Cododd prisiau cartrefi’r Unol Daleithiau bron i 20% yn uwch yn ystod y flwyddyn ddiwethaf, gan roi hwb mawr i’w harian i deuluoedd sy’n berchen ar eiddo yn ystod y pandemig.
Ond mae Wall Street, ffynhonnell allweddol o gyllid morgeisi cartref, yn gweld cwestiynau pwysig o’n blaenau ar gyfer y farchnad dai boeth-goch, nawr bod y Gronfa Ffederal wedi symud ei ffocws i fynd i’r afael â chwyddiant wrth i’r economi wella ar ôl y pandemig.
“Roedd gwerthfawrogiad o brisiau tai yn cyfrannu’n sylweddol at y cynnydd yn y rhwyd aelwydydd
gwerth ac mae'n debygol y bydd yn arafu oherwydd cyfraddau llog uwch a fforddiadwyedd sy'n dirywio,” ysgrifennodd Brad Tank a thîm strategaeth buddsoddi incwm sefydlog Neuberger Berman yn eu rhagolygon chwarter cyntaf.
“Yn ogystal, nid yw rhaglenni goddefgarwch ffederal ar gyfer morgeisi wedi’u hadnewyddu a bydd yn ofynnol i aelwydydd sy’n elwa o ryddhad ailddechrau talu.”
Mae colyn polisi Rhagfyr y Ffed yn cynnwys cynllun i godi cyfraddau llog meincnod yn gyflymach na'r disgwyl dim ond wythnosau ynghynt, ond hefyd diwedd cyflymach i'w raglen prynu bondiau brys, sydd bellach yn debygol erbyn mis Mawrth.
Mae hynny’n gadael y farchnad â “dau brif gwestiwn,” yn ôl tîm Neuberger, sef, faint o gyflenwad bond morgais y bydd angen i eraill ei amsugno wrth i’r Ffed grebachu ei fantolen bron i $8.8 triliwn. Hefyd, beth sy'n digwydd i werthfawrogiad pris cartref a gweithgaredd ail-ariannu os bydd cyfraddau llog yn codi cymaint â'r disgwyl?
Darllen: Mae tai yng ngafael storm chwyddiant - ac mae pandemig COVID-19 yn gwaethygu hynny
Pam nad yw tai yn debyg i 2008
Ar ôl argyfwng ariannol 2008, tyfodd amlygrwydd y llywodraeth yn y farchnad dai yn yr Unol Daleithiau, yn rhannol trwy ei gwarantau morgais, ond hefyd ei chroniad o fondiau yn y farchnad morgeisi asiantaeth $8.2 triliwn.
Roedd bondiau morgeisi asiantaeth yn cyfrif am 66% o’r holl ddyled tai ym mis Rhagfyr, yn ôl y Sefydliad Trefol. Gwnaeth hynny'r sector yn feincnod ar gyfer cyfraddau morgais 30 mlynedd, gan gynnwys yn ystod y ffyniant ail-ariannu diweddar wrth i fenthycwyr ddechrau mwy na $1 triliwn mewn benthyciadau cartref y chwarter.
Mae ôl troed rhy fawr y llywodraeth yn y farchnad morgeisi wedi golygu dylanwadau dros gyfraddau morgais a safonau benthyca ar ôl y llanast subprime ddegawd yn ôl, ond fe gyfeiriodd hefyd at ryddhad tai ffederal yn ystod y pandemig i atal ton o droi allan a chlostiroedd.
Arhosodd llawer o fenthycwyr a oedd yn chwil am golledion swyddi yn 2020 yn eu cartrefi, yn lle wynebu ffioedd hwyr, casgliadau ac yn waeth, nes y gallai'r economi ddychwelyd i sylfaen fwy cadarn.
Nawr, mae cyfraddau goddefgarwch ar yr holl forgeisi cartref, hyd yn oed y rhai a ddelir gan fanciau, wedi gostwng yn sydyn o'u hanterth pandemig, wedi'u pegio'n ddiweddar ar 1.7% isel ym mis Tachwedd (gweler y siart), ar gefn cyflogau uwch a diweithdra isel.
Plymio tramgwyddau benthyciad cartref
Deutsche Bank
O ran aelwydydd, mae hynny'n golygu mai dim ond tua 835,000 o berchnogion tai ym mis Tachwedd oedd yn goddef, tra bod 4 miliwn cyn y pandemig, yn ôl ymchwilwyr Deutsche Bank.
