(Bloomberg) - I unrhyw lywodraeth, byddai ailwampio marchnad eiddo tiriog breswyl genedlaethol yn beryglus o dan yr amgylchiadau gorau. Mae Arlywydd Tsieineaidd Xi Jinping yn rhoi cynnig arno ar adeg pan mae’r economi’n arafu, mae omicron yn bygwth ei bolisi dim-Covid ac mae cysylltiadau â’r byd y tu allan yn gynyddol fregus.
Darllenwyd y rhan fwyaf o Bloomberg
Wrth i'r cyfuniad peryglus hwnnw gael effaith gynyddol ar farchnadoedd ariannol Tsieineaidd, mae un cwestiwn yn codi o hyd: Beth yw diwedd gêm Xi?
O ystyried didreiddedd y Blaid Gomiwnyddol a'i hanes o fynd yn ôl ar ddiwygiadau eiddo, mae'r ateb yn amhosibl ei wybod yn sicr. Ond mae gwylwyr Tsieina wedi dechrau braslunio dyfodol tebygol ar gyfer y farchnad eiddo tiriog sy'n edrych yn wahanol iawn i'w rhediad mwy na dau ddegawd o dwf economaidd, cyfoeth cartref a refeniw'r llywodraeth.
Yn fyr, mae dyddiau’r cynnydd mawr mewn prisiau cartref a’r sbri adeiladu sy’n seiliedig ar ddyled gan gwmnïau eiddo biliwnydd ar fin pylu. Cânt eu disodli gan farchnad lawer mwy sefydlog lle mae awdurdodau'n gyflym i fynd i'r afael â gemau hapfasnachol ac mae datblygiad yn cael ei ddominyddu gan gwmnïau sy'n cael eu rhedeg gan y wladwriaeth sy'n ennill enillion tebyg i gyfleustodau.
“Os ydyn ni’n galw’r degawd diwethaf yn oes aur i’r diwydiant eiddo tiriog, mae bellach yn gaeth yn oes rhwd,” meddai Li Kai, partner sefydlu cronfa bondiau Shengao Investment o Beijing, sy’n arbenigo mewn dyled ofidus.
Mae'r newid hwnnw'n addo bod yn arbennig o boenus i ddatblygwyr sy'n eiddo preifat fel China Evergrande Group sydd eisoes wedi cyfrwyo buddsoddwyr stoc a chredyd rhyngwladol gyda biliynau o ddoleri mewn colledion. Ar yr un pryd, gallai fynd yn bell tuag at gyflawni dwy o nodau mwyaf gwerthfawr Xi: system ariannol Tsieineaidd fwy sefydlog a bwlch culach rhwng cyfoethog a thlawd y wlad.
Her Xi yw tynnu'r trawsnewidiad i ffwrdd heb sbarduno argyfwng ar drothwy confab arweinyddiaeth y disgwylir yn eang iddo gadarnhau ei reolaeth am oes.
Er mai ychydig o ddadansoddwyr sy'n rhagweld sefyllfa ariannol sydd ar fin digwydd, mae risgiau o'r farchnad eiddo tiriog yn tyfu. Mae cwmnïau eiddo gwannach dan straen aruthrol, wedi’u taro gan ergyd ddwbl o gostau benthyca hynod o uchel a gostyngiad mewn gwerthiant. Mae datblygwyr gradd is gan gynnwys Evergrande eisoes yn methu â thalu am ddyled doler ar y cyfraddau uchaf erioed ac mae heintiad yn lledu i gwmnïau cryfach. Suddodd cyfranddaliadau a bondiau Country Garden Holdings Co., datblygwr gwerthiannau mwyaf Tsieina, ddydd Iau yn dilyn adroddiad ei fod yn ei chael hi'n anodd dod o hyd i'r galw am fond y gellir ei drosi newydd.
