Arlington, Virginia Yn Pasio Diwygiadau Tai Pwysig, Ond Mwy o Waith i'w Wneud

Ychydig ddyddiau yn ôl, pleidleisiodd bwrdd Sir Arlington, Virginia yn unfrydol i ganiatáu strwythurau tai aml-deulu - a elwir yn aml yn dai “canol coll” - mewn cymdogaethau a oedd wedi'u parthau'n gyfan gwbl ar gyfer cartrefi teulu sengl. Mae hon yn fuddugoliaeth wych i gefnogwyr mwy o dai, ond mae mwy o waith i'w wneud.

Mae gan Arlington rai o'r prisiau tai uchaf yn Virginia. Yn ôl data gan Zillow, mae'r cartref nodweddiadol yn Arlington yn werth $747,335, sef y 17^th uchaf yn y wladwriaeth. Ac nid yw'n unigryw ymhlith dinasoedd Gogledd Virginia (NoVA): Mae gan ardal metro Washington DC, lle mae Arlington wedi'i leoli, 28 o'r 30 marchnad dai drutaf yn Virginia.

Yr unig ffordd o gadw prisiau tai yn sefydlog yw adeiladu digon o dai i ateb y galw, a'r unig ffordd i ddod â phrisiau i lawr yw ehangu'r cyflenwad yn gyflymach na'r galw. Mae rheoliadau defnydd tir fel isafswm maint lotiau, gofynion uchder, a chyfyngiadau dwysedd sy'n cyfyngu ar nifer yr unedau ar lotiau—fel yr un y mae Arlington newydd ei diwygio—yn cyfyngu ar faint o dai newydd y gellir eu hadeiladu. Mae corff mawr o ymchwil yn dangos bod cyfyngu ar dai newydd drwy reoliadau defnydd tir yn cynyddu prisiau tai.

Mae polisi tai newydd Arlington yn caniatáu i dirfeddianwyr adeiladu deublyg i chwe-phlyg trwy hawl, sy'n golygu nad oes angen unrhyw ganiatâd arbennig arnynt gan y ddinas. Yn flaenorol, dim ond cartrefi un teulu ar wahân a ganiatawyd gan y parthau hyn. Ni fydd y newidiadau polisi newydd yn gwneud Arlington yn fwy fforddiadwy dros nos, ond dros amser, wrth i’r stoc tai presennol blino’n lân, byddant yn arwain at fwy o opsiynau tai, yn enwedig ar gyfer teuluoedd incwm canolig ac is.

Er bod y newidiadau i'r rheolau yn gam cyntaf gwych, mae lle i wella. Mae cap o 58 strwythur newydd y flwyddyn am y pum mlynedd gyntaf ac mae'r strwythurau a ganiateir wedi'u gwasgaru ar draws gwahanol ardaloedd parthau'r ddinas. Nid yw hyn yn ddelfrydol oherwydd gall y galw am dai fod yn uwch mewn rhai ardaloedd nag eraill. Dylid adeiladu strwythurau lle mae'r galw, nid lle mae'r llywodraeth eu heisiau.

Mae'r polisi hefyd yn cynnwys isafswm gofynion parcio. Mae ymchwil yn dangos bod gofynion o'r fath yn cynyddu cost tai ac yn aml yn ddiangen. Mae gan ddatblygwyr gymhelliant i adeiladu'r lleoedd parcio y mae prynwyr a rhentwyr eu heisiau. Mae rheolau'r llywodraeth sy'n gofyn am fwy o leoedd parcio nag sydd eu hangen yn gwastraffu tir gwerthfawr. Os yw Arlington yn poeni am ddiffyg parcio ar y stryd, gall newid y swm y mae'n ei godi ar hyn o bryd am barcio o'r fath i alinio'r galw â'r cyflenwad.

Mae darpariaethau anffodus eraill yn cynnwys mandad i ddarparu nifer penodol o goed cysgod ar gyfer pob strwythur, cyfyngiadau ar unedau preswyl affeithiwr (ADUs), a chyfyngiadau arwynebedd llawr ac uchder mwyaf a allai gyfyngu ar ymarferoldeb ariannol rhai prosiectau.

Wrth symud ymlaen, dylai dinasyddion a llunwyr polisi Arlington ystyried dileu'r holl leiafswm parcio (fel Buffalo, NY), gan ei gwneud hi'n haws adeiladu ADUs, a lleihau maint lleiafswm lotiau (fel y gwnaeth Houston).

Eto i gyd, gallai diwygiadau Arlington fod yn enghraifft ar gyfer newidiadau ledled y wladwriaeth. Y llynedd, nododd Llywodraethwr Virginia, Glenn Youngkin, ei gefnogaeth i ddiwygiadau tai. Er yn ysgafn ar fanylion, soniodd Youngkin am roi rheiliau gwarchod ar sut y gallai llywodraethau lleol ddefnyddio parthau. Gallai terfyn newydd Arlington ar y defnydd o barthau un teulu fod yn lasbrint ar gyfer polisi gwladwriaeth ehangach sy'n ei gwneud hi'n haws adeiladu tai mewn dinasoedd ledled Virginia. Eisoes, mae diwygwyr o blaid tai fel YIMBYs o Ogledd Virginia ac YIMBY Action yn cynhyrchu cefnogaeth ar gyfer diwygio tai yn Hampton Roads, Richmond, a Charlottesville.

Mae cefnogi diwygio tai yn anodd. Mae pobl yn naturiol yn poeni am sut y bydd newidiadau yn effeithio arnynt. Hyd yn oed ymhlith fy ffrindiau a’m cydweithwyr sy’n cefnogi marchnadoedd rhydd yn reddfol a sancteiddrwydd hawliau eiddo, mae pryderon y bydd caniatáu chwe-plexes yn eu cymdogaethau yn eu gwneud yn agored i fwy o sŵn, tagfeydd, a llu o anghyfleustra adeiladu newydd.

Er nad yw ofnau o'r fath yn syndod, nid ydynt yn rhesymau i gyfyngu ar dai newydd. Dylai cymdogaethau dymunol, llawn amwynderau fod yn agored i bobl o bob lefel incwm. Yr unig ffordd i gynyddu mynediad i ddinasoedd a chymdogaethau gorau Virginia yw adeiladu mwy o dai. Mae diwygiadau diweddar Arlington yn dangos ei fod am groesawu cymdogion newydd, nid eu gwrthod. Dylai gweddill Virginia ddilyn ei hesiampl.