Mae Starwood REIT, Fel BREIT, yn Cyfyngu ar Adbryniadau Buddsoddwyr O'r Gronfa Eiddo Tiriog

Yn cael ei adnabod fel SREIT, mae’r REIT $14.6 biliwn yn cael ei gadeirio gan Barry Sternlicht, sylfaenydd a Phrif Swyddog Gweithredol Starwood Capital, cwmni buddsoddi preifat sy’n canolbwyntio ar eiddo tiriog gyda dros $125 biliwn mewn asedau dan reolaeth. Starwood Capital sy'n rheoli'r REIT. Mae Sternlicht hefyd yn Brif Swyddog Gweithredol Starwood Property Trust (STWD), cwmni benthyca eiddo tiriog a fasnachir yn gyhoeddus.

SREIT yw'r REIT anfasnachedig ail-fwyaf y tu ôl i Blackstone Real Estate Income Trust, sydd â thua $69 biliwn o asedau net. Y cerbyd Blackstone (ticiwr: BX), a elwir yn BREIT, symud i gyfyngu ar adbryniadau ym mis Tachwedd ar ôl i geisiadau tynnu'n ôl uwch gan fuddsoddwyr fynd y tu hwnt i'w derfyn chwarterol o 5%.

Fel BREIT, mae SREIT yn caniatáu ar gyfer adbryniadau misol o 2% o werth net yr asedau, neu NAV, a 5% o NAV bob chwarter.

Mae'r cais adbrynu uchel yn dangos bod llawer o fuddsoddwyr manwerthu yn symud i'r allanfeydd ar REITs nad ydynt yn cael eu masnachu, nad ydynt yn cael eu masnachu ar gyfnewidfa, ar ôl i'w perfformiad ragori'n sylweddol ar berfformiad cymheiriaid sy'n masnachu'n gyhoeddus eleni. Mae'r bwlch perfformiad enfawr rhwng REITs nad ydynt yn gyhoeddus a chyhoeddus wedi creu cymhelliant i fuddsoddwyr yn y REITs nad ydynt yn cael eu masnachu i gyfnewid arian.

Yn hytrach na masnachu ar y cyfnewidfeydd fel y NYSE, mae'r REITs hyn fel cronfeydd cydfuddiannol oherwydd gall buddsoddwyr brynu neu werthu cyfranddaliadau bob mis yn seiliedig ar eu NAV yn amodol ar derfynau adbrynu.

Mewn llythyr at gynghorwyr ariannol a anfonwyd ymlaen at Barron's, dywedodd SREIT ei fod wedi derbyn ceisiadau adbrynu a oedd yn cyfateb i 3.2% o NAV ym mis Tachwedd. Yn seiliedig ar y terfyn misol o 2%, cyflawnodd 63% o geisiadau adbrynu buddsoddwyr (0.63 gwaith 3.2 yn hafal i 2). Bydd yn rhaid gwneud unrhyw geisiadau na chafodd eu llenwi eto ym mis Rhagfyr, meddai'r llythyr.

Mae gan REITS anfasnachedig derfynau adbrynu misol a chwarterol i'w hamddiffyn rhag gorfod diddymu symiau sylweddol o eiddo tiriog neu roi hwb sylweddol i drosoledd mewn ymateb i geisiadau adbrynu uchel gan fuddsoddwyr.  

“Mae’r terfynau hyn wedi’u cynllunio i amddiffyn buddsoddwyr presennol ac iechyd hirdymor y cerbyd, ac yn y pen draw i wneud y mwyaf o werth cyfranddalwyr,” ysgrifennodd SREIT yn ei lythyr.

Mae gan SREIT gymysgedd o asedau a strwythur ffioedd tebyg i BREIT ac mae wedi cael perfformiad tebyg. Mae gan SREIT, fel BREIT, y rhan fwyaf o'i asedau mewn cyfadeiladau fflatiau aml-deulu, ac yna warysau. Mae'r rhain wedi bod yn ddau o'r sectorau sydd wedi perfformio orau yn y diwydiant REIT yn y blynyddoedd diwethaf.