Mae yna ddigon o resymau pam mae angen i Tsieina ail-werthu ei marchnad eiddo. Mae'r sector yn frith o brynu hapfasnachol ac wedi'i or-ysgogi, gan greu risg i'r system ariannol mewn dirywiad. Mae pris tai yn faich ar deuluoedd Tsieina sydd eisoes yn crebachu. Roedd cost gyfartalog prynu fflat yn Shenzhen tua 44 gwaith y cyflog blynyddol cyfartalog ar gyfer trigolion lleol yn 2020. Mae'n gwaethygu anghydraddoldeb wrth i landlordiaid cyfoethog gelcio eiddo. Mae miliynau o gartrefi yn wag ac mae rhai prosiectau adeiladu yn niweidio'r amgylchedd.
Mae'r diwydiant yn cael effaith rhy fawr ar yr economi. Pan fydd sectorau cysylltiedig fel adeiladu a gwasanaethau eiddo yn cael eu cynnwys, mae eiddo tiriog yn cyfrif am fwy na chwarter allbwn economaidd Tsieineaidd, yn ôl rhai amcangyfrifon. Mae mwy na 70% o gyfoeth Tsieina trefol yn cael ei storio mewn tai.
“Mae’r farchnad eiddo yn symptom o’r problemau sylfaenol yn economi China,” meddai Craig Botham, prif economegydd China yn Pantheon Macroeconomics. “Ers degawdau bu’n ateb hawdd, hwylus i gynhyrchu refeniw llywodraeth leol, hybu twf economaidd, a darparu lle i aelwydydd roi eu harian a’i weld yn tyfu.”
Yr ateb, fel sy'n digwydd yn gynyddol yn Tsieina Xi, yw rheolaeth dynnach gan y wladwriaeth.
Yn Guangdong - cartref Evergrande - mae swyddogion lleol yn hwyluso cyfarfodydd rhwng datblygwyr sy'n ei chael hi'n anodd ac SOEs, yn ôl adroddiad Cailian. Ni fydd benthyca gan gwmnïau eiddo mawr a ddefnyddir i ariannu M&A yn cael ei gyfrif tuag at fetrigau sy'n cyfyngu ar ddyled, meddai pobl sy'n gyfarwydd â'r mater wrth Bloomberg yr wythnos diwethaf.
“Mae’r llywodraeth eisiau annog cydgrynhoi yn y sector tai - mae’n debygol y bydd datblygwyr mwy, sy’n aml yn eiddo i’r wladwriaeth, yn cymryd drosodd y chwaraewyr gwannach,” meddai Gabriel Wildau, uwch is-lywydd yn y cwmni cynghori busnes byd-eang Teneo. “Maen nhw am dorri dibyniaeth yr economi i eiddo.”
Mae awdurdodau Tsieineaidd wedi targedu gormodedd yn y farchnad eiddo o'r blaen, ond roedd pwysigrwydd y sector i'r economi yn golygu bod ymgyrchoedd o'r fath yn lleihau pan oedd targedau twf yn cael eu bygwth. Mae Beijing yn ceisio lleihau'r ddibyniaeth ar eiddo trwy hybu buddsoddiad mewn diwydiannau uwch-dechnoleg ac ynni glân - rhan o gynlluniau Xi i wneud twf yn fwy cynaliadwy ac o ansawdd uwch. Ond bydd proses o'r fath yn cymryd amser, ac amynedd.
“Bydd y cyfnod pontio’n hir ac yn boenus, ac nid ydym yn gwbl siŵr a oes gan y brig benderfyniad digon cryf i fynd trwy’r broses lafurus,” meddai Hao Hong, prif strategydd yn Bocom International Holdings Co.
