Dwy Esgid Arall i'w Gollwng Yn y Farchnad Eiddo Tiriog Tan…

Realiti Presennol - a Chanlyniadau Posibl - o Sut y Gall y Farchnad Eiddo Tiriog Masnachol Chwarae Allan yn y misoedd i ddod

Yn ddiweddar dysgais darddiad yr ymadrodd “aros i’r esgid arall ollwng.” Ar ddiwedd y bedwaredd ganrif ar bymtheg, gallai trigolion fflatiau yn Ninas Efrog Newydd glywed synau'r cymdogion a oedd yn byw uwch eu pennau. Un sain gyffredin oedd tynnu esgidiau; unwaith i chi glywed bawd muffled esgid yn taro'r llawr, roeddech chi'n disgwyl clywed yr esgid arall yn disgyn yn fuan wedyn.

Yr esgid cyntaf ym marchnad tai ac eiddo tiriog masnachol yr Unol Daleithiau oedd blwyddyn gyfan 2022: codiadau cyson mewn cyfraddau llog, gostyngiad sylweddol mewn cyfaint gwerthiant, a drafft oer mewn prisiau eiddo tiriog. Adroddodd tri o’r chwe adeiladwr tai newydd gorau yn y wlad yn ddiweddar archebion newydd net ar gyfer cwymp 2022 gyda gostyngiadau o 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton), a 80% (KB HomeKBH
). Ym mis Rhagfyr 2022, nododd Adran Fasnach yr UD fod gwerthiant tai un teulu newydd wedi gostwng 27% o fis Rhagfyr 2021.

Ar gyfer cwmnïau eiddo tiriog masnachol, yn enwedig yn y farchnad swyddfeydd, mae amodau'n parhau'n enbyd. Yn ôl astudiaethau diweddar, hyd at 71% Gallai gofod swyddfa gefnogi “pedair gwaith eu defnydd presennol.” Mae ystadegau fel hyn yn cwestiynu ystadegau cenedlaethol am swyddi gweigion o ddifrif.

Gadewch i ni fod yn onest; Nid oedd 2022 yn brydferth. Ac eto nid yw arbenigwyr yn sicr o hyd sut y gallai 2023 lunio. Faint yn fwy o esgidiau sydd angen eu gollwng cyn y gallwn alw'r ddihareb yn “hollol glir” mewn tai ac eiddo tiriog masnachol? Yr ateb yw dau a thraean posib (ar gyfer yr holl chwaraewyr rhawiau hynny sydd allan yna):

1. Archwiliadau
2. Trethi dinesig
3. (Posibl) gwerthu gorfodol

Yr Esgid Cyntaf i'w Gollwng: Archwiliadau

Mae gan y rhan fwyaf o gwmnïau ecwiti preifat eiddo tiriog ddiwedd mis Rhagfyr a rhaid iddynt ddarparu datganiadau ariannol archwiliedig i'w banciau a'u buddsoddwyr erbyn diwedd mis Mawrth neu fis Ebrill. Gan mai Rhagfyr 2021 oedd yr amgylchedd cyfradd llog isaf mewn hanes yn llythrennol tra bod rhenti'n codi'n gyflym iawn (hy chwyddiant) roedd gwerth eiddo tiriog bron yn ddisgyrchiant. Yn gyflym ymlaen at ddiwedd 2022 ac roedd yr amodau'n wahanol iawn, ac eto nid yw llawer o fuddsoddwyr eiddo tiriog wedi ailasesu gwerth eu daliadau eiddo tiriog yn rhagweithiol yn wyneb cyfraddau llog sylweddol uwch.

Pam nad yw rhai buddsoddwyr eiddo tiriog wedi ailasesu eu gwerthoedd? Ar un llaw, roedd rhenti ac felly elw yn debygol o godi o hyd yn 2022 yn erbyn 2021. Ar yr wyneb, mae perchnogion eiddo tiriog yn hoffi credu, os ydynt yn cynhyrchu mwy o broffidioldeb, eu bod yn creu mwy o werth, sy'n wir. Ond mewn eiddo tiriog, mae prisio yn ei gwneud yn ofynnol i chi luosi'ch elw â ffactor prisio i gael yr ateb terfynol (dim ond i wneud pethau ychydig yn fwy dryslyd). Rydych chi'n rhannu'ch elw â chanran - a elwir yn gyfradd gyfalafu - i gael gwerth cyfredol eich eiddo. Mae cyfraddau cap yn tueddu i ddilyn cyfraddau llog. Wrth i gyfraddau llog godi, mae cyfraddau cap yn codi. Pan fydd cyfraddau cap yn codi, mae gwerth eiddo tiriog yn gostwng.

