Pam Mae Swigod y Farchnad Dai yn Bop

Yn wahanol i’r farchnad stoc lle mae pobl yn deall ac yn derbyn y risg y gall prisiau ddisgyn o bryd i’w gilydd—yn ddifrifol weithiau—nid yw llawer o bobl sy’n prynu tŷ mewn gwirionedd yn meddwl y bydd gwerth eu cartref byth yn gostwng cymaint â hynny.

Yn wir, yn hanesyddol, nid yw swigod prisiau wedi effeithio ar y farchnad dai o gymharu â dosbarthiadau asedau eraill. Gallai hynny fod yn rhannol oherwydd y costau trafodion mawr sy’n gysylltiedig â phrynu cartref, heb sôn am gostau cario bod yn berchen ar gartref a’i gynnal—sydd i gyd yn annog pobl i beidio ag ymddwyn yn hapfasnachol. Fodd bynnag, mae marchnadoedd tai weithiau'n mynd trwy gyfnodau o afiaith afresymol ac yn gweld prisiau'n codi'n gyflym cyn disgyn yn ôl i'r un lefel.

Yn yr erthygl hon, byddwn yn trafod achosion swigod prisiau tai, y sbardunau sy'n peri i swigod tai fyrstio, a pham y dylai prynwyr tai edrych ar gyfartaleddau hirdymor wrth wneud penderfyniadau tai hanfodol.

Beth Yw Swigen Tai?

Cyn mynd i mewn i achosion swigod tai a beth sy'n gwneud iddynt fynd yn pop, mae'n bwysig deall swigen tai ynddo'i hun. Yn gyffredinol, mae'r rhain yn dechrau gyda naid yn y galw am dai, er mai nifer gyfyngedig o stocrestrau sydd ar gael.

Mae'r galw yn cynyddu ymhellach pan fydd hapfasnachwyr yn dod i mewn i'r farchnad, gan wneud y swigen yn fwy wrth iddynt fachu eiddo buddsoddi a fflipiau gosodwr-uwch. Gyda chyflenwad cyfyngedig a chymaint o alw newydd, mae prisiau'n codi'n naturiol.

Mae swigod tai yn cael effaith uniongyrchol ar y diwydiant eiddo tiriog, ond hefyd ar berchnogion tai a'u harian personol. Gall yr effaith y gall swigen ei chael ar yr economi (ee, ar gyfraddau llog, safonau benthyca, ac arferion gwarantiad) orfodi pobl i ddod o hyd i ffyrdd o gadw i fyny â'u taliadau morgais pan fydd amseroedd yn troi'n sydyn ac yn mynd yn anodd. Efallai y bydd yn rhaid i rai hyd yn oed gloddio'n ddyfnach i'w pocedi, gan ddefnyddio cynilion a chronfeydd ymddeol dim ond i gadw eu cartrefi. Bydd eraill yn mynd yn fethdalwr ac yn foreclose.

Digwyddiad dros dro yn unig yw unrhyw swigen fel arfer. Er y gall swigod ddigwydd yn amlach yn y marchnadoedd ecwiti, gall swigod tai barhau am lawer hirach, yn ôl y Gronfa Ariannol Ryngwladol (IMF), a gallant bara sawl blwyddyn.

Achosion Swigod y Farchnad Dai

Mae pris tai, fel pris unrhyw nwydd neu wasanaeth mewn marchnad rydd, yn cael ei yrru gan gyfraith cyflenwad a galw. Pan fydd galw yn cynyddu neu gyflenwad yn gostwng, mae prisiau'n codi. Yn absenoldeb rhyw drychineb naturiol, a all leihau'r cyflenwad uniongyrchol o gartrefi, mae prisiau'n codi pan fydd y galw yn tueddu i fod yn fwy na'r tueddiadau cyflenwad. Gall y cyflenwad o dai hefyd fod yn araf i ymateb i gynnydd yn y galw oherwydd ei bod yn cymryd amser hir i adeiladu neu drwsio tŷ, ac mewn ardaloedd hynod ddatblygedig nid oes dim mwy o dir i adeiladu arno. Felly, os bydd cynnydd sydyn neu hir yn y galw, mae prisiau'n sicr o godi.