Mae penderfyniad swyddogion yn cael ei brofi. Mae dirywiad eiddo Tsieina yn cyflymu, hyd yn oed yn ysgogi rhybudd gan y Gronfa Ffederal. Mewn dinasoedd ledled y wlad, mae'r gostyngiad mewn prisiau tai newydd wedi dyfnhau bob mis ers mis Medi, pan ddisgynnodd prisiau am y tro cyntaf ers chwe blynedd. Mae gwerthiannau cartref yn parhau i suddo. Mae’n bosibl y bydd Dydd Llun yn dangos bod buddsoddiad eiddo wedi cynyddu 5.2% yn unig y llynedd, yn ôl economegwyr, yr arafaf ers 2015.
Mae datblygwyr Tsieineaidd yn troi at gyfnewid bondiau, oedi cyn talu, gwerthu ecwiti a mesurau anobeithiol eraill i ad-dalu dyled. Methodd o leiaf wyth o'r cwmnïau dalu bondiau doler ers mis Hydref. Mae hynny'n cynnwys Evergrande, y mae ei argyfwng wedi ensynio benthyciwr China Minsheng Banking Corp., y stoc banc sy'n perfformio waethaf yn y byd. Gostyngodd mynegai cyfranddaliadau eiddo 34% y llynedd, y gwaethaf ers yr argyfwng ariannol byd-eang yn 2008.
Mae awdurdodau yn barod i dderbyn y risgiau i dwf economaidd a sefydlogrwydd ariannol o'r ymgyrch, yn ôl Eswar Prasad, a fu unwaith yn arwain tîm Tsieina y Gronfa Ariannol Ryngwladol ac sydd bellach ym Mhrifysgol Cornell.
“Mae’n ymddangos bod Beijing wedi penderfynu bod y rhain yn debygol o fod yn gostau dros dro na ellir eu hosgoi mwyach er mwyn cyfyngu ar gylchrediadau’r farchnad ariannol yn y dyfodol a hyd yn oed mwy o anghydbwysedd yn y marchnadoedd eiddo,” meddai Prasad.
Mae costau o'r fath yn cynyddu. Syrthiodd cyfranddaliadau cwmnïau eiddo 4.3% ddydd Iau, y mwyaf mewn pedwar mis, ac maent yn cael eu prisio ar ddim ond 30% o'u hasedau adroddedig. Dyna'r rhataf mewn data sy'n ymestyn yn ôl i 2005. “Dim ond ychydig o oroeswyr” fydd yn gwneud yn dda wrth symud ymlaen, ysgrifennodd dadansoddwyr stoc Citigroup Inc. mewn nodyn diweddar.
Mae'r llwybr ym marchnad bondiau doler cynnyrch uchel Tsieina yn cyflymu, wedi'i sbarduno gan gwmnïau a ystyriwyd yn flaenorol yn fwy cadarn yn ariannol nag Evergrande - fel Shimao Group Holdings Ltd. a Sunac China Holdings Ltd. . Plymiodd cyfranddaliadau'r datblygwr bron i 8% ddydd Iau, tra gostyngodd ei fond doler dyledus 2025 4.8 cents i 74.4 cents, yn barod ar gyfer ei ostyngiad mwyaf ers Tachwedd 1.
Beth bynnag yw ffurf ymgyrch Beijing i ddileu'r farchnad eiddo, mae'n amlwg bod y cyfnod a gyfoethogodd mogwliaid eiddo tiriog a pherchnogion tai fel ei gilydd wedi dod i ben. Mae dyfodol mwy diflas, mwy sefydlog yn aros, os gall y Blaid Gomiwnyddol aros ar ei llwybr ac osgoi argyfwng ariannol.
“Mae’n debyg bod oes aur y cynnydd ym mhrisiau eiddo a’r cynnydd mewn refeniw i ddatblygwyr wedi diflannu,” meddai Gary Ng, uwch economegydd yn Natixis SA. “Dim ond mewn parth a reolir yn dynn y bydd prisiau tai yn tyfu yn y dyfodol, gan olygu y bydd tai yn edrych yn fwyfwy fel cyfleustodau.”
Darllenwyd y rhan fwyaf o Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Ffynhonnell: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html