Mae llif arian datblygwyr eiddo Tsieineaidd wedi plymio mwy nag 20%

BEIJING - Ciliodd llif arian datblygwyr eiddo Tsieineaidd - arwydd o allu’r cwmnïau i aros ar y dŵr - eleni ar ôl twf cyson dros y degawd diwethaf, yn ôl Oxford Economics.

Mae llif arian datblygwyr trwy fis Gorffennaf i lawr 24% flwyddyn ar ôl blwyddyn ar sail flynyddol, yn ôl dadansoddiad gan brif economegydd y cwmni, Tommy Wu.

Mae hynny'n arafu sydyn o dwf am bron bob blwyddyn ers o leiaf 2009, dangosodd y data. Cyfanswm y cyllid ym mis Gorffennaf oedd 15.22 triliwn yuan ($ 2.27 triliwn) ar sail flynyddol, o'i gymharu â 20.11 triliwn yuan yn 2021.

Daw’r gostyngiad wrth i’r galw am gredyd yn Tsieina fethu â disgwyliadau ym mis Gorffennaf, a brwydrau datblygwyr eiddo lusgo ymlaen.

Tua dwy flynedd yn ôl, dechreuodd Beijing fynd i'r afael â dibyniaeth uchel datblygwyr ar ddyled ar gyfer twf. Yn nodedig, Evergrande wedi methu hwyr y llynedd. Mae datblygwyr eraill yn hoffi shimao hefyd wedi methu, er ei bod yn ymddangos bod ganddo fantolenni iachach.

Er bod buddsoddwyr wedi troi'n ofalus ar gwmnïau eiddo Tsieineaidd, mae datblygwyr bellach yn wynebu'r risg o golli ffynhonnell bwysig arall o lif arian: rhagdaliadau prynwyr tai.

Mae cartrefi fel arfer yn cael eu gwerthu cyn eu cwblhau yn Tsieina. Ond ers diwedd mis Mehefin, mae rhai prynwyr tai wedi protestio oedi adeiladu fflatiau erbyn atal taliadau morgais.

“Craidd y broblem yw nad oes gan ddatblygwyr eiddo lif arian digonol - boed oherwydd costau gwasanaethu dyled, gwerthiannau tai isel, neu gamddefnyddio arian - i barhau â phrosiectau,” meddai Wu mewn adroddiad yr wythnos diwethaf.

“Bydd datrys y broblem hon yn ailadeiladu hyder prynwyr tai mewn datblygwyr, a fydd yn helpu i gefnogi gwerthiant tai ac, yn ei dro, yn gwella iechyd ariannol datblygwyr.”

Mae mwy na $2 biliwn mewn dyled datblygwr eiddo cynnyrch uchel yn ddyledus ym mis Medi — mae hynny fwy na dwywaith yn fwy na mis Awst, yn ôl dadansoddiad Morgan Stanley ar Awst 10.

Mae tua chwarter y prynwyr tai a brynodd eiddo cyn eu cwblhau yn dueddol o atal eu taliadau morgais os caiff y gwaith adeiladu ei atal, meddai banc buddsoddi’r Unol Daleithiau mewn adroddiad Awst 15, gan nodi Arolwg Defnyddwyr AlphaWise perchnogol.

Nid yn unig y mae eiddo tiriog yn cyfrif am y swmp cyfoeth cartref yn Tsieina, ond mae dadansoddwyr yn amcangyfrif bod eiddo a diwydiannau sy'n gysylltiedig ag eiddo tiriog yn cyfrif am fwy na chwarter CMC Tsieina. Mae'r cwymp eiddo tiriog wedi cyfrannu at arafu cyffredinol mewn twf economaidd eleni.

Mewn ymdrech i gefnogi twf, mae Banc y Bobl Tsieina wedi torri cyfraddau, gan gynnwys a toriad annisgwyl ddydd Llun o 10 pwynt sail i rai cyfraddau llog blwyddyn ar gyfer sefydliadau, a elwir yn gyfleuster benthyca tymor canolig.

Er y gall y PBOC obeithio y gallai’r toriad leddfu rhywfaint o faich prynwyr tai a helpu datblygwyr i gael benthyciadau, nid yw’r broblem yn ymwneud â chyllid yn unig, meddai Bruce Pang, prif economegydd a phennaeth ymchwil ar gyfer China Fwyaf yn JLL.

