Cwymp, Drylliad Trên, Neu Apocalypse?

Mae rhybuddion enbyd am eiddo tiriog masnachol yn ymddangos bron yn ddyddiol y dyddiau hyn. Er bod marchnadoedd swyddfa dan straen oherwydd mwy o weithio gartref, mae rhai gweithwyr eiddo tiriog proffesiynol yn gweld marchnad sy'n gynyddol ddeublyg, wedi'i rannu'n “hafalau a heb bethau.” Bydd angen i fuddsoddwyr, rhentwyr a dinasoedd - yn enwedig y rhai ag adeiladau hŷn, sy'n dirywio - roi sylw manwl yn ystod y misoedd nesaf i weld ble maen nhw'n cwympo a pha mor ddrwg y gallai pethau fynd.

Mae'n hawdd dod o hyd i werthusiadau negyddol dramatig o eiddo tiriog masnachol. Mae'r Safon San Francisco yn rhagweld “damwain eiddo tiriog fasnachol epig” ar y gorwel dros y ddinas honno, gan ei chymharu â thrên agosáu â “y ddinas, ei chyllideb, a’i gallu i ddarparu gwasanaethau sy’n gysylltiedig â’r traciau.” Peidio â bod yn drech na chi, Bloomberg tweetio “mae gwaith o bell yn lladd marchnad eiddo tiriog fasnachol Manhattan” gyda phroblemau tebyg yn ymestyn i ddinasoedd eraill.

Ond mae hyd yn oed yr iaith honno yn groes i beth Athro NYU Arpit Gupta a'i gydweithwyr yn dweud, gan ragweld “pocalypse eiddo tiriog swyddfa.” Gan ddefnyddio data Dinas Efrog Newydd, maen nhw’n amcangyfrif “gostyngiad o 45% mewn gwerthoedd swyddfa yn 2020 a 39% yn y tymor hwy, gyda’r olaf yn cynrychioli didyniad gwerth $453 biliwn,” a allai blymio’r ddinas i “ddolen doom ariannol.” Gallai difrod tebyg daro dinasoedd eraill, a thrwy estyniad yr economi genedlaethol.

Sut felly ydyn ni'n gwneud synnwyr o ddata drwg arall - ond nid apocalyptaidd? CommercialEdge's Canfu “Adroddiad Swyddfa Genedlaethol” misol ar gyfer mis Medi gyfraddau rhestru swyddfeydd cyfartalog llonydd, $38.70 y droedfedd sgwâr, “i lawr 0.1% flwyddyn ar ôl blwyddyn.” Drwg, ond nid apocalyptaidd. Ac fel Sylwais yn ddiweddar, mae rhai dinasoedd, yn enwedig yn yr Sunbelt neu'r rhai sydd â diwydiannau gwyddorau bywyd cryf, yn gweld marchnadoedd rhentu cryf.

Beth mae data arall yn ei ddweud wrthym? Moody dogfennu bod gwarantau gyda chefnogaeth morgeisi masnachol wedi gweld “sbigyn mawr mewn cyfraddau tramgwyddaeth uchel” yn ail chwarter 2020, yn union pan darodd y pandemig. Ond ailstrwythurodd banciau, buddsoddwyr yswiriant bywyd, ac eraill fenthyciadau a chynnig goddefgarwch, gan leihau eu cyfraddau tramgwyddaeth. Bydd y strategaeth honno'n anoddach ei dilyn os daw pwysau newydd ar y farchnad swyddfeydd, yn enwedig gyda'r Ffed yn codi cyfraddau llog, gan wneud benthyca yn fwy costus yn gyffredinol.

Hyd yn hyn, mae'n ymddangos bod gan fanciau masnachol bellach reolaeth ar eu benthyciadau eiddo tiriog. Tarodd eu cyfraddau gwefru a thramgwyddoldeb 0.07% yn ail chwarter 2020, uchder y pandemig. Ond yn ystod dau chwarter cyntaf 2022, mae'r Mae Ffed yn adrodd ar y cyfraddau hynny ar sero, nid yw'n arwydd o ostyngiad dramatig yn ansawdd y benthyciad.

Ac nid oedd niferoedd gwael hyd yn oed 2020 yn ddim byd tebyg i argyfwng ariannol 2008. Rhwng 2009 a 2010, roedd tramgwyddau benthyciadau banc masnachol dros 2% am saith chwarter yn olynol. Ers hynny mae rheoleiddio llymach wedi helpu i reoli benthyciadau rhydd gan fanciau, felly diolch byth, nid oes gennym arwyddion bod methiannau benthyca masnachol yn lleihau'r economi gyfan.

Mae mynd y tu ôl i'r niferoedd cyfanredol yn dangos rhai arwyddion cadarnhaol mewn eiddo tiriog masnachol. Yn ystod y flwyddyn ddiwethaf, gwelodd dinasoedd Sunbelt fel Charlotte ac Austin, neu ddinasoedd â chrynodiadau o wyddorau bywyd fel Boston, gynnydd mewn rhenti dau ddigid. GoogleGOOG
ac mae cwmnïau technoleg eraill wedi bod yn prydlesu llawer iawn o le mewn dinasoedd fel Efrog Newydd ac chicago.

Y risg fwyaf mewn eiddo tiriog masnachol yw gofod swyddfa hŷn, llai dymunol. Mae maint hynny mewn unrhyw ddinas yn ganolog i asesu ei risg gyffredinol. Bwrdd crwn cylchgrawn o PERE, sy'n olrhain buddsoddiad eiddo tiriog ecwiti preifat, wedi canfod marchnad “heriol iawn” ond ansicr, gyda risgiau'n amrywio o chwyddiant mewn costau adeiladu ac ariannu i ddirwasgiad sydd ar ddod.

Mae arbenigwyr PERE yn gweld marchnad “deufurcated”, gydag adeiladau mwy modern (yn enwedig y rhai sy'n cydymffurfio â'r ESG) a rhai dinasoedd mewn sefyllfa dda i oroesi'r argyfwng. Mae buddsoddwyr PERE yn gweld “normal newydd” gyda llai o ddeiliadaeth swyddfa amser llawn, ond gyda swyddfeydd yn dal i wynebu galw cyffredinol “anhysbys” gan gleientiaid.

Ond dyma farn buddsoddwyr eiddo tiriog, a allai (fel y dywedant ar y Stryd), “siarad eu llyfr” a rhoi tro cadarnhaol ar y niferoedd. Mewn cyferbyniad, ystyriwch y dadansoddiad “apocalypse” o NYU a Columbia proffeswyr. Trwy gyfuno data gweithio o gartref gyda gwybodaeth ariannol gan ymddiriedolaethau buddsoddi eiddo tiriog (REITs) gwybodaeth ariannol arall, maent yn rhagweld “prisiadau swyddfa tymor hir sydd 39.18% yn is na lefelau cyn-bandemig” gyda “stoc swyddfa o ansawdd is…yn fwy caeth. ased.”

Os ydyn nhw'n iawn, mae dinasoedd—a'r economi—i mewn am dro garw. Er y gallai rhai adeiladau hŷn gael eu troi'n dai, nid yw hynny'n broses hawdd nac uniongyrchol. Gallai cwympo gwerthoedd eiddo tiriog arwain at broblemau cyllidol sylweddol i lawer o ddinasoedd, gan arwain at doriadau i wasanaethau cymdeithasol, addysg, iechyd y cyhoedd, a swyddogaethau hanfodol eraill y llywodraeth. Nid ydym mewn apocalypse eto, ond mae angen i ni i gyd gadw un llygad ar y posibilrwydd.