Unwaith y canfyddir bod cynnydd uwch na’r cyfartaledd mewn prisiau tai yn cael ei ysgogi i ddechrau gan sioc galw, rhaid inni ofyn beth yw achosion y cynnydd hwnnw yn y galw. Mae yna nifer o bosibiliadau:

• Cynnydd mewn gweithgaredd economaidd cyffredinol a mwy o ffyniant sy'n rhoi mwy o incwm gwario ym mhocedi defnyddwyr ac yn annog perchentyaeth
• Cynnydd yn y boblogaeth neu segment demograffig y boblogaeth sy'n dod i mewn i'r farchnad dai
• Lefel isel, gyffredinol o gyfraddau llog, yn enwedig cyfraddau llog tymor byr, sy’n gwneud cartrefi’n fwy fforddiadwy
• Cynhyrchion morgais arloesol neu newydd gyda thaliadau misol cychwynnol isel sy'n gwneud cartrefi'n fwy fforddiadwy i segmentau demograffig newydd
• Mynediad hawdd at gredyd - yn aml gyda safonau tanysgrifennu is - sydd hefyd yn dod â mwy o brynwyr i'r farchnad
• Gwarantau cefn morgais strwythuredig sy’n cynhyrchu llawer o gynnyrch (MBS), yn unol â chais buddsoddwyr Wall Street sy’n sicrhau bod mwy o gredyd morgais ar gael i fenthycwyr
• Cambrisiant posibl risg gan fenthycwyr morgeisi a buddsoddwyr bond morgais sy'n ehangu argaeledd credyd i fenthycwyr
• Y berthynas tymor byr rhwng brocer morgeisi a benthyciwr lle mae benthycwyr weithiau'n cael eu hannog i gymryd risgiau gormodol
• Diffyg llythrennedd ariannol a gormod o fentro gan fenthycwyr morgeisi.
• Ymddygiad hapfasnachol a pheryglus gan brynwyr cartrefi a buddsoddwyr eiddo wedi’i ysgogi gan amcangyfrifon gwerthfawrogiad pris cartref afrealistig ac anghynaliadwy.
• Cynnydd mewn fflipio cartref.

Gall pob un o'r newidynnau hyn gyfuno â'i gilydd i achosi i swigen marchnad dai godi. Yn wir, mae'r ffactorau hyn yn tueddu i fwydo oddi wrth ei gilydd. Mae trafodaeth fanwl o bob un y tu allan i gwmpas yr erthygl hon. Yn syml, rydym yn nodi, yn gyffredinol, fel pob swigen, bod cynnydd mewn gweithgarwch a phrisiau yn rhagflaenu cymryd risgiau gormodol ac ymddygiad hapfasnachol gan holl gyfranogwyr y farchnad—prynwyr, benthycwyr, benthycwyr, adeiladwyr a buddsoddwyr.

Grymoedd sy'n byrstio'r swigen

Mae'r swigen yn byrlymu o'r diwedd pan fydd cymryd risgiau gormodol yn dod yn dreiddiol drwy'r system dai ac nid yw prisiau bellach yn adlewyrchu unrhyw beth sy'n agos at yr hanfodion. Bydd hyn yn digwydd tra bod y cyflenwad tai yn dal i gynyddu mewn ymateb i'r cynnydd sydyn yn y galw blaenorol. Mewn geiriau eraill, mae'r galw yn lleihau tra bod cyflenwad yn dal i gynyddu, gan arwain at ostyngiad sydyn mewn prisiau gan nad oes neb yn cael ei adael i dalu am hyd yn oed mwy o gartrefi a phrisiau uwch fyth.

