Os ydych yn y farchnad am forgais newydd neu os oes gennych un gyda chyfradd llog addasadwy, efallai y byddwch yn poeni bod y Ymdrechion y Gronfa Ffederal i dagu chwyddiant yn codi eich costau tai.
Mae economegwyr yn dweud bod cysylltiad rhwng symudiadau'r Ffed a chyfraddau llog morgais, ond mae'n gamarweiniol canolbwyntio ar gynnydd y Ffed mewn cyfraddau llog tymor byr. Yn wir, roedd y gyfradd llog gyfartalog ar gyfer morgais sefydlog 30 mlynedd dydd Mercher isaf nag yr oedd wythnos yn ôl, er bod y Ffed ar fin codi cyfraddau tymor byr am y pedwerydd tro mewn ychydig mwy na phedwar mis.
Gwnaeth Pwyllgor y Farchnad Agored Ffederal hynny yn union ddydd Mercher, yn codi ei targed ar gyfer y gyfradd cronfeydd ffederal — y swm y mae banciau yn ei godi ar ei gilydd am fenthyciadau dros nos — i ystod o 2.25% i 2.5%, i fyny o 1.5% i 1.75%. Ei darged oedd 0% i 0.25% tan fis Mawrth.
Mae hynny'n naid sylweddol, ac eto nid yw dadansoddwyr yn disgwyl i gyfraddau llog morgeisi ymateb llawer, os o gwbl. Mae hynny oherwydd bod symudiadau cyfradd llog y Ffed yn cael effaith anuniongyrchol yn unig ar forgeisi a benthyciadau hirdymor eraill. Dim ond un o'r grymoedd lluosog sydd ar waith mewn cyfraddau llog morgeisi ydyn nhw.
Rôl y Ffed
Mae cynnydd yn y gyfradd cronfeydd ffederal yn dueddol o fynd trwy'r marchnadoedd credyd, gan gynnwys benthyciadau tymor hir fel morgeisi. Os edrychwch ar y cyfradd llog ar gyfer nodiadau Trysorlys 10 mlynedd - sy'n tueddu i symud i'r un cyfeiriad â llog morgais - fe welwch ei fod yn codi'n araf wrth i chwyddiant godi yn hwyr yn 2021 a dechrau 2022, yna neidiodd wrth i'r Ffed ddechrau codi'r gyfradd cronfeydd ffederal ym mis Mawrth.
Ond roedd y gyfradd llog ar Drysorau 10 mlynedd, fel y gyfradd gyfartalog ar gyfer morgeisi 30 mlynedd, wedi cyrraedd uchafbwynt ganol mis Mehefin ac wedi lleihau'n ôl, er gwaethaf cynllun datganedig y Ffed i godi'r gyfradd cronfeydd ffederal sawl gwaith eto Eleni. Mae'r datgysylltu hwnnw'n pwyntio at rym gwahanol ar waith: y modd y mae'r Ffed yn ymdrin â'r asedau sy'n gysylltiedig â morgeisi ar ei fantolen.
Aeth y Ffed ar oryfed mewn prynu bondiau yn ystod dirwasgiad 2007-09 ac eto yn ystod y pandemig, gan fachu gwarantau â chymorth morgais a nodiadau'r Trysorlys. Cododd y galw cynyddol am y gwarantau hynny eu prisiau, a oedd yn trosi'n gyfraddau llog is, meddai Paul Single, rheolwr gyfarwyddwr ac uwch economegydd yn City National Rochdale. Fe wnaeth y symudiadau hynny, ynghyd â chwyddiant isel a ffactorau eraill, helpu i wthio cyfraddau llog morgeisi o dan 3%.
Nawr mae'r Ffed yn mynd i'r cyfeiriad arall. Peidiodd ag ychwanegu at ei fantolen ym mis Mawrth a dechreuodd grebachu ei ddaliadau trwy athreuliad: Gan fod y bondiau y mae eisoes yn berchen arnynt yn aeddfedu neu'n cael eu hadbrynu gan eu cyhoeddwyr, bydd y Ffed yn prynu llai o fondiau newydd i'w disodli. Erbyn mis Medi, mae'n bwriadu crebachu ei ddaliadau bob mis gan $35 biliwn mewn gwarantau â chymorth morgais a $60 biliwn yn Treasurys.
