Mae'r daith trên 120km rhwng dinasoedd Luoyang a Zhengzhou yn arddangosiad o anhwylder economaidd a breuddwydion toredig. O'r ffenestr diddiwedd, mae tyrau preswyl hanner adeiledig yn mynd heibio un ar ôl y llall am hyd y daith awr o hyd. Ymddengys fod llawer o'r adeiladau bron wedi'u cwblhau; mae rhai wedi gorffen ac wedi dod yn gartrefi i deuluoedd. Ond mae llawer mwy yn sgerbydau gwag lle daeth y gwaith adeiladu i ben ers talwm. Mae datblygwyr wedi rhedeg allan o arian parod ac ni allant bellach dalu gweithwyr a phrynu deunyddiau. Mae prosiectau wedi arafu. Ni fydd teuluoedd byth yn cael eu cartrefi.
Mae'r daith trên trwy berfeddwlad Tsieina yn helpu i esbonio un o argyfyngau mwyaf y wlad yn y cof yn ddiweddar: colli hyder y cyhoedd ym model economaidd y llywodraeth. Ers degawdau mae'r diwydiant eiddo wedi bod yn symbol o'r cynnydd na ellir ei atal yn Tsieina. Mae entrepreneuriaid preifat wedi gwneud ffortiwn enfawr. Mae pobl ar gyfartaledd wedi gweld eu gwerth net yn cynyddu wrth i werthoedd cartref dreblu. Mae llywodraethau lleol wedi llenwi eu coffrau drwy werthu darnau helaeth o dir i ddatblygwyr. Mae 70% rhyfeddol o gyfoeth cartrefi Tsieineaidd bellach ynghlwm wrth eiddo tiriog.
Tanseilio ymddiriedaeth yn y model hwn yw ysgwyd sylfeini gwyrth twf Tsieina. Gyda chloeon covid-19 ysgubol a gwrthdaro ar entrepreneuriaid preifat, mae hyn yn digwydd ar sawl cyfeiriad. Ond nid yw'n gliriach yn unman nag yn y diwydiant eiddo, sy'n cyfrif am amcangyfrif o 25% o'r CMC. Bu gostyngiad o 45% yn nifer y prosiectau newydd a ddechreuwyd ym mis Gorffennaf o gymharu â blwyddyn yn ôl, gwerthiannau cartrefi 33% a buddsoddiad mewn eiddo 12%. Mae'r effeithiau'n crychdonni drwy'r economi, gan daro gwneuthurwyr dodrefn a gweithwyr dur fel ei gilydd. Daw’r ergyd i hyder ar adeg dyngedfennol i Xi Jinping, arweinydd Tsieina, a fydd yn ôl pob tebyg yn cael trydydd tymor mewn cyngres plaid ym mis Hydref.
Mae adfywio ymddiriedaeth yn y system yn hollbwysig i Mr Xi a'r Blaid Gomiwnyddol. Ac eto mae ymateb y llywodraeth wedi bod yn annodweddiadol o ddatgymalog ac araf, gyda swyddogion i bob golwg yn cael eu syfrdanu gan gymhlethdod y sefyllfa. Er mwyn adfer ffydd yn y farchnad dai, mae angen i'r cyhoedd weld prosiectau sydd wedi'u gohirio yn cael eu cwblhau a phrisiau'n codi. Yn y cyfamser, mae angen ad-dalu cwmnïau adeiladu a'u gweithwyr, a buddsoddwyr lleol a thramor i gael eu had-dalu ar eu cynnyrch incwm sefydlog. Ac mae'n rhaid gwneud hyn i gyd heb atgyfnerthu'r swigen dyledion anghynaliadwy y mae'r farchnad eiddo wedi'i datblygu.
Llinellau yn y tywod
Mae dau achos uniongyrchol i'r argyfwng tai. Y cyntaf yw ymgyrch gan y llywodraeth ar ormodedd y diwydiant eiddo. Ers mis Awst 2020 mae swyddogion wedi cyfyngu cymarebau datblygwyr o rwymedigaethau i asedau, dyled net i ecwiti ac arian parod i ddyled tymor byr, mewn polisi a elwir yn “tair llinell goch”. Mae hyn wedi gorfodi llawer i roi'r gorau i fenthyca anghynaliadwy a gwerthu asedau, gan gyfyngu'n ddifrifol ar eu gallu i barhau i adeiladu a gwerthu prosiectau newydd.