Roedd dychweliad SREIT o'r flwyddyn hyd at fis Hydref yn 10.2% ar un o'i ddosbarthiadau cyfrannau, sy'n debyg i elw o tua 9% ar gyfer BREIT.

Arwain REITs fflatiau cyhoeddus fel

Preswyl Ecwiti

(EQR) a

Cymunedau Fflatiau Canolbarth America

(

MAA

) i ffwrdd tua 30% yn 2022. Ffi sylfaenol flynyddol SREIT yw 1.25% o asedau net a ffi perfformiad o 12.5% ​​yn amodol ar gyfradd rhwystr o 5%. Mae wedi dychwelyd tua 15% yn flynyddol yn y tair blynedd diwethaf.

Mae cronfeydd asedau SREIT a BREIT yn cael eu dominyddu gan fuddsoddiadau eiddo tiriog masnachol, sy'n llai hylifol na gwarantau a fasnachir yn gyhoeddus. Yn ei 10-Q, dywedodd SREIT fod ganddo $2.5 biliwn o hylifedd ar unwaith ar ddiwedd mis Medi, yn cynnwys $1.7 biliwn o bŵer benthyca a $800 miliwn o arian parod.

Fel BREIT, mae SREIT wedi tyfu'n gyflym yn y flwyddyn ddiwethaf wrth i gyfanswm yr asedau godi i $30 biliwn ym mis Hydref o tua $20 biliwn ar ddiwedd y flwyddyn 2021. Gyda thua $15 biliwn o ddyled heb ei thalu ar ddiwedd mis Medi, mae gan SREIT gymhareb trosoledd uwch na REITs cyhoeddus tebyg fel Cymunedau Fflatiau Canolbarth America,

Cymunedau AvalonBay

(AVB), a

Prologis

(PLD), y REIT warws mwyaf. Mae gan AvalonBay, er enghraifft, werth menter tebyg - gwerth marchnad ynghyd â dyled net - â SREIT ond mae ganddo $8 biliwn o ddyled heb ei thalu.

Eto i gyd, mae buddsoddwyr manwerthu wedi hoffi perfformiad y REITs anfasnachedig a digon o gynnyrch difidend o tua 4%. Ond gall gosod cyfyngiadau ar adbryniadau, neu osod giât, ysgwyd buddsoddwyr ac o bosibl ysgogi mwy o geisiadau tynnu'n ôl tra'n ei gwneud hi'n anodd i'r REIT anfasnachedig werthu cyfranddaliadau newydd i fuddsoddwyr.

Ysgrifennodd Robert Lee, dadansoddwr Keefe, Bruyette & Woods yn gynharach eleni fod rheolwyr amgen yn awyddus i ddenu “cyfalaf dan glo” gan fuddsoddwyr unigol. Er nad yw hynny’n broblem pan fo’r amseroedd yn dda, meddai, “mae yna risg, ar adegau o straen, y gallai buddsoddwyr unigol sylweddoli nad ydyn nhw mor hapus â’r diffyg mynediad at eu cyfalaf.”

Er bod y terfynau hylifedd yn cael eu datgelu'n glir mewn llenyddiaeth REIT nas masnachwyd, nid ydynt wedi bod yn broblem tan yn ddiweddar. Dyma sut mae SREIT yn disgrifio ei gynllun adbrynu, neu adbrynu:

“Er y dylech edrych ar eich buddsoddiad fel un tymor hir gyda hylifedd cyfyngedig, rydym wedi mabwysiadu cynllun adbrynu cyfranddaliadau, a thrwy hynny, yn fisol, gall deiliaid stoc ofyn i ni adbrynu’r cyfan neu unrhyw ran o’u cyfrannau. Oherwydd natur anhylif buddsoddiadau mewn eiddo tiriog, efallai na fydd gennym ddigon o adnoddau hylifol i ariannu ceisiadau adbrynu. Yn ogystal, rydym wedi sefydlu cyfyngiadau ar faint o arian y gallwn ei ddefnyddio ar gyfer adbrynu yn ystod unrhyw fis a chwarter calendr.”

Ysgrifennwch at Andrew Bary yn [e-bost wedi'i warchod]