Pam na fydd Beijing yn achub ei sector eiddo tiriog

BEIJING - Nid yw llywodraeth ganolog Tsieina yn debygol o wario biliynau i achub y sector eiddo tiriog sy’n ei chael hi’n anodd, hyd yn oed os yw buddsoddwyr tramor yn gobeithio am help llaw enfawr, meddai dadansoddwyr.

Flwyddyn ar ôl datblygwr Tsieineaidd BythfawreddDechreuodd problemau dyled siglo buddsoddwyr, nid yw trafferthion eiddo tiriog y wlad ond wedi gwaethygu. Rhai prynwyr tai gwrthod talu eu morgeisi oherwydd oedi yn y gwaith adeiladu, tra bod gwerthiannau eiddo wedi plymio. Mae datblygwyr a oedd unwaith yn iach hefyd yn cael trafferth ad-dalu dyled.

“Rwy’n amau ​​​​y bydd y llywodraeth yn helpu datblygwyr eiddo yn uniongyrchol, er y gallent barhau i ofyn i fanciau a [mentrau sy’n eiddo i’r wladwriaeth] helpu datblygwyr cythryblus dethol,” meddai Tommy Wu, uwch economegydd Tsieina yn Commerzbank.

Mae'n disgwyl y bydd Beijing eisiau datrys y problemau mewn eiddo tiriog yn raddol a lleihau rôl y diwydiant yn yr economi. Mae eiddo a sectorau sy'n gysylltiedig ag ef yn cyfrif am tua chwarter o gynnyrch mewnwladol crynswth Tsieina.

“Bydd rowndiau newydd o fesurau yn ystod yr wythnosau a’r misoedd nesaf yn dal i fod yn fwyaf tebygol o barhau i ganolbwyntio ar gefnogi cwblhau cartrefi ac ysgogi gwerthiannau tai,” meddai Wu.

Dywedodd S&P Global Ratings ym mis Medi ei fod yn amcangyfrif bod angen rhwng 700 biliwn yuan ($ 98.59 biliwn) ac 800 biliwn yuan ar y farchnad eiddo “i sicrhau y gall datblygwyr trallodus orffen cartrefi a ragdybiwyd.”

Mae cronfa llywodraeth ganolog o faint tebyg eto i'w chyhoeddi.

Dyna er gwaethaf adroddiadau lluosog, gan ddyfynnu ffynonellau, o gronfeydd arfaethedig. Mae rhai mae dadansoddwyr buddsoddi yn disgwyl cronfa o'r fath, yn enwedig un sy'n ddigon mawr i hybu hyder.

Mae llawer o ddatblygwyr eisoes yn cael trafferthion ariannol.

Cyfanswm y rhwymedigaethau a ddatgelwyd gan Bythfawredd, Kaissa ac shimao Roedd yn fwy na 2.6 triliwn yuan o ganol 2021, ac ar ôl hynny gwaethygu problemau ariannol y tri datblygwr. Dim ond cyfran fach iawn o'r diwydiant ydyn nhw.

Ar y raddfa honno, hyd yn oed pe bai'r llywodraeth ganolog yn gwario cannoedd o biliynau o yuan ni fyddai'n cael fawr o effaith, meddai Qin Gang, cyfarwyddwr gweithredol sefydliad ymchwil eiddo tiriog Tsieina ICR.

Nid yw hynny'n ystyried bod y llywodraeth bellach yn llawer mwy caeth am arian o'i gymharu â thair blynedd yn ôl, meddai, gan dynnu sylw at ostyngiad mewn refeniw o werthu tir a threthi, a mwy o wariant ar fesurau Covid.

Casglodd llywodraeth ganolog Tsieina tua 9.15 triliwn yuan ($ 1.26 triliwn) mewn cyfanswm refeniw cyhoeddus yn 2021, yn ôl y Weinyddiaeth Gyllid.

Y refeniw hwnnw am wyth mis cyntaf y flwyddyn oedd 6.36 triliwn yuan, i lawr bron i 10% o flwyddyn yn ôl heb gyfrif am gredydau treth.