Mae polisi dim covid Tsieina yn ail ergyd. Mae'r llywodraeth ganolog wedi gorfodi dwsinau o ddinasoedd i gloi preswylwyr yn eu cartrefi am ddyddiau, ac weithiau wythnosau, ar y diwedd pan ddarganfyddir achosion covid. Ar adeg ysgrifennu, mae megaddinasoedd Chengdu a Shenzhen wedi'u cloi i lawr yn llawn neu'n rhannol. Mae'r cau i lawr wedi atal pobl rhag edrych ar gartrefi a phrynu. Maent hefyd wedi cael effaith ar ysbryd y defnyddiwr. Mae entrepreneuriaid yn ofni y bydd eu busnesau'n cau'n sydyn. Mae gweithwyr yn poeni am gael eu diswyddo. Nid yw'r math hwn o anesmwythder yn annog prynu cartref.
Mae'r canlyniad yn wasgfa. Mae datblygwyr Tsieina yn ddibynnol iawn ar werthu cartrefi ymhell cyn iddynt gael eu hadeiladu, er mwyn cynhyrchu hylifedd. Y llynedd fe wnaethon nhw gyn-werthu 90% o gartrefi. Ond heb fynediad at fondiau a benthyciadau, wrth i fanciau leihau eu hamlygiad i’r sector eiddo, a chyda gwerthiant newydd bellach yn gostwng, mae natur Ponzi-debyg i’r farchnad eiddo wedi dod i’r golwg yn llawn.
Methodd Evergrande, datblygwr mwyaf dyledus y byd, ym mis Rhagfyr. Methodd ymdrech i ailstrwythuro ei ddyledion alltraeth, a fwriadwyd fel model i'w ddilyn, derfyn amser diwedd mis Gorffennaf. Mae o leiaf 28 o gwmnïau eiddo eraill wedi methu taliadau i fuddsoddwyr neu wedi dechrau ailstrwythuro. Mae masnachu yng nghyfranddaliadau 30 o ddatblygwyr a restrir yn Hong Kong, sef 10% o'r farchnad trwy werthiannau, wedi'i rewi, yn ôl Gavekal, cwmni ymchwil. Ddechrau mis Awst roedd hanner datblygwyr rhestredig Tsieina yn masnachu ar gymhareb pris-i-enillion o lai na 0.5, sef y lefel a fasnachodd Evergrande bedwar mis cyn iddo fethu, yn nodi Song Houze o MacroPolo, melin drafod yn Chicago.
Mae cwmnïau a oedd ychydig fisoedd yn ôl yn cael eu hystyried yn betiau diogel bellach yn ei chael hi'n anodd. Cymerwch Country Garden, datblygwr mwyaf Tsieina trwy werthiant. Yn gynharach eleni fe wnaeth y rhan fwyaf o ddadansoddwyr ddileu pryderon y byddai'n dod dan bwysau. Parhaodd buddsoddwyr i brynu ei fondiau. Ond ar Awst 30ain datgelodd yr Ardd Wledig fod elw hanner cyntaf y flwyddyn wedi gostwng bron i 100%. Mae’r farchnad eiddo wedi “llithro’n gyflym i iselder difrifol”, nododd yn ei henillion. Mae'r straen ar yr Ardd Wledig yn dangos nad yw'r problemau bellach yn benodol i rai datblygwyr. Mae'r diwydiant cyfan mewn perygl.
Mae darpar brynwyr tai wedi rhoi'r gorau i'r farchnad. Er hynny, mae'r miliynau o bobl yn aros, yn aml am flynyddoedd, am gartrefi y maent eisoes wedi talu amdanynt yn peri mwy o bryder. Dim ond 60% o gartrefi a gafodd eu gwerthu ymlaen llaw rhwng 2013 a 2020 sydd wedi cael eu darparu.
