Gostyngodd gwerthiant cartrefi presennol, sy'n ffurfio'r rhan fwyaf o'r farchnad, 7% yn annisgwyl ym mis Chwefror o fis yn gynharach, wrth i'r gyfradd morgais 30 mlynedd gyfartalog godi i tua 4.1% ym mis Chwefror o 3.6% ym mis Ionawr, yn ôl Bankrate. Mae economegwyr yn rhybuddio mai dim ond y dechrau yw hynny, wrth i'r Gronfa Ffederal ddechrau tynhau polisi ariannol. Mae’r galw am dai o ddau i dri mis ar ei hôl hi o ran cyfraddau morgais, meddai prif economegydd Jefferies, Aneta Markowska.
“Llinell waelod, dyma’r sector o’r economi sy’n fwyaf sensitif i gyfraddau llog, ac mae’n debyg y bydd yn ei chael hi’n anodd” yn ystod hanner cyntaf y flwyddyn, meddai Markowska. Mae Ian Shepherdson, prif economegydd Pantheon Macroeconomics, yn nodi bod ceisiadau am forgeisi eisoes wedi gostwng mwy na 10% o'u hanterth; dywed fod ceisiadau o'r fath yn debygol o ddisgyn ymhellach o lawer yn yr ail chwarter. “Mae’r farchnad yn troi lawr; disgwyl gwanhau parhaus,” meddai Shepherdson.
Yr Economi
Colofnau mwy diweddar a sylw gan Lisa Beilfuss
Mae angen rhybuddion Wall Street, o ystyried y broblem chwyddiant y mae'r Ffed newydd ddechrau mynd i'r afael â hi. Cadeirydd Ffed Jerome Powell a awgrymir mewn araith ar ddydd Llun bod y banc canolog yn barod i godi cyfraddau llog mewn cynyddrannau hanner pwynt—efallai cyn gynted â’i gyfarfod ym mis Mai ac o bosibl ymhell uwchlaw’r gyfradd niwtral, fel y’i gelwir, sy’n cynrychioli economi gyfiawn. Er y bydd tai yn sicr o leddfu wrth i gyfraddau llog godi, mae yna ddau reswm, ar wahân i ddemograffeg a’r duedd gweithio o gartref, i betio ei fod yn dal i fyny’n well y tro hwn yn erbyn cylchoedd tynhau’r gorffennol.
Yn gyntaf, ystyriwch yr hyn y mae Roberto Perli, pennaeth polisi byd-eang yn ei wneud
Sandler Piper
,
yn dweud am dôn “ddigamsyniol o fwy hawkish” Powell, er gwaethaf unrhyw ddata economaidd newydd ar yr adeg y siaradodd yn gyhoeddus. Nid yw pleidleiswyr o bob streipen yn hoffi chwyddiant, ac mae'n debyg bod gwleidyddion yn rhoi gwybod i Powell, meddai Perli. “Efallai y bydd gwyntoedd gwleidyddol yn symud yn gyflym os bydd tynhau Ffed yn arafu’r economi,” ychwanega. “Nid oes gennym unrhyw amheuaeth a fyddai Powell yn ymateb i’r sefyllfa honno, yn union fel ei fod yn ymateb i’r gwrthwyneb nawr.” Mewn geiriau eraill, efallai bod rhisgl Powell yn waeth na'i frathiad.
Nid yw hynny'n awgrymu, ar gyfer tai, bod arafu economaidd sydyn yn gyfaddawd da ar gyfer cyfraddau morgeisi is. Yn syml, mae'n dweud y gall y Ffed ddewis amddiffyn twf ar draul dod â chwyddiant prisiau defnyddwyr—sydd bellach yn rhedeg ar 7.9%—o fewn pellter trawiadol i'w darged o 2%.
Mae hynny'n bet y mae llawer yn ei wneud. Mae buddsoddwyr yn parhau i aredig arian i mewn i dai, er gwaethaf risgiau macro cynyddol, meddai Rick Palacios, cyfarwyddwr neu ymchwil yn John Burns Real Estate Consulting. Yn y chwarter diweddaraf, cynyddodd pryniannau buddsoddwyr 42% o flwyddyn ynghynt, a dywed y cwmni fod buddsoddwyr bellach yn cyfrif am 33% o bryniannau cartref yr Unol Daleithiau - tua phum pwynt canran yn uwch na'r gyfran gyfartalog dros y degawd diwethaf.
Er bod rhai prynwyr cartrefi traddodiadol yn sicr o gyflymu eu pryniannau cyn i'r Ffed godi cyfraddau y mis hwn, mae buddsoddwyr yn aml yn prynu cartrefi mewn arian parod ac nid yw cyfraddau morgais yn effeithio'n uniongyrchol arnynt, meddai Palacios. Mae buddsoddwyr mawr yn cymryd cyfran yn gyflym oddi wrth y buddsoddwyr mam-a-pop sydd wedi ffurfio mwyafrif helaeth y buddsoddwyr tai ers tro, ac mae'n amcangyfrif bod tua $60 biliwn mewn arian sefydliadol wedi'i anelu at y gofod ar hyn o bryd. “Roedd gweithgaredd buddsoddwyr yn wallgof y llynedd. Mae bellach hyd yn oed yn fwy gwallgof,” meddai.