Mae canfyddiad y cyhoedd hefyd yn bwysig, meddai Qin a nododd y gallai pobl fynd yn grac os yw'r llywodraeth yn helpu'r datblygwyr dyledus hynny.

Mae'r mater o ddarparu fflatiau gorffenedig yn gymhleth iawn ac mae angen cydgysylltu lleol i'w ddatrys, ychwanegodd.

Yn ystod yr ychydig fisoedd diwethaf, torrodd y llywodraeth ganolog gyfraddau morgeisi a rhoddodd y cyfrifoldeb i awdurdodau lleol ddatrys problemau eiddo. Fe wnaeth sawl dinas hefyd lacio cyfyngiadau ar brynu cartrefi eleni.

Pwysleisiodd y Weinyddiaeth Tai a Datblygu Trefol-Gwledig i ohebwyr y mis diwethaf fod mesurau llywodraeth ganolog - benthyciadau arbennig i hyrwyddo cwblhau cartrefi - wedi'u cyfeirio at gefnogi'r dinasoedd sydd eu hangen. Ni soniwyd am unrhyw swm.

Roedd twf ffrwydrol yn niwydiant eiddo tiriog Tsieina dros y ddau ddegawd diwethaf yn bathu tycooniaid nad oeddent yn ofni fflamio eu cyfoeth. Yn y blynyddoedd diwethaf mae Beijing wedi pwysleisio lleihau'r bwlch cyfoeth cenedlaethol.

Ysgogwyd llawer o dwf cyflym y sector eiddo gan ddatblygwyr yn cymryd dyled. Cynyddodd prisiau tai, gan greu pryderon o swigen, tra'n gorfodi teuluoedd i gymryd dyled i brynu cartref.

Yn seiliedig ar ddadansoddiad Barclays o ddata buddsoddiad eiddo chwarterol, mae'r dirywiad eiddo tiriog Tsieineaidd bellach wedi cyrraedd ei 10fed chwarter - cyfnod hir erioed o fwy na dwy flynedd, dywedodd y dadansoddwyr mewn adroddiad Hydref 13.

Mae'n cyferbynnu â phedwar i bum chwarter ar gyfartaledd ar gyfer cwympiadau eiddo tiriog blaenorol yn Tsieina, meddai'r adroddiad.

Mae dirywiad hir yn golygu y bydd pobl Tsieineaidd yn llai awyddus i brynu cartrefi ac elwa o'u prisiau cynyddol, meddai'r dadansoddwyr. Mae hynny'n awgrymu gostyngiad mewn gwerthiant i ddatblygwyr.

“Nid ydym yn disgwyl mechnïaeth y datblygwyr cythryblus, tra gallai’r dull ‘sy’n canolbwyntio ar y farchnad’ o gefnogi datblygwyr o ansawdd uchel barhau,” meddai dadansoddwyr Barclays, gan gyfeirio at fesurau fel cyhoeddi bondiau gwarantedig gyda chefnogaeth y wladwriaeth.

Mewn enghraifft o sut y disgwylir i endidau gwladwriaethol gymryd rhan gynyddol, Cyhoeddodd uned Shenzhen Evergrande ddiwedd mis Medi y byddai'n cydweithredu â menter sy'n eiddo i'r wladwriaeth to sicrhau danfoniad i'r cartref.

Mae'r llywodraeth ganolog fel arall wedi cadw ei ffocws ar faterion y tu allan i eiddo tiriog.

I ddechrau, roedd llawer yn disgwyl adfywiad Beijing o offeryn benthyca banc canolog y cwymp hwn i helpu datblygwyr i orffen adeiladu cartrefi - ond roedd yn troi allan i fod ar gyfer seilwaith, Adroddodd Caixin y mis hwn, gan nodi ffynonellau sy'n gyfarwydd â'r mater.

Ni ymatebodd Banc y Bobl Tsieina i gais CNBC am sylw.

“Er y bydd cefnogaeth fwy grymus yn helpu [eiddo tiriog], ar hyn o bryd yr her fwyaf i adfer hyder yw’r economi wan o hyd a’r llusgo ar weithgaredd defnyddwyr a busnes oherwydd y polisi dim-Covid,” meddai Wu Commerzbank.