Prynodd Mr Liu, sydd wedi gofyn am gael ei gyfeirio ato wrth ei enw teuluol, fflat yn Zhengzhou yn 2014, gan wneud taliad i lawr cychwynnol o 250,000 yuan ($ 40,000). Roedd y cartref i fod i gael ei gwblhau yn 2017. Ond ni ddaeth y diwrnod hwnnw byth. Yn lle hynny, fe rentodd fflat, cyn prynu un arall yn y pen draw mewn hen adeilad heb elevator. Go brin mai dyma'r bywyd a ddychmygodd iddo'i hun. Ni ddechreuodd Mr Liu dalu ei forgais ac mae wedi cymryd rhan mewn trafodaethau diddiwedd gyda'r datblygwr eiddo ar gael ei is-daliad yn ôl. “Does dim defnydd,” meddai.
Mae dadansoddwyr wedi bod yn ymwybodol o'r problemau hyn ers blynyddoedd, ond roeddent yn credu na fyddai awdurdodau China yn caniatáu i brynwyr tai tramgwyddus brotestio. Nododd adroddiad a gyhoeddwyd ddwy flynedd yn ôl gan pwc, cwmni cyfrifyddu, hyd yn oed pan fydd gwaith adeiladu ar brosiectau tai yn dod i ben, “fel arfer ychydig iawn o allu sydd gan y cannoedd neu filoedd o aelwydydd heb eu cydgysylltu i ddylanwadu ar bethau”.
Mae'r cyfrifiad hwn wedi'i droi ar ei ben. Mae symudiad bach ond dylanwadol i gasglu a chyhoeddi data ar y gwrthodiad i dalu morgeisi wedi synnu'r awdurdodau. Ar Orffennaf 12fed dechreuodd gwirfoddolwyr dienw rannu data ar foicotio morgeisi ar gyfryngau cymdeithasol. Hyd yn hyn mae tua 350 wedi eu nodi; mae dadansoddwyr yn credu mae'n debyg mai ffracsiwn o'r gwir rif yw hwn. Mae sensoriaid y wladwriaeth wedi gwneud eu gorau i ddileu cyfeiriadau at y wybodaeth ffrwydrol, ond mae'n ymddangos bod gwybodaeth am y protestiadau wedi lledaenu serch hynny. Fel y mae, bydd eraill yn cael eu perswadio i ohirio prynu neu atal taliadau morgais.
Mae buddsoddwyr a darpar brynwyr tai bellach yn gwylio gydag anesmwythder wrth i'r wladwriaeth lunio ei hymateb, ar lefel ganolog a lleol. Am fwy na degawd mae dinasoedd Tsieineaidd wedi defnyddio rhestr hir o reolau a chymhellion i fireinio marchnadoedd eiddo tiriog lleol, fel arfer i leihau dyfalu ac oeri codiadau cyflym mewn prisiau. Roedd y rhain yn cynnwys rheolaeth dros fynediad at forgeisi, yn ogystal â chyfyngiadau ar bwy all brynu cartrefi a faint y gallant eu prynu.
Mae dinasoedd bellach yn llacio'r rheolau hyn. Rhwng mis Mai a mis Gorffennaf cyhoeddodd llywodraethau dinesig 304 o fesurau unigol i adfer hyder, yn ôl cicc, banc buddsoddi Tsieineaidd. Roedd Zhengzhou, yng nghanol y protestiadau morgais, yn symudwr cynnar. Ym mis Mawrth cyhoeddodd 18 o gamau gweithredu gyda'r gobaith o ysgogi galw. Roedd y rhain yn cynnwys mesurau i’w gwneud hi’n haws cael morgeisi, ac i ganiatáu i deuluoedd ag aelodau oedrannus brynu fflatiau os ydyn nhw’n symud i’r ddinas.
Mae'r arwyddion hyn i brynwyr wedi denu llawer o sylw—nid oherwydd eu bod wedi adfywio'r galw ond oherwydd eu bod i'w gweld yn gwrth-ddweud polisi'r llywodraeth ganolog. Mewn fideo a gylchredwyd yn eang ar gyfryngau cymdeithasol Tsieineaidd ym mis Awst, gwelwyd pennaeth lleol y Blaid Gomiwnyddol yn nhalaith Hunan yn galw ar bobl i brynu cymaint o gartrefi â phosibl: “A wnaethoch chi brynu trydydd un? Yna prynwch bedwaredd.” Mae’r neges yn gwrthdaro â’r un gan Mr Xi ei hun, sydd wedi rhybuddio bod “cartrefi ar gyfer byw ynddynt” ac yn sicr nid ar gyfer buddsoddiad hapfasnachol.
