniannau cenedlaethol a ddigwyddodd am brisiau yn agos at y canolrif. Gyda'r cynnydd mewn cyfraddau morgais, mae symudiad i lawr y dosbarthiad pris wedi digwydd. Ym mis Gorffennaf, digwyddodd tua 83% o'r pryniannau am brisiau wedi'u clystyru'n agos o amgylch y pris canolrif.

Mae'n debygol y bydd y patrwm cychwynnol hwn yn dod yn fwy eithafol yn ddiweddarach eleni ac i mewn i 2023. Gallai ymestyn am fwy o amser os bydd chwyddiant yn parhau heb fod yn annhebygol. Heb os, bydd gwerthiant am y prisiau uchaf yn dal i fyny. Mae fforddiadwyedd yn golygu llai i'r rhai sy'n prynu yn yr ystod honno, tra bod gan yr un bobl hyn angen pwerus i amddiffyn cyfoeth rhag colledion yn y marchnadoedd ariannol a rhag anrheithiau eraill chwyddiant. Bydd eraill a allai gyrraedd unwaith oherwydd cyfraddau morgais isel yn masnachu i lawr yn agosach at y pris canolrifol, tra bydd y rhai a oedd bob amser yn gorfod prynu ar ben isaf y dosbarthiad pris yn cael eu gorfodi allan o'r farchnad. Bydd y pwysau negyddol yn cyfyngu ar werthiant ac adeiladu ac yn dal enillion pris yn ôl, ond llai nag y gellid ei awgrymu gan edrych yn or-syml ar gost ariannu yn unig.