Mae'r mania yn adlewyrchu disgwyliadau chwyddiant uwch buddsoddwyr. Maent yn prynu eiddo tiriog fel perthi, yn parcio arian parod mewn man lle gallant godi rhenti wrth i gyflogau a phrisiau cyffredinol godi. Mae hynny wrth i broblemau cadwyn gyflenwi fethu â gwella yn y ffordd y mae economegwyr a llunwyr polisi wedi gobeithio. Ar gyfer adeiladwyr cartrefi, dywed Palacios fod materion cyflenwad yn gwaethygu wrth i China gloi i lawr eto mewn ymateb i achosion cynyddol Covid-19 a bod rhyfel yn yr Wcrain yn tynnu symiau sylweddol o nwyddau allan o'r farchnad.
Mae hynny i gyd yn gwaethygu'r prinder tai a helpodd i wthio prisiau tua 20% yn uwch y llynedd. I gael persbectif ar sut mae cyflenwad cyfyngedig yn helpu gwerthoedd cartref, roedd tua miliwn yn fwy o gartrefi ar gael i'w gwerthu pan darodd cyfraddau morgais 4.5% ddiwethaf, meddai Palacios. Yn ddiweddar, cododd ei gwmni ei amcangyfrif o werthfawrogiad pris cartref 2022 i 12% o 8%.
Dywed economegwyr fod prisiau cynyddol, yn enwedig ochr yn ochr â chyfraddau morgeisi cynyddol, yn flaen llaw ar gyfer gweithgaredd tai tymor agos. Ond o ystyried bod tai yn cyfrif am tua 40% o’r mynegai prisiau defnyddwyr, ac oherwydd bod prisiau rhent yn dilyn prisiau tai tua 12 i 18 mis, gall buddsoddwyr ddisgwyl i dai barhau i wthio chwyddiant i fyny. Dylai chwyddiant yn ei dro wthio tai—bron i un rhan o bump o’r cynnyrch mewnwladol crynswth—yn uwch.
Cofrestriad Cylchlythyr
Cylchgrawn yr Wythnos Hon
Mae'r e-bost wythnosol hwn yn cynnig rhestr lawn o straeon a nodweddion eraill yng nghylchgrawn yr wythnos hon. Bore Sadwrn ET.
Un ffordd i fuddsoddwyr stoc gymryd rhan yw trwy ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog. Lisa Shalett, prif swyddog buddsoddi yn
Rheoli Cyfoeth Morgan Stanley
,
yn ddiweddar awgrymwyd dyrannu mwy i'r dosbarth asedau, gyda ffocws ar breswyl. Yr
iShares Eiddo Preswyl ac Aml-sector Real
cronfa masnachu cyfnewid (ticiwr: REZ) yn un sy'n rhoi amlygiad i fflatiau a chartrefi un teulu, ymhlith buddsoddiadau eraill.
Er gwaethaf rhesymau i barhau'n gadarnhaol ar dai, ni all buddsoddwyr ddiystyru'r prynwyr perchennog-breswyl hwnnw, ac felly'n fwy sensitif i gyfraddau morgais, mae mwyafrif y farchnad dai yn dal i fod yn rhan o'r rhan fwyaf o'r farchnad dai. Ac, meddai Palacios, cyn gynted ag y mae buddsoddwyr wedi cynyddu prisiau tai, gallant hefyd gyflymu dirywiad tai pe bai'r Unol Daleithiau yn mynd i ddirwasgiad. Ond o ystyried nifer a brwdfrydedd y buddsoddwyr tai, ac o ystyried y rhestr isel erioed, dywed Palacios y byddai buddsoddwyr yn rhoi llawr o dan brisiau yn gyflym. “Os rhywbeth, maen nhw'n awyddus i weld cyfleoedd yn codi oherwydd bod y farchnad wedi bod mor boeth,” meddai.
Mae’n gleddyf daufiniog, gan fod buddsoddwyr sy’n prynu cyfran fwy o gartrefi yn gwaethygu’r broblem fforddiadwyedd sy’n wynebu llawer o brynwyr ac yn trosi i renti uwch i’r rhai nad ydynt yn fodlon neu’n gallu prynu. Am y tro, fodd bynnag, efallai y bydd buddsoddwyr yn helpu i amddiffyn y farchnad dai, stociau cysylltiedig, a'r economi gyffredinol rhag rhywfaint o'r boen y mae cyfraddau cynyddol fel arall yn ei gwneud yn anochel.
Ysgrifennwch at Lisa Beilfuss yn [e-bost wedi'i warchod]
