A fydd prisiau tai yn disgyn wrth i ddirwasgiad fygwth? Adroddiad

Mae rhai pobl yn fuddsoddwyr. Nid yw rhai. Ond mae gan bawb ddiddordeb mewn tai.

Os nad ydych chi'n prynu, rydych chi'n rhentu, ond rydyn ni i gyd angen lle i fyw. Dyna sy'n gwneud dadansoddiad o tai mor ddiddorol. A thros y flwyddyn ddiwethaf, gyda llond gwlad o ansicrwydd yn gorlifo'r economi, mae'r farchnad dai yn teimlo fel ei bod ar dipyn o groesffordd.

Ydych chi'n chwilio am newyddion cyflym, awgrymiadau poeth a dadansoddiad o'r farchnad?

Cofrestrwch ar gyfer cylchlythyr Invezz, heddiw.

Mae rhai dadansoddwyr yn galw am gywiriadau ar raddfa fawr, gyda phenawdau'n hedfan tua 10%, 15%, dirywiad o 20%. Ysgrifennais darn hwn fis Tachwedd diwethaf gan ddadlau bod y rhagolygon mwy dramatig yn eang, gan fethu â gweld sut y gallai senarios dydd y farn ddwyn ffrwyth.

Ond wrth i'r economi barhau i chwarae ynghanol argyfwng cost-byw, mae rhyfel Rwseg yn yr Wcrain a tynhau cyfraddau llog, gadewch inni edrych ar y dirwedd wedi'i diweddaru.

Pam mae pobl yn meddwl y bydd prisiau tai yn disgyn?

Yn gyntaf, y rhan amlwg. Mae cyfraddau morgeisi wedi mynd i’r lleuad, ac ar gyfer prisiau tai, nid yw hynny’n dda.

Wrth i'r byd ddod allan o COVID, a argyfwng chwyddiant nid ydym wedi gweld pethau fel hyn ers y 70au. Er mwyn gwrthweithio hyn, symudodd y Gronfa Ffederal i godi cyfraddau llog yn ymosodol. Nod hyn yw sugno hylifedd allan o'r economi, atal y galw ac yn y pen draw atal chwyddiant i mewn.

Dyma sut mae banciau canolog yn brwydro yn erbyn chwyddiant. Yr unig broblem yw bod codi cyfraddau llog, ar yr un pryd, yn atal buddsoddiad a’r economi yn gyffredinol. Felly er bod angen tynnu'r galw i mewn i leihau chwyddiant, tynnwch ef i mewn yn rhy bell ac rydych mewn perygl o ddirwasgiad. Dyma'r rhaff dynn y mae'r Ffed yn ceisio ei cherdded.

Yn anffodus, cododd chwyddiant i'r fath raddau fel bod rhagolygon consensws yn golygu bod yr economi'n crebachu hyd at ddirwasgiad. Rydym eisoes wedi gweld y Mae’r DU yn wynebu anhrefn economaidd ac Ewrop brwydro yn sgil rhyfel Rwseg yn yr Wcrain (a'r argyfwng ynni cysylltiedig). Mae'r ffactorau hyn wedi arwain at ragfynegiadau y bydd yr economi'n crebachu, gyda phrisiau tai yn dilyn ymlaen.

Mae cyfraddau morgeisi wedi cynyddu

Wrth gwrs, mae rhywbeth llawer mwy uniongyrchol sy’n arwain at ragfynegiadau o brisiau tai yn gostwng, a dyna’r cyfraddau morgais holl bwysig.

Mae banciau canolog yn codi cyfraddau llog yn effeithio'n ddifrifol ar daliadau morgais. Mae'r siart isod yn dangos pa mor gyflym y cododd cyfraddau morgais, gan godi i'r pwynt uchaf ers 2002 cyn pilio'n ôl ychydig, ond yn dal i fod yn 6.5% o'i gymharu ag yn agos at 2.5% ar ddechrau 2021. Mae naid ddifrifol yn anfon taliadau morgais perchnogion tai drwy'r to (pun bwriad, dwi'n addo).

Er bod Ffed yr UD wedi arwain y ffordd gyda chynnydd mewn cyfraddau llog, mae cyfraddau llog wedi codi ledled y byd. Ac eto er gwaethaf hyn, mae’n bwysig edrych ar y farchnad gyfan. Nid oes unman agos cymaint o forgeisi llog yn unig ar y farchnad heddiw ag yn y blynyddoedd a fu. Nid yn unig hynny, ond mae’r cyfraddau cynyddol hyn yn effeithio fwyaf ar forgeisi cyfradd gyfnewidiol, ac mae’r rhain wedi gostwng yn sylweddol ar draws y byd datblygedig, fel y dengys y graff isod o’r FT.

Nid 2008 yw hwn

Eto i gyd, er gwaethaf hyn, nid oes unrhyw ddadl y bydd cyfraddau morgais – ac wedi – effeithio ar y galw. Ond mae unrhyw allosodiad o gyfnodau blaenorol o dynnu'n ôl neu argyfyngau yn naïf, yn fy marn i.