Mae llywodraethau lleol hefyd wedi cael eu hannog gan reoleiddwyr a swyddogion i greu cronfeydd mechnïaeth i fuddsoddi mewn prosiectau tai anorffenedig, ac yn y pen draw i helpu i ddarparu cartrefi i brynwyr rhwystredig. Mae Zhengzhou wedi dyrannu 80bn yuan ($12bn) i'r achos. Y gred yw y bydd cronfeydd lleol yn fwy addas ar gyfer amodau ar lawr gwlad.
Mae Zhengzhou yn arbrofi efallai gyda'r cynllun lleol mwyaf ymosodol eto. Mae llywodraeth y ddinas wedi cyhoeddi cyfarwyddeb i ddatblygwyr sy'n dweud bod yn rhaid i'r holl waith adeiladu sydd wedi'i atal ailgychwyn erbyn Hydref 6ed. Rhaid i gwmnïau ansolfent na allant wneud hynny ffeilio ar gyfer ailstrwythuro er mwyn dod â buddsoddiad newydd i mewn, a hefyd ad-dalu unrhyw daliadau i lawr a wneir gan brynwyr tai fel Mr Liu. Gallai methu â gwneud hynny arwain at ymchwilio i ddatblygwyr am ladrad a throseddau difrifol eraill.
O'u rhan hwy, mae llunwyr polisi wedi torri cyfraddau morgais dro ar ôl tro ers canol mis Mai. Er mwyn gwarantu cyflenwad cartrefi, mae'r llywodraeth ganolog wedi cymryd i warantu cyhoeddi bondiau newydd yn llawn gan rai datblygwyr preifat, gan symud y risg i'r wladwriaeth i bob pwrpas. Prisiodd Longfor, cwmni eiddo sy'n ei chael hi'n anodd, fond 1.5bn-yuan ar gyfradd cwpon o 3.3% ar Awst 26, ymhell islaw prisiau'r farchnad. Roedd hyn yn bosibl yn unig oherwydd bod y bond wedi'i warantu'n llawn gan China Bond Insurance, asiantaeth y wladwriaeth. Mwy o issuance o'r fath yn cael ei gynllunio er mwyn darparu hylifedd i ddatblygwyr barn y llywodraeth fel ansawdd uwch. Mae'n ddechrau rhaglen i ddewis enillwyr.
Mae prong arall o gefnogaeth y wladwriaeth yn dod ar ffurf hylifedd uniongyrchol. Ar Awst 22ain dywedodd y banc canolog a'r weinidogaeth gyllid y byddant yn cefnogi benthyciadau arbennig gan fanciau polisi dan gyfarwyddyd y wladwriaeth y gellir eu darparu i gwblhau cartrefi a werthir ymlaen llaw. Nid yw maint y rhaglen wedi'i ddatgelu, ond dywedodd Bloomberg, gwasanaeth newyddion, y byddai 200bn yuan ar gael.
Cleddyf deufin yw'r math hwn o wariant cyhoeddus. Ar y naill law, bydd yn helpu i ddarparu cartrefi i berchnogion cyfreithlon ac ailddechrau taliadau morgais, gan dynnu pwysau oddi ar fanciau. Ond ar yr un pryd mae'r arian yn llenwi twll a grëwyd gan lywodraethu lleol gwael a datblygwyr eiddo amheus. “Yn syml, mae hynny'n cynrychioli arian na ellir ei wario ar ysgogiad mewn mannau eraill,” noda Alex Wolf o JPMorgan Chase, banc.
Yn ôl at y bwrdd darlunio
Mae ymdrechion Zhengzhou i annog prynwyr newydd ers mis Mawrth wedi disgyn yn wastad. Yn hytrach, mae’r amodau wedi parhau i ddirywio, sy’n awgrymu nad yw tinceri gyda pholisïau lleol yn ddigon. Mae cronfeydd mechnïaeth lleol hefyd yn edrych yn simsan. Ar bapur mae gan sawl dinas botiau mawr i'w gwario, ond maen nhw'n dibynnu ar gwmnïau ariannu llywodraeth leol sydd eu hunain yn brin am arian parod. Mae dadansoddwyr yn cadw llygad barcud ar ymgais Zhengzhou i ailgychwyn yr holl waith adeiladu o fewn mis, ond mae llawer yn cwestiynu a yw'r arian sydd ei angen ar gyfer ateb mor gyflym ar gael. Gallai'r mesurau ryddhau ton o gwympiadau ymhlith datblygwyr llai, gan achosi panig a helbul ariannol.