Felly popeth arall yn gyfartal, pe bai perchennog eiddo tiriog yn gwneud mwy o elw yn 2022 nag yn 2021 ar ei ddaliadau eiddo tiriog maent yn dal yn debygol o gael prisiadau is o gymharu â blwyddyn yn ôl oherwydd bod cyfraddau llog wedi codi bron i 5 pwynt canran.

A thymor archwilio yw moment y gwirionedd. Gyda chryn dipyn yn llai o drafodion - sy'n golygu llai o comps ar gyfer gwerthuswyr sy'n prisio eiddo masnachol - bydd yn rhaid i fuddsoddwyr eiddo tiriog amddiffyn eu gwerthoedd am y tro cyntaf ers y cynnydd yn y gyfradd. Mae'r holl “ailbrisio” hwn yn digwydd ar hyn o bryd a bydd yn para am y 60 i 90 diwrnod nesaf. Mae tebygolrwydd cymharol isel y bydd y gwerth yn uwch na'r llynedd.

Pam fod hyn i gyd yn bwysig? Os mai 80% yw uchafswm benthyciad-i-werth buddsoddwr gyda'i fenthyciwr, dim ond 80% y bydd y banc yn ei fenthyg i chi - hyd yn oed os bydd gwerth eich eiddo yn gostwng. Beth sy'n digwydd os bydd gan y buddsoddwr fwy o ddyled i'r banc na'r hyn y mae'n fodlon ei fenthyca i chi? Mae angen i chi naill ai dalu'r benthyciad cyfan yn ôl neu roi mwy o arian parod (neu asedau eraill) i'r banc fel cyfochrog. Yn ystod y pandemig, roedd banciau yn gyflym i wneud addasiadau a gorchuddio buddsoddwyr beth bynnag, ond mae pethau'n wahanol iawn heddiw.

Mae amodau presennol y farchnad ariannol yn sylweddol dynnach. Gallai perchnogion sydd efallai wedi bod yn ddiogel yn y blynyddoedd diwethaf gael eu gorfodi i ddod o hyd i opsiynau ariannu eraill. Neu ddod yn werthwyr gorfodol.

Mae yna fuddsoddwyr sydd wedi bod yn graff ac yn rhagweithiol yn onest yn wyneb cyfraddau llog cynyddol (er bod incwm yn dal i ddringo ar eu heiddo), ond mae llawer wedi cadw eu gwerthoedd yr un fath ag yn 2021. Mae rhai wedi eu codi hyd yn oed.

Efallai y bydd y rhai sydd wedi bod yn cicio'r prisiad i lawr y ffordd yn cael eu gorfodi i gydnabod y ffaith bod cyfraddau llog wedi codi. Hyd yn oed os ydynt yn perfformio'n dda, efallai y bydd banciau yn eu gorfodi i ateb y cwestiwn: A yw eich benthyciadau yn bodloni'r prawf gwerth?

Yr Ail Esgid i'w Gollwng: Rholiau Treth Gostyngol

Os ydych chi'n ddinas, sir, neu ardal ysgol sy'n casglu trethi eiddo tiriog, mae eich incwm yn seiliedig ar ddau beth: 1. Cyfraddau Millage (cyfraddau treth) a 2. Gwerth yr eiddo rydych chi'n ei drethu.

Mae gwahaniaeth bob amser rhwng yr hyn y mae gwerthuswr yn dweud yw gwerth eiddo a beth yw'r gwerth trethadwy. Mae gostyngiadau sylweddol iawn yng ngwerth eiddo yn debygol o ddigwydd yn y llysoedd dros y misoedd a’r chwarteri nesaf. Wrth i archwilwyr a pherchnogion eiddo ddweud pa mor uchel y gall gwerthoedd fod ar gyfer arian parod archwiliedig, mae'r un perchnogion eiddo hynny yn tueddu i ymladd yn erbyn y llysoedd i gael y gwerth asesu treth isaf posibl gan fwrdeistrefi.