Ymhlith y gwyriadau mawr eraill o argyfwng y degawd diwethaf mae’r prinder tai presennol, yn hytrach na gorgyflenwad, ynghyd â chyfnod newydd o landlordiaid sefydliadol yn y farchnad rhentu un teulu.
Mae hynny'n golygu perchnogion ecwiti preifat dwfn, Zillow
Z,
a chwmnïau eraill sydd â chyllid Wall Street, wedi bod yn cystadlu â theuluoedd sydd am fod yn berchen arnynt.
Dywed arbenigwyr morgeisi y gallai'r deinamig helpu prisiau tai i barhau i godi ar gyfradd fwy normal yn 2022, hyd yn oed os bydd cyfraddau morgais 30 mlynedd yn codi a bod eiddo'n dod yn anoddach i deuluoedd ei fforddio.
Gweler : Mae cymdogaethau tlodi uchel mewn Twin Cities yn gweld ffrwydrad o gartrefi sy'n eiddo i fuddsoddwyr. Mae'r Minneapolis Fed nawr yn cadw golwg
“Nid yw cyfraddau cynyddol yn achosi i brisiau cartref fynd yn negyddol, ond maent yn sicr yn gallu arafu’r twf mewn gwerthfawrogiad prisiau cartref,” meddai Scott Buchta, pennaeth strategaeth incwm sefydlog yn Brean Capital, mewn galwad ffôn.
Ei ragolwg yw y bydd prisiau’n codi 6% i 10% eleni, yn dibynnu’n rhannol ar ble mae cyfraddau morgais 30 mlynedd yn dirywio.
Pa gyfradd sy'n rhy uchel?
Fel yn sgil argyfwng 2008, mae'r Ffed yn ystod y ddwy flynedd ddiwethaf wedi llwytho ei fantolen â gwarantau Trysorlys a chefnogaeth asiantaeth asiantaeth yn ystod y pandemig, mewn ymgais i gadw hylifedd i lifo a chredyd yn fforddiadwy.
Mae Cadeirydd Ffed, Jerome Powell nawr yn gobeithio creu “glaniad meddal,” trwy godi cyfraddau llog a thynhau amodau ariannol i ffrwyno chwyddiant, heb frifo'r farchnad swyddi na sbarduno dirwasgiad.
Mae llawer ar Wall Street bellach yn disgwyl i gyfraddau tymor byr, o bosibl, gynyddu bedair gwaith eleni o'r ystod gyfredol o 0% i 0.25%. Mae cyfraddau tymor hwy, fodd bynnag, yn debygol o ddibynnu ar ba mor ymosodol y mae'r banc canolog yn crebachu ei ddaliadau bond morgais, meddai Buchta, yn enwedig wrth i'r Ffed weithio i ddod â chwyddiant blynyddol yn agosach at ei darged o 2% o 7% ym mis Rhagfyr.
“Dw i ddim yn meddwl eu bod nhw eisiau syfrdanu marchnadoedd,” meddai, gan nodi bod gwerthfawrogiad pris cartref yn hanesyddol wedi rhedeg tua 2% i 3% yn uwch na chwyddiant, neu dwf o tua 5% bob blwyddyn. “Nid yw 20% yn gynaliadwy.”
Wedi dweud hynny, mae pob cynnydd o 100 pwynt sylfaen yn y gyfradd morgais 30 mlynedd yn cyfateb i ostyngiad o tua 13% mewn pŵer prynu i berchennog tŷ sy'n dibynnu ar ariannu, yn ôl amcangyfrifon Buchta.
Mewn geiriau eraill, gallai'r fforddiadwyedd sydd eisoes yn broblem i lawer o deuluoedd sydd wedi'u prisio allan o'r farchnad fynd yn waeth o lawer.
Gweler hefyd: Mae cyfraddau llog yn codi - ond gallai gweithredoedd y Ffed ei gwneud hi'n haws cael morgais
Ffynhonnell: https://www.marketwatch.com/story/roaring-us-housing-market-faces-two-big-questions-as-fed-seeks-to-end-emergency-support-11642172968?siteid=yhoof2&yptr= yahoo