Mewn geiriau eraill, meddai Single, aeth y Ffed o brynu gwerth $120 biliwn o warantau y mis i ganiatáu $95 biliwn y mis i gyflwyno ei lyfrau. Mae hynny'n fwy na $2.5 triliwn y flwyddyn mewn bondiau y “byddai'n rhaid i rywun arall eu prynu,” meddai Single.
Dywedodd Robert Heck, is-lywydd morgeisi ar gyfer y brocer morgeisi ar-lein Morty, mai’r Ffed yw “prynwr mwyaf gwarantau â chymorth morgais o bell ffordd dros y 15 mlynedd diwethaf.” Bydd ei benderfyniad i dynnu'n ôl o'r farchnad honno yn cynyddu'r cyflenwad o'r gwarantau hynny'n fawr, gan yrru prisiau i lawr a chyfraddau llog i fyny, meddai Heck.
Fodd bynnag, mae'r Ffed wedi bod yn glir am ei gynlluniau, ac mae prisiau gwarantau bellach yn adlewyrchu'r effeithiau a ragwelir ar gyflenwad a galw, meddai Heck. Eto i gyd, meddai, gallai unrhyw newid yn y modd y mae arweinwyr Ffed yn siarad am eu cynlluniau ar gyfer gwarantau â chymorth morgais achosi mwy o newidiadau mewn cyfraddau llog.
A phe bai’r Ffed yn dechrau gwerthu ei warantau â chymorth morgais yn weithredol, yn lle gadael i’w bortffolio grebachu’n naturiol, “mae’n debygol y byddai’n cael effaith negyddol eithaf mawr ar gyfraddau,” meddai Heck - sy’n golygu y byddai cyfraddau llog morgais yn cynyddu.
Beth am chwyddiant?
Yna mae ffactor X chwyddiant, ac yn benodol faint o chwyddiant y mae benthycwyr a buddsoddwyr yn ei ddisgwyl yn y dyfodol.
Fe wnaeth cynnydd diweddaraf y Ffed wthio’r gyfradd cronfeydd ffederal i’r hyn y mae economegwyr yn ei ystyried yn diriogaeth niwtral, nad yw’n ysgogi’r economi nac yn ei arafu, meddai Single. Ond bydd yr ychydig godiadau nesaf a gynlluniwyd gan y Ffed yn gwthio’r gyfradd “ymhell i mewn i’r diriogaeth gyfyngol,” meddai Single, ac “mae hynny i gyd yn mynd i gael effaith ar yr economi gyfan.”
Mae'r Ffed yn ceisio torri twymyn chwyddiant yr economi heb wthio'r wlad i ddirwasgiad, ond mae'r dangosyddion arferol o iechyd economaidd wedi cymysgu'n ddryslyd. Mae cynnyrch mewnwladol crynswth yn cwympo ac mae hyder defnyddwyr wedi cynyddu, ond mae diweithdra'n parhau i fod yn isel, mae elw corfforaethol yn gadarn i raddau helaeth a gwariant defnyddwyr yn parhau i dyfu, er yn araf.
Os yw'r Ffed yn llwyddo i dynnu'r stêm allan o chwyddiant, dylai hynny ostwng cyfraddau llog morgais, meddai Heck. Mewn gwirionedd, ychwanegodd, mae buddsoddwyr yn dangos arwyddion eu bod yn credu y gallai chwyddiant fod wedi cyrraedd ei anterth.
Ond hyd yn oed os byddwn yn troi'r gornel ar chwyddiant, peidiwch â disgwyl gweld cyfraddau llog yn gostwng ar unwaith. “Mae’n cymryd amser hir iawn i’r farchnad faddau’n llwyr symudiad mawr fel hyn,” meddai Heck.
Ymddangosodd y stori hon yn wreiddiol ym Los Angeles Times.
Ffynhonnell: https://finance.yahoo.com/news/worried-mortgage-interest-rates-heres-184109913.html