Mae yna lawer o benawdau syfrdanol yn rhybuddio am ddamweiniau ar raddfa fawr, sydd heb amheuaeth yn cael eu hysgogi'n rhannol gan y PTSD mae cymaint wedi'u hysgogi gan y Great Financial Crash (GFC). Ond roedd hwn yn ddigwyddiad alarch du wedi'i arwain gan esgeulustod llwyr yn y farchnad dai, wedi'i sbarduno gan argyfwng morgais subprime syfrdanol.

Heddiw, mae'r amgylchedd yn hollol wahanol. Mae’n anodd dychmygu damwain dan arweiniad subprime ar y raddfa honno, gan fod y pwyntiau gwan hynny wedi’u plastro drosodd. Nid yn unig hynny, ond ers y GFC, mae banciau wedi gweld rheoliadau’n tynhau ac mae eu cymarebau wrth gefn cyfalaf gofynnol yn cynyddu’n sylweddol. Mae hyn wedi arwain at system fancio llawer iachach ac wedi'i chyfalafu'n well. Gadewch inni beidio ag anghofio bod yr argyfwng digynsail yn 2008 a’r tolc i dai a ddilynodd wedi’u gwaethygu’n aruthrol gan yr anhrefn a achoswyd gan Lehman Brothers a gweddill y gang bancio.

Yn ogystal, rydym yn dechrau o bwynt uwch. Byddaf yn ailgylchu graff a ddefnyddiais o fy nadansoddiad diwethaf ar dai, sy'n peintio darlun damcaniaethol o ostyngiad o 25% mewn prisiau tai y chwarter hwn yn yr Unol Daleithiau. Dyw e ddim cweit yn swnio mor fychanol pan ti'n ei eirio fel, “gallai tai ostwng i'r lefelau isaf mewn dwy flynedd”, ynte?

Fodd bynnag, y siart uchod fyddai'r cas arth eithaf. Byddai gostyngiad o 25% yn arwain at oblygiadau cataclysmig ac mae'r senario uchod yn debygol o ddigwydd gyda'r farchnad stoc yn tynnu'n ôl yn sylweddol, ochr yn ochr â gweddill yr economi.

Ond rwy'n defnyddio'r graff i ddangos yn eithaf pa mor bell y mae prisiau tai wedi codi mewn cyfnod mor fyr. Canolrif pris gwerthu cartref oedd $322,000 ym mis Ebrill 2020. Ychydig dros ddwy flynedd yn ddiweddarach, roedd yn $455,000 – sef cynnydd o 41%. Pam prynu darn arian meme pan allwch chi brynu tŷ?

Gallai prisiau tai ostwng o hyd

Credaf fod y data a’r patrymau hanesyddol yn dangos bod prisiau tai yn syml Ni all disgyn i'r lefel y mae'r senarios tra-bearish hyn yn ei rhagweld. Rwy’n disgwyl rhywfaint o wendid, mae’n siŵr, ond yn enwedig mewn dinasoedd mawr, mae llifogydd yn y galw am dai a dim digon o gyflenwad i’w ddiwallu.

Ychwanegwch y ffaith bod yr hinsawdd yn iachach heddiw – o ran cyfalafu banc ond hefyd bod llai o ddyledion aelwydydd ac mae’r farchnad lafur wedi parhau’n wydn er gwaethaf cyfraddau llog cynyddol – a dylai prisiau tai fod mewn sefyllfa well i wrthsefyll dirwasgiad.

Gwelodd Cwymp Ariannol Fawr 2008 ostyngiad mewn prisiau tai 15% - 20% yn rhai o'r gwledydd datblygedig a gafodd eu taro'n waeth. Gyda pha mor wahanol yw’r system heddiw, rwy’n ei chael hi’n anodd credu bod gennym yr hinsawdd i gyd-fynd â’r cwymp hwnnw.

Eto i gyd, ni ellir anwybyddu'r ffaith bod yna nifer o ffactorau sydd nid yn unig yn cyfeirio at arafu mewn tai, ond cwymp – dim ond nid ar y raddfa honno. Nid yw cymarebau pris cartref i incwm yn rhy bert, tra bod fforddiadwyedd hyd yn oed yn is nag yn 2008.

Y rhesymau i byddwch besimistaidd yn glir. Mae tai eisoes wedi dangos arwyddion o feddalu, ond dim ond ychydig. Ond nid yw hyn yr un hinsawdd â 2008, ac mae damwain tai, yn enwedig mewn mannau poblogaidd a dinasoedd mawr, yn anodd ei ragweld.

Ond gyda chwyddiant yn dal yn rhemp (er gwaethaf mwy data optimistaidd dros y mis diwethaf), rhyfel yn Ewrop a chyfraddau llog uchel, mae yna lawer o newidynnau bearish o hyd. Y disgwyliad sylfaenol gan y rhan fwyaf yw bod yn ysgafn o leiaf dirwasgiad yn anochel. Y naill ffordd neu’r llall, mae yna gyfoeth o ansicrwydd ac amser caled o’n blaenau i’r economi, ni waeth pa ffordd rydych chi’n ei siglo.