Mae’r sylweddoliad hwn o risg drwy’r system gyfan yn cael ei sbarduno gan golledion a ddioddefir gan berchnogion tai, benthycwyr morgeisi, buddsoddwyr morgeisi, a buddsoddwyr eiddo. Gallai'r sylweddoliadau hynny gael eu sbarduno gan nifer o bethau:

• Cynnydd mewn cyfraddau llog sy’n rhoi perchentyaeth allan o gyrraedd rhai prynwyr ac, mewn rhai achosion, yn gwneud y cartref y mae person yn berchen arno ar hyn o bryd yn anfforddiadwy. Mae hyn yn aml yn arwain at ddiffyg a foreclosure, sydd yn y pen draw yn ychwanegu at y cyflenwad presennol sydd ar gael yn y farchnad.
• Dirywiad mewn gweithgaredd economaidd cyffredinol sy'n arwain at lai o incwm gwario, colli swyddi, neu lai o swyddi sydd ar gael, sy'n lleihau'r galw am dai. Mae dirwasgiad yn arbennig o beryglus.
• Mae'r galw wedi dod i ben, gan ddod â chyflenwad a galw i gydbwysedd ac arafu cyflymder gwerthfawrogiad prisiau tai y mae rhai perchnogion tai, yn enwedig hapfasnachwyr, yn dibynnu arnynt i wneud eu pryniannau'n fforddiadwy neu'n broffidiol. Pan fydd gwerthfawrogiad pris cyflym yn aros yn ei unfan, gall y rhai sy'n dibynnu arno i fforddio eu cartrefi golli eu cartrefi, gan ddod â mwy o gyflenwad i'r farchnad.

Y gwir amdani yw, pan fydd colledion yn cynyddu, mae safonau credyd yn cael eu tynhau, nid yw benthyca morgeisi hawdd ar gael bellach, mae'r galw yn lleihau, mae cyflenwad yn cynyddu, mae hapfasnachwyr yn gadael y farchnad, ac mae prisiau'n disgyn.

Cwymp y Farchnad Dai 2007-08

Yng nghanol y 2000au, profodd economi UDA swigen tai eang a gafodd effaith uniongyrchol ar ddod â'r Dirwasgiad Mawr ymlaen. Yn dilyn y swigen dotcom, dechreuodd gwerthoedd mewn eiddo tiriog gynyddu, gan ysgogi cynnydd mewn perchnogaeth tai ymhlith prynwyr hapfasnachol, buddsoddwyr a defnyddwyr eraill. Roedd cyfraddau llog isel, safonau benthyca llacio—gan gynnwys gofynion talu isel iawn—yn caniatáu i bobl na fyddent fel arall erioed wedi gallu prynu cartref ddod yn berchnogion tai. Arweiniodd hyn at godi prisiau tai hyd yn oed yn fwy.

Ond rhoddodd llawer o fuddsoddwyr hapfasnachol y gorau i brynu oherwydd bod y risg yn mynd yn rhy uchel, gan arwain prynwyr eraill i fynd allan o'r farchnad. Yn wir, pan gymerodd yr economi dro er gwaeth, roedd llawer iawn o fenthycwyr subprime yn methu â thalu eu morgeisi misol. Achosodd hyn, yn ei dro, i brisiau ostwng. Gwerthwyd symiau enfawr o warantau a gefnogir gan forgeisi, tra cododd diffygdalu morgais a chlostiroedd i lefelau digynsail.

Cymedr Dychwelyd

Yn rhy aml, mae perchnogion tai yn gwneud y camgymeriad niweidiol o dybio y bydd perfformiad prisiau diweddar yn parhau i'r dyfodol heb ystyried yn gyntaf y cyfraddau hirdymor o werthfawrogiad pris a'r potensial ar gyfer dychweliad cymedrig.

Mae cyfreithiau ffiseg yn nodi pan fydd unrhyw wrthrych - sydd â dwysedd uwch nag aer - yn cael ei yrru i fyny, mae'n dychwelyd i'r ddaear yn y pen draw oherwydd bod grymoedd disgyrchiant yn gweithredu arno. Mae cyfreithiau cyllid yn datgan yn yr un modd y bydd marchnadoedd sy’n mynd trwy gyfnodau o werthfawrogiad cyflym neu ddibrisiant prisiau, ymhen amser, yn dychwelyd i bwynt pris sy’n eu gosod yn unol â’r man lle mae eu cyfraddau gwerthfawrogiad cyfartalog hirdymor yn nodi y dylent fod. Gelwir hyn yn ôl i'r cymedr.