Felly beth mae hynny'n ei olygu? Os bydd cyfraddau llog uwch yn arwain at werthoedd is trwy'r tymor archwilio, bydd y buddsoddwyr eiddo tiriog sy'n berchen ar yr eiddo hynny yn gwneud eu taith nesaf i'r llysoedd i leihau faint o drethi y maent yn eu talu i fwrdeistrefi.

Mae gostyngiad yng ngwerth eiddo a chynnydd mewn cyfraddau eiddo gwag yn golygu bod refeniw treth is i ddinasoedd. Gan fod dinasoedd yn chwarae rhan bwysig iawn wrth ddarparu gwahanol fathau o ariannu i gael bargeinion eiddo tiriog ar draws y llinell derfyn, mae'n broblemus rhagweld gostyngiadau sylweddol mewn derbyniadau treth mewn mannau lle mae gwelliannau seilwaith yn hanfodol ar gyfer datblygu eiddo tiriog.

Yn syml, mae refeniw treth is yn golygu llai o gyfleoedd i ddatblygwyr.

Mae'r esgid arbennig hwn yn mynd i fod yn rhanbarthol iawn. Mae gan fwrdeistrefi gyflwr amrywiol o hyfywedd ariannol. Mae'r rhai sydd â marchnadoedd swyddfa llai, er enghraifft, yn debygol o wneud yn well. Gallai’r pryder ynghylch y gofrestr dreth gael ei liniaru hefyd gan godiad mewn cyfraddau treth, a allai drwsio twll derbyniadau dros dro, ond yn y pen draw sy’n gwneud unrhyw le yn llai deniadol i fuddsoddwyr yn y tymor hir.

Y Drydedd Esgid (Posibl) i'w Gollwng: Gwerthwyr dan Orfod

Gadewch imi wneud un peth yn glir: nid wyf yn rhagweld marchnad gwerthwr gorfodol. Gall ddigwydd; efallai na fydd.

Ond wrth i ni wylio'r ddwy esgid gyntaf yn disgyn, mae angen i ni i gyd gadw ein clustiau ar agor i glywed a yw'r drydedd esgid honno'n disgyn ar gyfer y marchnadoedd tai ac eiddo tiriog masnachol. Mae'n eithaf posibl bod y cyfuniad o'r ddau ffactor cyntaf hyn - prisiadau archwiliedig a llai o refeniw treth - yn arwain at fuddsoddwyr yn dod yn werthwyr gorfodol.

Y cwestiynau y mae angen i ni eu gofyn nawr yw, “Pryd gawn ni wybod?” a “Faint o amser y bydd yn ei gymryd?” Yr ateb byr yw y byddwn yn gwybod erbyn yr haf fwy na thebyg. Mae'r gwanwyn yn amser gwych i weld cryfder y farchnad ddefnyddwyr oherwydd tymor gwerthu'r gwanwyn yw pan fydd mwyafrif y defnyddwyr yn prynu cartrefi newydd (mewn pryd) ar gyfer y flwyddyn ysgol nesaf. Mae'n ymddangos bod y dail te cynnar ar dymor gwerthu'r gwanwyn yn iawn, ond gallai hynny newid yn gyflym os bydd cyfraddau llog yn codi am ryw reswm.

Bydd hefyd yn haf cyn y bydd banciau'n gallu dehongli atebion ar gyfer y rhai nad ydyn nhw'n cwrdd â phrofion LTV eu benthyciadau.

Os na fydd prisiadau is o eiddo yn arwain at werthu gorfodol, credaf y byddwn yn agosáu at y cwbl glir yn y farchnad dai. Mae'r rhan fwyaf o gylchoedd tai i lawr yn llawer hirach na blwyddyn, ond mae popeth yn fwy cyfnewidiol mewn eiddo tiriog masnachol nag yr arferai fod. Mae’r uchafbwyntiau’n uwch, mae cyflymder y gostyngiadau yn gyflymach, a chredaf pan fydd buddsoddwyr yn teimlo bod cyfraddau’n sefydlog a’r risg o werthu gorfodol yn cael ei niwtraleiddio y bydd galw gwirioneddol am asedau eiddo tiriog.