Nododd sut y mae datblygwyr wedi ei chael yn anoddach cael cyllid ar eu pen eu hunain, ac wedi gorfod dibynnu mwy ar gyn-werthiannau i brynwyr tai. Ond mae pobl yn gynyddol wyliadwrus ynghylch prynu cartrefi newydd oherwydd eu disgwyliadau ar gyfer cyflogaeth yn y dyfodol ac enillion ar gynhyrchion buddsoddi presennol, ychwanegodd.

Er gwaethaf adroddiadau lluosog o gynlluniau'r llywodraeth i ariannu datblygwyr, nid yw'r llywodraeth ganolog wedi cyhoeddi'n swyddogol gefnogaeth ehangach ar gyfer eiddo tiriog eto. Dywedodd darlleniad o gyfarfod lefel uchel o'r llywodraeth fis diwethaf llywodraethau lleol sy'n gyfrifol am ddarparu tai gorffenedig.

Ymhlith tair ffynhonnell fawr o gyllid datblygwyr, taliadau ymlaen llaw ac adneuon sydd wedi gostwng fwyaf eleni, i lawr 34%, yn ôl dadansoddiad Wu.

Gostyngodd credyd fel ffynhonnell ariannu 22%, tra bod cyfalaf hunan-godi, gan gynnwys stociau a bondiau, i lawr 17%, dangosodd y data blynyddol.

Mae cronfeydd buddsoddi wedi cadw draw oddi wrth ddatblygwyr eiddo Tsieineaidd i raddau helaeth, gan leihau ffynhonnell bosibl o gyllid.

“Yr hyn sydd wedi bod yn peri pryder fu diffyg parodrwydd a chyflymder gan wneuthurwyr polisi gorau wrth ddatrys materion ariannu datblygwyr eiddo tiriog,” meddai Carol Lye, rheolwr portffolio cynorthwyol yn Brandywine Global, mewn ymateb e-bost i CNBC.

Dywedodd Lye fod dyraniad y cwmni rheoli buddsoddi i eiddo tiriog Tsieina yn isel, a bod Brandywine yn dal “bondiau eiddo tiriog o ansawdd uchel sydd wedi cael ffafriaeth o ran cefnogaeth y llywodraeth.”

Mae rhai buddsoddwyr hyd yn oed wedi troi at gwmnïau mewn rhannau eraill o Asia.

“Rydym wedi gadael bron pob un o'n daliadau yn Tsieina preswyl. Mae'n fwy o gêm aros a gweld o ran dod yn ôl i gysylltiad,” meddai Xin Yan Low, rheolwr portffolio o Singapôr ar gyfer ecwiti eiddo Asia yn Janus Henderson. Gwrthododd rannu amserlen o'r gwerthiannau hynny.

“Mae yna lawer o ddewisiadau amgen o hyd yn y rhanbarth, yn enwedig gydag ailagor nawr, Singapore, Awstralia, yn y bôn yn ôl i ailagor yn llawn, mae hanfodion yn gryf,” meddai.

Top daliadau yn ei cyd-reolwyd Cronfa Incwm Eiddo Horizon Asia-Pacific yn cynnwys Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust a Hang Lung Properties.

Dywedodd Patrick Ge o Morningstar mewn adroddiad y mis hwn fod mae rhai cronfeydd wedi troi i ffwrdd o eiddo Tsieina i sectorau eraill yn Asia cynnyrch uchel, megis cwmnïau ynni adnewyddadwy Indiaidd ac eiddo Indonesia.

Yn gyffredinol, dywedodd yr adroddiad fod arian a fuddsoddwyd yng nghronfeydd eiddo Tsieina wedi gostwng 59% dros chwe mis.

Ond dywedodd yr adroddiad fod y cawr buddsoddi BlackRock ymhlith cwmnïau sy'n prynu bondiau eiddo tiriog Tsieina - gan gynnwys rhai Shimao.

Ni ymatebodd y rheolwr asedau i gais CNBC am sylw.

- Cyfrannodd Michael Bloom o CNBC at yr adroddiad hwn.