Mae buddsoddwyr wedi rhoi mwy o obaith yn y llywodraeth ganolog, ond hyd yn hyn mae ei hymateb wedi methu â chyd-fynd â maint yr argyfwng. Efallai mai dim ond 200% o'r hyn sydd ei angen i gwblhau holl gartrefi'r wlad sydd heb eu gorffen yw'r rhaglen fenthyca 10bn-yuan. Mae gwerth tua $5trn o eiddo preswyl wedi’i werthu ymlaen llaw ers 2020, yn ôl Mr Song o MacroPolo, gan wneud mechnïaeth o hyd yn oed cyfran fach o’r cartrefi hynny yn hynod gostus.
Mae gan y llywodraeth ganolog fwy o liferi i'w tynnu o hyd. Dywed Larry Hu o Macquarie, banc buddsoddi, y gellir rhoi nifer o fesurau ar waith. Mae’r rhain yn cynnwys llacio’r polisi “tair llinell goch” dros dro, neu addo gweithredu fel benthyciwr pan fetho popeth arall ar gyfer pob prosiect tai sydd wedi dod i stop. Mae'r olaf, er ei fod yn ddrud, yn gwbl o fewn sefyllfa ariannol y llywodraeth ganolog.
Mae’r ddadl bellach yn canolbwyntio nid ar a all y llywodraeth ganolog adfer hyder, ond ar ba mor bell y mae’n fodlon mynd. Roedd y gwrthdaro gwreiddiol ar drosoledd i fod i gosbi cwmnïau a oedd wedi cymryd gormod o ddyled. Bydd mechnïaeth fwy yn annog mwy o ddatblygwyr i ofyn am gymorth i gwblhau cartrefi, gan wthio’r llywodraeth i sybsideiddio hyd yn oed mwy o’r sector eiddo, yn ôl Allen Feng o Rhodium, cwmni ymchwil: “yn hollol groes i’r hyn a fwriadwyd gyda’r tair llinell goch'”.
Roedd yr ymgyrch yn erbyn trosoledd hefyd i fod i ddod â'r sector eiddo yn fwy unol â'r galw dros y degawd nesaf. Mae swyddogion wedi cydnabod ers tro bod datblygwyr yn gwerthu llawer gormod o gartrefi. Mae tua 70% o'r rhai a werthwyd ers 2018 wedi'u prynu gan bobl a oedd eisoes yn berchen ar un, yn ôl amcangyfrif JPMorgan. Roedd cyfyngu ar lefelau dyled i fod i orfodi cwmnïau i addasu i'r galw gwirioneddol.
Mae'r galw hwnnw'n debygol o ostwng wrth i dwf poblogaeth Tsieina arafu. Cyrhaeddodd gwerthiannau cartref 1.57bn metr sgwâr yn 2021, fwy na dwywaith mor uchel ag yn 2007. Ond mae Chen Long of Plenum, cwmni ymchwil arall, yn rhagweld y bydd galw blynyddol gwirioneddol yn disgyn i 0.88bn-1.36bn metr sgwâr dros y degawd nesaf, fel mae'r newid demograffig yn cydio a threfoli yn arafu. Mae atgyfnerthu'r farchnad yn golygu cynnal y swigen.
Mae gweithred gydbwyso'r llywodraeth yn llawn risg. Ganol mis Hydref fe fydd cyngres y blaid yn cael ei chynnal wrth i ddinasoedd mawr gloi. Bydd boicotio morgeisi yn siglo, ac o bosibl yn tyfu'n fwy fyth. Gallai hyder cyffredinol yn seiliau economaidd Tsieina groesi trothwy y mae'n llawer anoddach ei adennill y tu hwnt iddo. Mae hyn i gyd yn golygu y bydd trydydd tymor Mr Xi yn dechrau mewn amgylchiadau anamlwg.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Cedwir pob hawl.
O The Economist, a gyhoeddwyd dan drwydded. Gellir dod o hyd i'r cynnwys gwreiddiol ar https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Ffynhonnell: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html