Mae prisiau yn y farchnad dai yn dilyn y duedd hon ar gyfer dychweliad cymedrig hefyd. Ar ôl cyfnodau o werthfawrogiad cyflym o brisiau, neu mewn rhai achosion, dibrisiant, maent yn dychwelyd i'r man lle mae eu cyfraddau gwerthfawrogiad cyfartalog hirdymor yn nodi y dylent fod. Mae prisiau cartref yn golygu y gall rifersiwn fod naill ai'n gyflym neu'n raddol. Gall prisiau cartref symud yn gyflym i bwynt sy'n eu gosod yn ôl yn unol â'r cyfartaledd hirdymor, neu efallai y byddant yn aros yn gyson nes bod y cyfartaledd hirdymor yn dal i fyny â nhw.

Mynegai Prisiau Tai UDA

Mae'r gwerth damcaniaethol a ddangosir uchod wedi'i ddeillio trwy gyfrifo'r cynnydd canrannol chwarterol cyfartalog yn y Mynegai Prisiau Tai o chwarter cyntaf 1985 hyd at bedwerydd chwarter 1998 - y pwynt bras y dechreuodd prisiau tai godi'n gyflym uwchlaw'r duedd hirdymor. . Yna cymhwyswyd y cynnydd canrannol chwarterol cyfartalog a gyfrifwyd i'r gwerth cychwynnol a ddangosir yn y graff a phob gwerth dilynol i gael gwerth damcaniaethol Mynegai Prisiau Tai.

Amcangyfrifon Gwerthfawrogiad Pris

Mae gormod o brynwyr tai yn defnyddio perfformiad prisiau diweddar yn unig fel meincnodau ar gyfer yr hyn y maent yn ei ddisgwyl dros y blynyddoedd nesaf. Yn seiliedig ar eu hamcangyfrifon afrealistig, maent yn cymryd risgiau gormodol. Mae'r cymryd risg gormodol hwn fel arfer yn gysylltiedig â'r dewis o forgais, a maint neu gost y cartref y mae'r defnyddiwr yn ei brynu.

Mae yna nifer o gynhyrchion morgais sy'n cael eu marchnata'n helaeth i ddefnyddwyr ac sydd wedi'u cynllunio i fod yn fenthyciadau tymor cymharol fyr. Mae benthycwyr yn dewis y morgeisi hyn ar sail y disgwyliad y byddant yn gallu ailgyllido allan o’r morgais hwnnw o fewn nifer penodol o flynyddoedd, a byddant yn gallu gwneud hynny oherwydd yr ecwiti a fydd ganddynt yn eu cartrefi bryd hynny.

Nid yw perfformiad prisiau cartref diweddar, fodd bynnag, yn gyffredinol yn rhagfynegiad da o berfformiad prisiau cartref yn y dyfodol. Dylai prynwyr tai edrych ar gyfraddau gwerthfawrogiad pris cartref hirdymor ac ystyried yr egwyddor ariannol o wrthdroi cymedrig wrth wneud penderfyniadau ariannu pwysig. Dylai hapfasnachwyr wneud yr un peth.

Er nad yw cymryd risgiau yn gynhenid ​​ddrwg ac, mewn gwirionedd, weithiau mae cymryd risgiau yn angenrheidiol ac yn fuddiol, yr allwedd i wneud penderfyniad da ar sail risg yw deall a mesur y risgiau drwy wneud amcangyfrifon ariannol cadarn. Mae hyn yn arbennig o berthnasol i'r penderfyniad ariannol mwyaf a phwysicaf y mae'r rhan fwyaf o bobl yn ei wneud - prynu ac ariannu cartref.

Y Llinell Gwaelod

Egwyddor syml a phwysig o gyllid yw dychweliad cymedrig. Er nad yw marchnadoedd tai mor agored i swigod â rhai marchnadoedd, mae swigod tai yn bodoli. Mae cyfartaleddau hirdymor yn rhoi syniad da o ble y bydd prisiau tai yn y pen draw yn ystod cyfnodau o werthfawrogiad cyflym ac yna prisiau llonydd neu ddisgynnol. Mae'r un peth yn wir am gyfnodau o werthfawrogiad pris is na'r cyfartaledd.